房產(chǎn)投資技巧模板(10篇)

導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯(cuò)過為您精心挑選的10篇房產(chǎn)投資技巧，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

近年來，各種原因使剖宮產(chǎn)率逐年上升：其中胎兒宮內(nèi)缺氧占相當(dāng)大比例；巨大兒的發(fā)生率升高，較大胎頭無法入盆；第一產(chǎn)程中出現(xiàn)頭盆不稱，胎頭不下降致產(chǎn)程延長(zhǎng)，以上這些因素均需剖宮產(chǎn)。剖宮產(chǎn)術(shù)中胎頭較大、胎頭位置較低、子宮下段形成差、子宮切口過小、麻醉效果較差導(dǎo)致取胎頭較困難，易出現(xiàn)子宮切口延裂導(dǎo)致產(chǎn)后出血。產(chǎn)后出血是產(chǎn)科嚴(yán)重的并發(fā)癥，也是產(chǎn)婦死亡的重要原因之一。所以有效的預(yù)防產(chǎn)后出血，是降低產(chǎn)婦死亡的關(guān)鍵。現(xiàn)對(duì)4年來剖宮產(chǎn)術(shù)中手取胎頭技巧預(yù)防子宮切口延裂進(jìn)行回顧性分析，共觀察產(chǎn)婦323例，效果良好，現(xiàn)報(bào)告如下。

1 資料與方法

1.1  一般資料：我科于2001年3月開始實(shí)行新式剖宮產(chǎn)術(shù)。選取2006年1月～2009年12月在我科住院手術(shù)分娩產(chǎn)婦共753例，其中初產(chǎn)婦473例，經(jīng)產(chǎn)婦197例，二次剖宮產(chǎn)83例。孕周35～43周，平均39+5周；年齡21～39歲，平均30歲。其中有娩頭困難的頭位剖宮產(chǎn)323例，如：胎頭高浮，且胎頭雙頂徑≥9.7 cm；胎頭先露較低，低于棘下2 cm；估計(jì)胎兒體重≥3 750 g等，均采用徒手娩頭法。

1.2  方法：采用回顧性資料分析方法。手術(shù)方式均參照北京大學(xué)第一臨床醫(yī)院報(bào)道的方法，麻醉均采用連續(xù)性硬膜外麻醉[1]。娩頭技巧：①腹壁切口根據(jù)胎頭雙頂徑，估計(jì)可娩出胎頭即可，切口無需太大（因?yàn)槠つw有彈性），子宮下段弧形切口10～12 cm；②破膜后先吸羊水，在羊水逐漸減少的過程中，盡量使胎頭抵達(dá)子宮切口：胎頭高浮時(shí)，助手在宮底加壓；胎頭位置較低時(shí)，上提胎肩或自陰道上推胎頭；③娩胎頭時(shí)，術(shù)者的手不進(jìn)入宮腔，先用四指將子宮切口下緣向胎頭下方頂、推，助手在宮底加壓，讓胎頭自然滑出子宮切口進(jìn)入術(shù)者掌心，然后輕托胎頭帶出腹腔，完成娩頭動(dòng)作；④娩胎頭時(shí)，子宮縱軸要直，助手壓宮底部位很關(guān)鍵，要使胎頭自行滑出子宮切口，再手托胎頭娩出；⑤無論胎頭是何種胎方位，都不用旋轉(zhuǎn)胎頭，均可徒手娩出胎兒。

2 結(jié)果

本組323例頭位剖宮產(chǎn)，術(shù)中均采用徒手娩胎頭法。娩頭時(shí)間最長(zhǎng)不超過90 s，均娩頭成功，無一例子宮切口延裂致產(chǎn)后出血。無論胎兒是枕前位、枕后位、枕橫位，均無需轉(zhuǎn)動(dòng)胎頭。新生兒評(píng)分≤6分共8例，評(píng)分≤4分共2例，均復(fù)蘇成功，無一例新生兒產(chǎn)傷或死亡。

本組323例剖宮產(chǎn)手術(shù)，手取胎頭困難的主要因素分析如下：其中胎頭高浮102例；胎頭雙頂徑≥9.7 cm 97例，胎先露位于棘下2 cm 46例（包括宮口開全改剖宮產(chǎn)）；胎兒體重≥4 000 g 31例；其他因素如：子宮下段形成差、麻醉效果差等47例。均徒手娩胎頭成功。

娩頭困難原因所占比例：①胎頭高浮102例占31.5%；②胎頭較大97例占30%；③巨大胎兒31例占9.5%；④胎先露位置低于棘下2 cm 46例占14%；⑤麻醉效果欠佳23例占7.1%；⑥子宮下段形成差19例占5.9%；其他如子宮切口過小5例占2%。

3 討論

剖宮產(chǎn)是解決難產(chǎn)的有效手段之一，取出健康無損傷的活嬰是手術(shù)的目的，成功娩出胎頭是手術(shù)最關(guān)鍵的步驟，若處理不當(dāng)，則可導(dǎo)致子宮切口延裂，周圍臟器損傷，新生兒窒息甚至新生兒損傷，嚴(yán)重者可引起新生兒死亡[2]。近年來，剖宮產(chǎn)率上升，巨大兒等因素導(dǎo)致娩頭困難的發(fā)生率亦增多，為避免子宮切口延裂的發(fā)生，術(shù)前應(yīng)對(duì)孕產(chǎn)婦進(jìn)行詳細(xì)的資料分析，包括病史、查體、胎兒大小估計(jì)、胎頭雙頂徑、胎頭位置高低、臨產(chǎn)時(shí)間的長(zhǎng)短等全面了解，做到術(shù)前心中有數(shù)。

在娩頭困難的原因中，胎頭高浮102例占31.5%，是主要因素，其次是胎頭較大97例占30%。在娩胎頭時(shí)，無論胎頭是哪種情況，都不要急于托頭，首先盡量使胎頭貼近子宮切口后方，再用頂、推子宮切口下緣的方法娩出胎頭。胎頭位置較低者，術(shù)者和助手要相互配合，首先提、拉胎肩，使胎頭脫出盆底，然后術(shù)者左手固定胎頭，右手采用推、頂子宮切口下緣的方法娩出胎頭。對(duì)于子宮下段形成較差者，可于子宮切口上、下緣行2～3處縱型小切口，長(zhǎng)1～1.5 cm，胎兒娩出后，子宮收縮，小切口不需單獨(dú)縫合。巨大兒，必須在術(shù)前充分估計(jì)胎兒大小，腹壁切口與子宮切口必須足夠大，僅3例子宮切口向倆側(cè)延裂1.5 cm，未傷及子宮血管，所以無大出血發(fā)生。麻醉效果不理想，導(dǎo)致腹壁橫切口梗阻，可于腹直肌處注入局部麻醉藥，使肌肉松弛，情況危急時(shí)可離斷一側(cè)腹直肌。原因不明的娩頭困難，可能為助手與術(shù)者的熟練操作和默契配合，二者應(yīng)充分溝通和協(xié)作，使剖宮產(chǎn)娩頭困難系數(shù)降低，避免人為的娩頭困難。

總之，通過這種手取胎頭技巧觀察，剖宮產(chǎn)術(shù)中利用推、頂子宮切口下緣、滑出胎頭法手取胎兒，可以有效防止子宮切口延裂導(dǎo)致的產(chǎn)后出血。

篇2

購(gòu)房置業(yè)對(duì)于一般的家庭來說，是一筆最為重大的投資，因此了解市場(chǎng)尤為重要。有經(jīng)驗(yàn)的投資者都知道，如果對(duì)市場(chǎng)了如指掌，往往能做到應(yīng)對(duì)自如。

那么，如何才能做到真正了解市場(chǎng)呢?經(jīng)驗(yàn)豐富的“揀房大師”們一般這樣做：

經(jīng)常關(guān)注市場(chǎng)仔細(xì)了解與樓市相關(guān)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，尤其是對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生直接作用的政策，如財(cái)稅、金融信貸等政策，要作充分剖析。

鎖定目標(biāo)一個(gè)人的精力畢竟有限，因此有經(jīng)驗(yàn)的投資者一般會(huì)重點(diǎn)關(guān)注一些目標(biāo)板塊。在這里還需強(qiáng)調(diào)的是，對(duì)于自住型購(gòu)房者而言，購(gòu)房之前必須根據(jù)自己的實(shí)際需求先確定相應(yīng)的區(qū)域，而不是簡(jiǎn)單地根據(jù)房?jī)r(jià)這個(gè)單一因素來決定購(gòu)房區(qū)域。

研究目標(biāo)與市場(chǎng)保持緊密接觸，最好做到對(duì)市場(chǎng)的每一個(gè)變化都有所了解，如價(jià)格的變化、放盤量的變化、成交量的變化等等。

成功撿漏要懂行

撿漏最為關(guān)鍵的是要能夠得到相關(guān)信息。如果有賣家低價(jià)售出房源，而購(gòu)房者根本就不了解這些信息，那么撿漏便無從談起了。

要達(dá)到撿漏目的，有經(jīng)驗(yàn)的“揀房大師”們又會(huì)采用哪些技巧呢?

盡量與中介搞好關(guān)系只有借助房產(chǎn)中介，一些有用的信息才會(huì)源源不斷地傳來。當(dāng)然，前提是自己對(duì)市場(chǎng)有很透徹的了解，這樣才能甄別信息的真?zhèn)巍?/p>

了解賣家信息“揀房大師”們會(huì)了解賣家的信息，諸如賣家是做什么的?低價(jià)售房的目的是什么?這么做主要是判斷撿漏成功的可能性有多大。

要快速出手因?yàn)檫@樣的信息往往會(huì)被中介當(dāng)成最好的賣點(diǎn)，并向眾多買家兜售，如果猶豫會(huì)被別人搶先。

升值潛力看規(guī)劃

購(gòu)買具有升值潛力的房產(chǎn)當(dāng)然是最為合適的做法。那么房產(chǎn)的升值潛力主要表現(xiàn)在哪些方面呢?

要關(guān)注區(qū)域的發(fā)展前景區(qū)域的升值潛力在很大程度上與規(guī)劃有關(guān)，如果政府準(zhǔn)備大力投資，那么該區(qū)域的升值潛力相應(yīng)會(huì)增大，反之減小。

要注意開發(fā)商是否透支了升值空間比如相同區(qū)域內(nèi)，有些知名開發(fā)商的定價(jià)往往較高，這會(huì)透支樓盤的升值潛力，因此購(gòu)房者選擇那些品質(zhì)相差不大的樓盤，會(huì)得到更大的實(shí)惠。因?yàn)殡S著時(shí)間的推移，區(qū)域內(nèi)價(jià)差會(huì)逐漸抹平，這意味著低價(jià)吃進(jìn)的物業(yè)更有賺頭。

當(dāng)然，不妨相信知名開發(fā)商的判斷，也是一種發(fā)現(xiàn)價(jià)值的辦法。對(duì)于知名開發(fā)商而言，他們做出來的決策是在經(jīng)過充分市場(chǎng)調(diào)研之后而形成的，因此對(duì)于市場(chǎng)的發(fā)展前景有著比較清晰的認(rèn)識(shí)。“借力”知名開發(fā)商，往往能達(dá)到事半功倍的效果，如杭州人喜歡跟著綠城集團(tuán)后面買房，就是這個(gè)道理。

抗跌性能也重要

俗話說，便宜沒好貨。這句話對(duì)房產(chǎn)投資來說非常適用，投資者如果僅僅將眼睛盯住“便宜”二字上，則很難獲得理想的投資回報(bào)。對(duì)于有經(jīng)驗(yàn)的投資者來說，以下幾種類型的“便宜房”一般是不適合投資的。

不碰“雞頭雞腳”有些位置不佳，或者房型、朝向等都有缺陷的房子，即被稱之為“雞頭雞腳”型房源，其價(jià)格上漲速度明顯要慢于同小區(qū)內(nèi)精品房源。

地段欠佳不考慮有些板塊地段一般，諸如交通、商業(yè)、醫(yī)療、教育等配套設(shè)施都欠佳，其上漲潛力也不大。

關(guān)注附近的設(shè)施如果附近有令人嫌棄的設(shè)施，也應(yīng)該當(dāng)心，如變電站、垃圾回收站等等。

規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)勿輕視

篇3

家住上海市金山區(qū)楓涇鎮(zhèn)的夏喜環(huán)在澳洲投資了兩套房產(chǎn)，都是在國(guó)內(nèi)完成的。他告訴記者：“我在投資澳洲房產(chǎn)過程中并沒有直接到澳洲去，所有手續(xù)都是在國(guó)內(nèi)辦的，比如簽買賣合同，直接委托澳洲的律師跟對(duì)方開發(fā)商簽的。”這些手續(xù)包括選房、支付定金、簽訂合同、支付首筆款項(xiàng)、申請(qǐng)貸款、支付尾款以及收房等，都在國(guó)內(nèi)完成。

考慮到日后管理自己無法親歷親為，夏喜環(huán)在選擇合作機(jī)構(gòu)的時(shí)候非常小心，最后他選擇了在國(guó)內(nèi)一直從事澳洲房產(chǎn)銷售的公司。目前，他投資在墨爾本的那套房產(chǎn)已經(jīng)交付，也已經(jīng)委托這家公司成功租出。

當(dāng)然，投資澳洲房產(chǎn)同樣也要面臨投資成本問題，因此夏喜環(huán)建議提前準(zhǔn)備一些資金，以應(yīng)付稅費(fèi)開支。他繳納的費(fèi)用主要包括印花稅、律師費(fèi)等，其中印花稅支出金額較大，總數(shù)加起來約占房?jī)r(jià)的4%左右。如果把其他稅費(fèi)如律師費(fèi)、市容建設(shè)費(fèi)用等全都加上，接近總房?jī)r(jià)的4.8%。不過他提醒說，因?yàn)橛行┲莸挠』ǘ愖罡哒魇諛?biāo)準(zhǔn)可達(dá)到5.5%，因此這會(huì)直接導(dǎo)致投資成本上升，超過6%。

利用銀行資金輕松投資

篇4

近些年來，房地產(chǎn)成為了人們生活中關(guān)注的主要熱點(diǎn)之一。由于房地產(chǎn)正在如火如荼的建設(shè)當(dāng)中，房地產(chǎn)的銷售管理問題因而也得到了全社會(huì)的普遍關(guān)注。房產(chǎn)銷售隊(duì)伍的管理問題直接關(guān)系到房產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)和信譽(yù)，針對(duì)目前房地產(chǎn)銷售隊(duì)伍管理中普遍存在的不足之處，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取積極有效的措施，進(jìn)而能夠促進(jìn)房地產(chǎn)銷售額的提高，增大企業(yè)效益。

1 房地產(chǎn)銷售隊(duì)伍管理存在的問題

1.1 銷售人員專業(yè)知識(shí)不強(qiáng)

很多房產(chǎn)公司的銷售人員都是直接源自于一些院校市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)的學(xué)生，對(duì)具體的房地產(chǎn)知識(shí)沒有一個(gè)深入的研究和了解，這樣就造成了銷售人員專業(yè)知識(shí)不夠全面的現(xiàn)狀。這種情況下，銷售人員在銷售過程中面對(duì)客戶很難對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品有一個(gè)系統(tǒng)的介紹和展示，沒法讓客戶掌握產(chǎn)品的信息。銷售人員專業(yè)知識(shí)不強(qiáng)可能會(huì)直接導(dǎo)致整個(gè)房產(chǎn)企業(yè)的形象下降，對(duì)于房產(chǎn)企業(yè)的聲譽(yù)也會(huì)造成一定程度上的消極影響。

1.2 銷售過程中服務(wù)態(tài)度不好

房產(chǎn)銷售過程中，很多企業(yè)的銷售人員服務(wù)態(tài)度不好，缺乏足夠的耐心和親和力，這樣讓很多的看房和買房者極度反感，對(duì)銷售額的提升起到了一定的制約作用。很多房產(chǎn)企業(yè)在銷售人員的培訓(xùn)過程中，缺乏相關(guān)的心理素質(zhì)培訓(xùn)。由于銷售人員沒有意識(shí)到房地產(chǎn)銷售的特殊性，因此他們?cè)阡N售過程中沒有形成一個(gè)良好的銷售理念和銷售態(tài)度，使得銷售過程中他們的心理狀態(tài)表現(xiàn)的不夠成熟，進(jìn)而會(huì)出現(xiàn)一些服務(wù)耐心度不夠甚至與客戶產(chǎn)生矛盾之類的現(xiàn)象。

1.3 營(yíng)銷方面技巧單薄

營(yíng)銷技巧是任何銷售隊(duì)伍都必須掌握和研究的。然而，很多的房地產(chǎn)銷售人員對(duì)于相應(yīng)的房地產(chǎn)營(yíng)銷技巧都略顯單薄。在銷售過程中，很多銷售人員沒有針對(duì)在營(yíng)銷方面遇到的失敗案例或者受到的挫折等進(jìn)行具體的分析，去研究消費(fèi)者的消費(fèi)心理以及了解他們?cè)谫I房時(shí)所具體看中的信息，這樣對(duì)他們營(yíng)銷技巧的提升沒有起到任何作用。此外，房產(chǎn)企業(yè)沒有在銷售培訓(xùn)中針對(duì)營(yíng)銷技巧進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)和考核工作，無法引起銷售人員對(duì)營(yíng)銷技巧的重視。

1.4 銷售管理制度混亂

第一，資料管理混亂。有些知名項(xiàng)目的樣板間，堆著認(rèn)購(gòu)書和客戶簽署的購(gòu)房合同，雜亂無章，根本無法準(zhǔn)時(shí)查閱客戶的履約情況。實(shí)際上這種常規(guī)的資料管理很容易做到。

第二，員工管理混亂。在有些房地產(chǎn)公司，不同的銷售小組由于和總監(jiān)的關(guān)系有遠(yuǎn)有近，折扣也有大有小，容易造成壓低折扣搶客戶的現(xiàn)象，這嚴(yán)重?fù)p害了公司的利益。當(dāng)公司面對(duì)員工投訴時(shí)，沒有任何相應(yīng)管理措施，導(dǎo)致銷售工作混亂無序，銷售人員亂給折扣，讓客戶對(duì)項(xiàng)目失去信心不敢下訂單。 轉(zhuǎn)貼于

第三，銷售部和其他部門溝通無序。許多項(xiàng)目的銷售部門與工程、財(cái)務(wù)等其他部門的溝通不足，某公司因此出現(xiàn)過嚴(yán)重違約事件。國(guó)內(nèi)某知名房地產(chǎn)公司在其深圳某著名樓盤第七期開盤的當(dāng)天，發(fā)現(xiàn)9套房屋與樓書說明不一致。負(fù)責(zé)銷售的副總經(jīng)理當(dāng)時(shí)驚出一身冷汗。事后經(jīng)查明，原來工程部因設(shè)計(jì)變更直接取消了原有陽(yáng)臺(tái)，而銷售部竟然沒有接到任何變更的通知，依然給客戶簽署了有陽(yáng)臺(tái)的平面圖的預(yù)售契約，幾乎造成公司無法履約的嚴(yán)重后果。

2 加強(qiáng)房地產(chǎn)銷售隊(duì)伍管理的具體措施

2.1 加強(qiáng)銷售隊(duì)伍的專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)

針對(duì)目前很多房地產(chǎn)企業(yè)的銷售隊(duì)伍專業(yè)知識(shí)不強(qiáng)的現(xiàn)狀，為了提升房產(chǎn)企業(yè)的銷售份額，加強(qiáng)銷售隊(duì)伍的專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)顯得尤為必要。首先，應(yīng)該加強(qiáng)銷售人員對(duì)具體的房地產(chǎn)產(chǎn)品的知識(shí)的了解。比如說，銷售人員對(duì)商品房的戶型特點(diǎn)、房產(chǎn)合同的具體注意事項(xiàng)、銀行的按揭程序以及一些住房公積金方面的知識(shí)。這樣銷售人員在銷售過程中才能針對(duì)消費(fèi)者的具體情況作出一系列的房產(chǎn)介紹，提升銷售環(huán)節(jié)的效率，使消費(fèi)者在選購(gòu)過程中能夠更加全面的了解買房的信息。其次，銷售人員還應(yīng)該掌握一些樓盤的大致銷售規(guī)律。數(shù)據(jù)顯示，新盤開市后，許多的消費(fèi)者因?yàn)榈乩砦恢谩⑸悼臻g和投資效益等問題，會(huì)購(gòu)買40%到60%的商品房，這段時(shí)期也是房地產(chǎn)銷售的高速增長(zhǎng)階段，此后房產(chǎn)企業(yè)會(huì)進(jìn)入一個(gè)較為平穩(wěn)的銷售階段。房產(chǎn)銷售人員掌握了大致的銷售規(guī)律，就能在銷售過程中，針對(duì)不同的銷售時(shí)期做好相應(yīng)的銷售安排，避免銷售進(jìn)程顯得盲目的情況，最大程度的保障商品房的銷售份額。最后，房產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該提高銷售人員的具體的內(nèi)部裝修知識(shí)，這樣就能夠在很大程度上幫助消費(fèi)者在選房購(gòu)房中提供一些更加人性化的意見和建議。總而言之，在房產(chǎn)銷售過程中，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)相關(guān)的房產(chǎn)專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，才能形成一個(gè)具有專業(yè)知識(shí)和專業(yè)素養(yǎng)的銷售隊(duì)伍。

2.2 積極樹立良好的房地產(chǎn)銷售服務(wù)態(tài)度

一個(gè)良好的銷售服務(wù)態(tài)度是房產(chǎn)企業(yè)高信譽(yù)高水平的體現(xiàn)，但是很多房產(chǎn)企業(yè)的銷售隊(duì)伍對(duì)于銷售人員的工作服務(wù)態(tài)度沒有給予足夠的重視。為了讓消費(fèi)者在選房和買房過程中能夠擁有一個(gè)良好的服務(wù)環(huán)境，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極樹立良好的房地產(chǎn)銷售服務(wù)態(tài)度。培養(yǎng)銷售人員的耐心和親和力，是為消費(fèi)者提供貼心服務(wù)的一個(gè)重要途徑。銷售人員在銷售過程中應(yīng)該保持良好的工作形象，微笑待人，這樣就能讓消費(fèi)者在選房買房過程中感覺親切。同時(shí)，銷售人員對(duì)于一些房產(chǎn)的細(xì)節(jié)應(yīng)該進(jìn)行耐心的講解，不能夠因?yàn)橐恍┫M(fèi)者的繁瑣問題而不耐煩，進(jìn)而出現(xiàn)反感等問題。此外，對(duì)于一些在銷售環(huán)節(jié)中銷售人員與消費(fèi)者產(chǎn)生的矛盾，銷售管理部門應(yīng)該要找出來進(jìn)行相關(guān)的心理指導(dǎo)，對(duì)于情節(jié)惡劣的人員，企業(yè)應(yīng)該采取一定的懲罰措施。在銷售過程中，銷售人員應(yīng)該時(shí)刻謹(jǐn)記消費(fèi)者就是上帝的原則，通過成熟的心理狀態(tài)和良好的服務(wù)態(tài)度為銷售工作作出更多的努力和貢獻(xiàn)，提升房產(chǎn)企業(yè)的銷售水平和實(shí)力。

2.3 提高房產(chǎn)銷售的營(yíng)銷策略和技巧

提高房產(chǎn)銷售的營(yíng)銷策略和技巧是保障銷售效益的另一個(gè)重要手段。目前，很多房產(chǎn)銷售人員的營(yíng)銷技巧都略顯單薄，這樣對(duì)房產(chǎn)企業(yè)的銷售競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)生了不利的影響。針對(duì)房地產(chǎn)客戶的一些購(gòu)買心理，銷售人員應(yīng)該作出具體的營(yíng)銷策略，采用一定的營(yíng)銷技巧來成功推銷自己的商品。比如說，一些消費(fèi)者會(huì)專門打電話來詢問相關(guān)的房產(chǎn)信息，這個(gè)時(shí)候銷售人員要關(guān)注消費(fèi)者具體重視的房產(chǎn)信息，揚(yáng)長(zhǎng)避短，作出自己的房產(chǎn)商品相關(guān)優(yōu)點(diǎn)的具體介紹， 巧妙地引導(dǎo)消費(fèi)者去關(guān)注商品房的巨大投資優(yōu)勢(shì)等問題。當(dāng)然最好的推銷途徑就是能夠邀請(qǐng)客戶來親自看房，這樣就能在具體的看房過程中進(jìn)行相關(guān)的介紹了。在銷售過程中，銷售人員一方面要引導(dǎo)消費(fèi)者去積極了解房產(chǎn)信息，另一方面要配合消費(fèi)者去發(fā)現(xiàn)相關(guān)的房產(chǎn)細(xì)節(jié)問題，并作出具體的解說，這樣既能體現(xiàn)了銷售人員的真誠(chéng)態(tài)度，又能不斷滿足消費(fèi)者的購(gòu)房需求。只有銷售人員具備隨機(jī)應(yīng)變的能力，通過銷售過程中的不斷摸索，逐漸提高房產(chǎn)銷售的營(yíng)銷策略和技巧，才能夠提升整個(gè)銷售隊(duì)伍的水平。

3 總結(jié)

總之，目前房地產(chǎn)的銷售隊(duì)伍管理中還是存在很多的不足之處，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該努力提高銷售人員的相關(guān)專業(yè)知識(shí)，樹立一個(gè)良好的服務(wù)態(tài)度，不斷提升銷售人員的營(yíng)銷技巧，才能形成一個(gè)高水平的房地產(chǎn)銷售管理隊(duì)伍，為企業(yè)帶來更多的效益。

篇5

1999年至2000年底，16個(gè)月，短線投機(jī)香港股票和指數(shù)期貨，收益率150％。年收益率約lOO％。

2001年，投資25萬元給父母購(gòu)房。

2001年至2004年期間，投資上海房產(chǎn)，共l套別墅、2套住房，收益200余萬元(具體金額由于別墅的出售價(jià)格不清楚，所以不確定)。

2005年初，合作伙伴盜竊250萬元。凈損失250萬元。

2001年至2005年上半年在上海經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)公司。前期10個(gè)月，投入25萬元，賺得80萬元。后期投入200萬元左右(兩套公寓房出售款)，收益約100萬元(月利潤(rùn)3萬元)。

總計(jì)房產(chǎn)公司將其在香港股市投資所得的75萬元(另25萬元給了父母)和上海房產(chǎn)投資所得的200余萬元收益全部損失(只有18萬元幸免)。總體分析其房產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)狀況，除了被同伴盜竊的250萬元以外，其公司本身后來兩年的經(jīng)營(yíng)，也并不是那么稱心如意的，甚至可以計(jì)算出來是虧損的，最終沒有收回成本。所以房產(chǎn)公司的總體投資是失敗的。

2005年秋天至2007年5月，打工，除了基本工資外還有70萬元的收入(獎(jiǎng)金和干股)。

2006年11月至2007年5月，投資A股，收益60萬元，半年收益率300％。

2007年5月，進(jìn)入大陸期貨市場(chǎng)投機(jī)，投入80萬元，不到一個(gè)月收益60萬元。

2007年6月至7月，繼續(xù)在大陸期貨市場(chǎng)投機(jī)，損失215萬元。

看完了周立誠(chéng)先生的故事，雖然我非常不認(rèn)同他的投資方式，但我非常認(rèn)同他的為人處事和做人的態(tài)度。特別是他對(duì)待家人的態(tài)度和方式。我們看到盡管過去的9年中周先生兩起兩落，但從沒有給他的家人帶來任何負(fù)擔(dān)。不僅如此，還給爺爺賺了40萬元，給父母送了一套房。特別需要注意的一個(gè)細(xì)節(jié)是，他兩次失敗，但最后都留下了一點(diǎn)點(diǎn)錢(一次18萬元，一次5萬元)。這其實(shí)就是給自己留下未來一段時(shí)間的生活費(fèi)用，這樣就可以不打擾家人。所以，我不認(rèn)為周先生是一個(gè)失敗者，甚至說他絕對(duì)不窮，還很富有。一個(gè)28歲的年輕人暫時(shí)沒有物質(zhì)資產(chǎn)絕對(duì)不能夠算失敗，比起很多其他在這個(gè)年齡段還沒有斷奶的城市年輕人來說，他可以說是相當(dāng)成功了。

一個(gè)二十幾歲的年輕人已經(jīng)有了9年的國(guó)際國(guó)內(nèi)的投資經(jīng)驗(yàn)，有了幾年經(jīng)營(yíng)企業(yè)(多到7家門店的房產(chǎn)公司)的經(jīng)驗(yàn)，有了多年房產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)和成功案例，有了僅僅打工一年多收入就達(dá)到近百萬元(基本工資加70萬元紅利和干股收入)的職場(chǎng)成功經(jīng)驗(yàn)。他還不富有嗎?他還不成功嗎?

但，他是否能夠真正意識(shí)到失敗的根源，并總結(jié)過去9年積累的經(jīng)驗(yàn)，然后將這些經(jīng)驗(yàn)沉淀下來成為自己人生的財(cái)富，那就要看他的悟性了。

下面我們以一個(gè)旁觀者的身份，從投資理財(cái)?shù)慕嵌葘?duì)周先生過去的經(jīng)歷作一個(gè)總結(jié)：

1、周先生過去在投資上其實(shí)只失敗了兩次，一次是做公司，另一次是做期貨。其他方面都相當(dāng)成功，包括香港和滬深A(yù)股的短線操作、國(guó)內(nèi)房產(chǎn)投資以及在職場(chǎng)的經(jīng)歷，但這些都是表面的現(xiàn)象。真正的失敗恰恰是蘊(yùn)含在成功之中的。

2、其失敗的教訓(xùn)。我覺得主要一點(diǎn)是公司經(jīng)營(yíng)的失敗要好好總結(jié)(這一點(diǎn)從記者的介紹中我們感到周先生本人似乎沒有意識(shí)到)。公司經(jīng)營(yíng)最后失敗表面上主要是合伙人的人品出現(xiàn)了問題，以及2005年3月以后上海房產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整。但本質(zhì)上還是其自身在經(jīng)營(yíng)中的問題。比如合伙人特別是管財(cái)務(wù)的合伙人出現(xiàn)惡性賭博現(xiàn)象這是非常危險(xiǎn)的信號(hào)，一定要注意防范了。而且一個(gè)人就能夠?qū)⒁粋€(gè)公司的全部流動(dòng)資金卷走也說明公司管理上的漏洞。在經(jīng)營(yíng)上問題也很明顯。2001年至2002年經(jīng)營(yíng)一家店的時(shí)候，月利潤(rùn)達(dá)到8萬元；2003年至2004年在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)更加火爆的時(shí)候有了7家店，結(jié)果月利潤(rùn)反而降到了3萬元。而這個(gè)時(shí)候恰恰也正是他的合伙人加入的時(shí)候，這里面的問題已經(jīng)很明顯了。當(dāng)然，這既有人的問題，盲目擴(kuò)張(這和其投資的急功近利有相似之處，本質(zhì)都是太急了)，沒有很好的控制成本和加強(qiáng)管理也是很重要的因素。

3、至于說到其第二次失敗――炒期貨――倒沒有什么可總結(jié)的。既然做了炒期貨這件事，出現(xiàn)這樣的結(jié)果并不讓人吃驚，是完全可以預(yù)期的結(jié)果之一，甚至是順理成章的。

所以，我們要總結(jié)的應(yīng)該是他為什么要炒期貨。其炒期貨的原因無非兩條：其一是缺少財(cái)務(wù)知識(shí)。我們看到周先生有一個(gè)目標(biāo)(這是一個(gè)非常棒的目標(biāo))――希望在45歲以前金融資產(chǎn)能達(dá)到600萬美元。看起來從當(dāng)時(shí)的120萬元人民幣到600萬美元差距太大了，留給他的時(shí)間，也就是17年左右的時(shí)間。因此要加快投資收益的速度，選擇期貨這類含有杠桿因素的交易品種，似乎更適合他實(shí)現(xiàn)迅速積累財(cái)富的夢(mèng)想。其實(shí)如果他有一點(diǎn)基本的理財(cái)知識(shí)的話，他會(huì)發(fā)現(xiàn)不要說達(dá)到他隨便玩玩半年就有300％的水平。他只要在未來的17年中平均年度收益率達(dá)到20％就可以實(shí)現(xiàn)其目標(biāo)了(假設(shè)17年后美元兌人民幣是1:4)。完全不要去做期貨來放大其財(cái)富增值的速度。

其二，是對(duì)自己過去炒作股票期貨的成功經(jīng)驗(yàn)過于自信。這是最糟糕的事情。甚至我們說他過去短期炒作成功的經(jīng)驗(yàn)是他失敗的最大原因。事實(shí)上他過去短炒股票的成功就埋下了后來失敗的種子，這一失敗的種子遲早會(huì)發(fā)芽結(jié)果的，這次不敗，今后總有失敗的一天。更重要的是他似乎對(duì)此也沒有意識(shí)到。

他后來也有反思：“自己本是一個(gè)比較理性的投資者，慢慢變成了一個(gè)很盲目的投機(jī)者。”事實(shí)上，他在金融市場(chǎng)上從來就不是一個(gè)理性的投資者，他一直就是在投機(jī)。也許他是一個(gè)聰明的也比較專業(yè)的投機(jī)者，但只要是投機(jī)者最終總難免失敗。就像在賭場(chǎng)上有一句名言：久賭必輸。這是精確的數(shù)學(xué)原理告訴我們的結(jié)果。投機(jī)者要成功只有一種情況，就是能夠見好就收，及時(shí)退出。但要做到這一點(diǎn)非有大智慧者不可為。因?yàn)橥稒C(jī)者的本性(或者說投機(jī)成功的基本心理要求)就是貪婪，而貪婪又決定了投機(jī)者無法自己離開投機(jī)場(chǎng)。

最后，我想給周先生幾點(diǎn)建議：

篇6

中圖分類號(hào)：FS10.423

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1672-3198(2009)08-0171-02

1　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅納稅籌劃技巧

1.1　籌劃思路

納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，按照營(yíng)業(yè)額和規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。營(yíng)業(yè)稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的整個(gè)過程。營(yíng)業(yè)稅以營(yíng)業(yè)額為計(jì)稅依據(jù)，營(yíng)業(yè)額是納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款及價(jià)外費(fèi)用。價(jià)外費(fèi)用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。應(yīng)納稅額計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額一營(yíng)業(yè)額×稅率，由計(jì)算公式可以看出，要想降低應(yīng)納稅額，一要降低營(yíng)業(yè)額，二要爭(zhēng)取適用較低稅率甚至是零稅率。

1.2　籌劃案例

案例一：丙企業(yè)通過參與土地拍賣競(jìng)得一塊地價(jià)6億元的土地。由于丙的技術(shù)水平有限，采用合作建房方式與丁企業(yè)聯(lián)合開發(fā)此房產(chǎn)。由丙提供土地使用權(quán)，丁提供資金。丙、丁兩企業(yè)商定，房屋建好后，雙方平分。完工后，估計(jì)雙方可各分得價(jià)值7億元的房屋。合作建房有兩種方式：純粹“以物易物”方式和成立“合營(yíng)企業(yè)”方式。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅法的規(guī)定，兩種不同的合作建房方式將產(chǎn)生完全不同的納稅義務(wù)：(1)“以物易物”方式。丙企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而擁有了部分新建房屋的所有權(quán)，從而產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)。此時(shí)其轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的營(yíng)業(yè)稅為6億元，丙應(yīng)納的營(yíng)業(yè)稅為3000萬元。(2)“合營(yíng)企業(yè)”方式，丙企業(yè)以土地使用權(quán)、丁企業(yè)以貨幣資金成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式。由于丙企業(yè)投入的土地使用權(quán)是無形資產(chǎn)，無須繳納營(yíng)業(yè)稅。

2　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房產(chǎn)稅納稅籌劃技巧

2.1　籌劃思路

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。區(qū)別房屋的經(jīng)營(yíng)使用方式規(guī)定征稅辦法；對(duì)于只用的房屋，按房產(chǎn)計(jì)稅余值征收，稱為從價(jià)計(jì)征，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％～30％后的余值作為計(jì)稅依據(jù)，按1.2％的稅率計(jì)算年應(yīng)納稅額；對(duì)于出租、出典的房屋，按租金收入征稅，稱為從租計(jì)征，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，按12％的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。這兩種方式的差異為納稅籌劃提供了空間。房產(chǎn)稅的籌劃思路就是想方設(shè)法將“出租”房屋行為轉(zhuǎn)變?yōu)椤白誀I(yíng)”房屋行為，或者采用拆分法將租金進(jìn)行分解。

2.2　籌劃案例

案例二：A公司開發(fā)了一棟高層商住樓，第一到第四層樓設(shè)計(jì)為商場(chǎng)，開發(fā)成本為1500萬元，市場(chǎng)價(jià)值6000萬元，如果出租，預(yù)計(jì)年租金500萬元。由于該商住樓的增值率比較高，如果對(duì)外銷售需要繳納2000多萬元的土地增值稅，經(jīng)股東會(huì)決議決定將該商場(chǎng)自留用于出租。H先生擬租下該商場(chǎng)用來做酒樓，提供餐飲服務(wù)。

方案1：A公司與H先生簽訂房屋租賃合同，年租金500萬元。則應(yīng)繳納房產(chǎn)稅：500X12％=60(萬元)。

方案2：A公司將該商場(chǎng)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，并到工商行政管理部門去變更營(yíng)業(yè)執(zhí)照，增加附營(yíng)業(yè)務(wù)餐飲業(yè)，然后與H先生簽訂承包經(jīng)營(yíng)合同，年承包費(fèi)500萬元。此時(shí)，該房產(chǎn)屬于自營(yíng)性質(zhì)，可以按賬面原值從價(jià)計(jì)征。根據(jù)《固定資產(chǎn)》會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，自建自用的房屋的入賬價(jià)值為實(shí)際的建造成本加相關(guān)稅費(fèi)。為簡(jiǎn)單起見，我們不考慮將開發(fā)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的有關(guān)稅費(fèi)問題，則應(yīng)繳房產(chǎn)稅1500×(1－30％)×1.2％=12.6(萬元)。

可見：方案2巧妙地將出租行為轉(zhuǎn)變?yōu)槌邪?jīng)營(yíng)行為，改出租房屋為自營(yíng)房屋，就可以按建造成本從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅，比方案1少繳納房產(chǎn)稅47.40萬元。

3　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃技巧

3.1　籌劃思路

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％、未超過扣除項(xiàng)目金額100％的部分。稅率為40％；增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％、未超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。土地增值稅以土地和地上建筑物為征稅對(duì)象，以增值額為計(jì)稅依據(jù)。增值額是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的差額。增值額越多，適用稅率越高。另外，稅法規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售。如果增值額沒有超過扣除項(xiàng)目金額的20％，免予征收土地增值稅。因此，土地增值稅籌劃的基本思路是：根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。降低增值額的途徑有兩條：(1)減少或分解銷售收入。可以將裝修收入從銷售收入中分解出去；也可以適當(dāng)降低商品房的售價(jià)。(2)增加扣除項(xiàng)目金額。可以加大對(duì)園林綠化的投入；也可以提高住宅的配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)。

3.2　籌劃案例

案例三：Y公司開發(fā)一住宅小區(qū)，總可售面積100000m2，均為普通住宅。銷售均價(jià)3500元／m2，預(yù)計(jì)總收入35000萬元，預(yù)繳營(yíng)業(yè)稅及附加1960萬元，總開發(fā)成本20800萬元(不含銀行費(fèi)用)。

方案1：直接按現(xiàn)狀進(jìn)行開發(fā)與銷售，則；

①可扣除項(xiàng)目金額=20800×(1+20％+10％)-51960=29000(萬元)

②增值額=35000－29000=6000(萬元)

③增值率=6000÷29000×100％=20.69％

④應(yīng)繳納的土地增值稅＝6000X30％=1800(萬元)

方案2：追加園林綠化方面的投資200萬元，則：

①可扣除項(xiàng)目金額=(20800+200)×(1+20％+10％)+1960=89260(萬元)

②增值額=35000－29260=5740(萬元)

③增值率=5740÷29260×100％=19.62％

④因?yàn)樵鲋德?/p>

篇7

房產(chǎn)投資規(guī)劃的正確與否將對(duì)家庭資產(chǎn)負(fù)債狀況與現(xiàn)金流量產(chǎn)生重要影響。因此，在進(jìn)行房產(chǎn)投資規(guī)劃過程中，購(gòu)房者需要在詳細(xì)分析自身的家庭狀況、財(cái)務(wù)狀態(tài)和職業(yè)生涯目標(biāo)等信息的基礎(chǔ)上，明確自身的房產(chǎn)投資目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)屬性，分析和評(píng)估自身的財(cái)務(wù)狀態(tài)，最終確定合適的房產(chǎn)投資策略，以實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)上的自由。

首次置業(yè)：先考慮承受能力

剛參加工作不久的年輕人由于家庭正處于形成階段，財(cái)務(wù)狀況比較緊張，而支出將隨著家庭成員的增加而上升，儲(chǔ)蓄也將隨之而下降。此外，由于職業(yè)生涯處于起步及成長(zhǎng)階段，也能承受較高的投資風(fēng)險(xiǎn)。

因此，此類購(gòu)房者的房產(chǎn)投資目標(biāo)首先需要考慮財(cái)務(wù)上的承受能力，然后需要考慮位置與交通的便利性，最后才考慮房屋的自身品質(zhì)等問題。

首先，在購(gòu)房之前將更多的資金投資于股票或成長(zhǎng)型的股票型基金，以期獲得較高的預(yù)期收益，從而使你的凈資產(chǎn)盡快增長(zhǎng)。

其次，在計(jì)劃購(gòu)房到交首付款期間需要逐漸提高資產(chǎn)的流動(dòng)性，可以將你的資金更多的投資于貨幣型基金或短期零息國(guó)債上面，從而降低流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)和再投資風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，需要選擇合適的市場(chǎng)時(shí)機(jī)，尤其是當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格面臨拐點(diǎn)的時(shí)候。

再次，選擇能夠節(jié)省上下班時(shí)間和交通成本的、面積較小的小戶型。一方面，小戶型的房產(chǎn)現(xiàn)在夠用；另一方面，將來再次購(gòu)房時(shí)能更容易的租售出去。

此外，首次購(gòu)房貸款的月還款額不宜超過30%。因?yàn)椋嗣吭碌倪€款額外，還需要支付物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)、車位租金等其他支出，所以你需要給自己留有一定的現(xiàn)金支付能力。同時(shí)，必須考慮到除了首付款之外，還需要裝修房屋、買家具與電器、繳納契稅和公共維修基金等一次性支出。

最后，通過購(gòu)買適當(dāng)?shù)膫顿Y組合實(shí)現(xiàn)對(duì)月還款額的免疫，并在此基礎(chǔ)上保持適當(dāng)?shù)默F(xiàn)金和一定的貨幣型基金份額，以滿足流動(dòng)性需求。另外，剩余的資金可以投資于股票或成長(zhǎng)股票型基金，獲得更高的收益，使其保值增值，提高自身的凈資產(chǎn)。

中年人置業(yè)升級(jí)：便利最重要

中年人由于家庭已處于成長(zhǎng)階段，子女已出生但還沒有就業(yè)，而且支出隨著家庭成員數(shù)的固定趨于穩(wěn)定，可積累的凈資產(chǎn)也正在逐年增加。可是，一旦子女考上大學(xué)，學(xué)雜費(fèi)用負(fù)擔(dān)便會(huì)加重，因此儲(chǔ)蓄在子女上大學(xué)前是逐漸增加的。另外，此時(shí)，購(gòu)房者的職業(yè)生涯正處于穩(wěn)定階段，更需要適當(dāng)控制風(fēng)險(xiǎn)。

建議此類購(gòu)房者進(jìn)行置業(yè)升級(jí)首先需要考慮位置與交通的便利性，然后考慮房屋的自身品質(zhì)，最后才考慮財(cái)務(wù)上的承受能力。

首先，根據(jù)轉(zhuǎn)讓所有權(quán)一次性獲得買賣價(jià)差和通過出租使用權(quán)分期獲得租金收益的投資收益率來確定應(yīng)該選用哪一種方式。假如你預(yù)測(cè)長(zhǎng)期房地產(chǎn)的價(jià)格將下跌，則你應(yīng)該選擇盡早出手轉(zhuǎn)讓多余的房產(chǎn)，以節(jié)省其他房產(chǎn)的融資成本，防止房產(chǎn)交易損失；如果你預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格始終看漲或短期看跌、中長(zhǎng)期看漲，則可以考慮采用出租其中一套房產(chǎn)，以租金收入償還另一套房產(chǎn)的月分期還款，即所謂的“以房養(yǎng)房”、“以租抵貸”。

其次，充分考慮利率變動(dòng)的影響，規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)。例如，中國(guó)這兩年的存款準(zhǔn)備金率持續(xù)上升，使得月分期還款額增加，降低投資性購(gòu)房者的收益水平，抑制房產(chǎn)投資行為；在房產(chǎn)租售決策中，利率調(diào)高的趨勢(shì)將進(jìn)一步增大房貸利率與出租收益率的差距，引導(dǎo)更多的投資者做出拋售房屋的決定。根據(jù)利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的負(fù)面影響，需要考慮如下投資策略：降低月分期還款額占可支配收入的比重；降低預(yù)期的房租收入在還款來源中的地位；在沒有高于銀行房屋貸款利率的投資回報(bào)項(xiàng)目和沒有大額開支計(jì)劃的情況下將多余資金提前歸還銀行的按揭貸款，從而減小不必要的利息支出。

再次，通過將一部分資金用于子女的教育年金計(jì)劃的方式來減輕后期子女的大學(xué)學(xué)雜費(fèi)用等大額支出導(dǎo)致的負(fù)擔(dān)。

最后，這個(gè)階段的剩余資金投資于股票或成長(zhǎng)型股票基金的比例應(yīng)該適當(dāng)減小，以控制風(fēng)險(xiǎn)。

老年人置業(yè)升級(jí)：首選房屋品質(zhì)

為追求更高居住與生活質(zhì)量而準(zhǔn)備再次置業(yè)的老年人具有以下特點(diǎn)：家庭處于成熟階段，子女已經(jīng)就業(yè)；財(cái)務(wù)狀況最好，可積累的凈資產(chǎn)將達(dá)到最高點(diǎn)，而且支出隨著家庭成員數(shù)的減少而下降，此時(shí)是儲(chǔ)蓄準(zhǔn)備退休金的黃金時(shí)期；此外，由于拿退休工資，收入穩(wěn)定不變，此時(shí)需要更多的控制來降低風(fēng)險(xiǎn)。

建議此類購(gòu)房者進(jìn)行置業(yè)升級(jí)首先需要考慮房屋的自身品質(zhì)，然后考慮位置與交通的便利性，最后才考慮財(cái)務(wù)上的承受能力。

第一，通過將多余的住房在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候套現(xiàn)，然后將套現(xiàn)的錢用于一次性支付購(gòu)房款。這樣可以使得退休之后的支出大幅度降低。

第二，將一部分資金適當(dāng)?shù)耐顿Y于收益型股票基金上，以期獲得穩(wěn)定的收入；將另一部分資金投資于固定收益證券，可以根據(jù)每一個(gè)時(shí)間段的財(cái)務(wù)支出情況來適當(dāng)?shù)倪x擇短期債券、中期債券和長(zhǎng)期債券，從而獲得既定風(fēng)險(xiǎn)情況下的最大收益。

房產(chǎn)投資技巧知多少

（1）銀行貸款利率執(zhí)行的是一年調(diào)整一次的政策，如果預(yù)期存貸款利率將上調(diào)，應(yīng)該提早辦理貸款手續(xù)，從而貸款利率相應(yīng)較低；

篇8

股市下跌、樓市調(diào)整、消費(fèi)低迷，這是一個(gè)寒冷的冬天，各個(gè)投資市場(chǎng)一片蕭條，許多人把它形容為一個(gè)“失望之冬”。但你有沒有想過，冬天的背后卻孕育著春天的希望。就有這樣一群人，他們敢于在逆勢(shì)之中捕捉機(jī)會(huì)，最終成為了投資的大贏家，獲得了令人羨慕的超額回報(bào)。

這些投資者的戰(zhàn)績(jī)是讓人心動(dòng)的，于是許多讀者也想了解，他們究竟是怎樣一個(gè)群體?又有些什么投資訣竅?要真正近距離地靠近這些投資者還真不容易，這次我們終于逮到機(jī)會(huì)，采訪到了其中的三位來自民間的“揀房大師”。他們都曾經(jīng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷盤整期逆勢(shì)而上，運(yùn)用自己獨(dú)特的投資技巧，最終獲得了驕人的回報(bào)，故事讀來也讓人感慨萬千。

老田，一位普通的打工老頭，他用自己打工得來的收入，在樓市的低迷期果斷入市。正因?yàn)槟菚r(shí)大多數(shù)購(gòu)房者都不敢輕易入市，使他有機(jī)會(huì)淘到了許多超低價(jià)位的房產(chǎn)。這些房子后來給他帶來的回報(bào)是驚人的，500萬元的身價(jià)也讓他擁有了“滬上最牛打工老頭”的稱號(hào)。

周君誠(chéng)的故事也同樣讓人感嘆，他更像是一位技術(shù)型的選手，在揀房的功夫上自有一套。揀房除了要敢于在逆勢(shì)中有所作為外，撿漏的技巧同樣不可或缺，它可以讓你獲得意想不到的回報(bào)。

而要采訪到托馬斯?格斯(ThomasGuss)這位“老外”還真費(fèi)了不少勁，但其實(shí)海外的房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣也是起起落落，市場(chǎng)的盤整期往往也是樓市的機(jī)會(huì)期。“老外”們揀房更注重細(xì)節(jié)，也讓我們可以從中受到不少啟發(fā)。

與其追漲不如買跌

這幾位“揀房大師”各有各的特點(diǎn)，但概括起來可以用一句話來形容，那就是“抓住機(jī)會(huì)，逆勢(shì)而上”。其實(shí)所謂揀房，首先要把握的是介入的時(shí)機(jī)，有道是：“與其追漲不如買跌。”

現(xiàn)在剛剛步入2009年，朋友之間都免不了互道新年的祝福，大家也在考慮著在新的一年里的打算。張輝是一位在房地產(chǎn)市場(chǎng)跌打滾爬的多年的“老法師”，對(duì)于2009年投資計(jì)劃，他的觀點(diǎn)也是頗為出人意料：“今年我有購(gòu)房的打算，現(xiàn)在樓市低迷調(diào)整，正好是‘買跌’的好機(jī)會(huì)。”

在剛剛過去的2008年，商品房銷售量出現(xiàn)了明顯下降，根據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)，銷售面積同比跌幅由2008年上半年的7.2％，擴(kuò)大到1～11月的18.3％。與此同時(shí)，房屋銷售價(jià)格實(shí)際上已經(jīng)從去年8月份開始下降，連續(xù)4個(gè)月房屋銷售價(jià)格環(huán)比指數(shù)持續(xù)低于100。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新近的數(shù)據(jù)也顯示去年11月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比僅上漲0.2％，漲幅比10月份低1.4個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.5％。另外有一個(gè)數(shù)據(jù)頗為有意思，據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年中國(guó)部分大中城市自住型購(gòu)房比例平均達(dá)到81.3％，2008年投資投機(jī)型購(gòu)房套數(shù)比2007年下降超過四成。這些數(shù)據(jù)反過來也在告訴我們，樓市觀望氣氛日漸濃厚，“買跌”的機(jī)會(huì)正在逐漸逼近。

不少人在市場(chǎng)調(diào)整期不敢輕易購(gòu)房，根本原因是受從眾心理影響。其實(shí)，對(duì)于理性的購(gòu)房者來說，調(diào)整期不但可以購(gòu)房，而且是一個(gè)值得入市的好時(shí)機(jī)。任何市場(chǎng)都會(huì)有火爆和冷清的輪換，在市場(chǎng)火熱期購(gòu)房的人，很多都有過起早貪黑排長(zhǎng)龍隊(duì)伍“搶”房子的經(jīng)歷，而在樓市步入低迷盤整期后，供大于求的市場(chǎng)關(guān)系也讓購(gòu)房者的選擇余地大了很多。在大多數(shù)投資者都不愿意入市的情況下，開發(fā)商和業(yè)主為了盡早把手中的房產(chǎn)變現(xiàn)，往往會(huì)出現(xiàn)壓低價(jià)格出售的情況。所以說樓市處于困境時(shí)，或許就是揀房入市的好時(shí)機(jī)，這時(shí)購(gòu)房者關(guān)鍵是要相信自己的判斷。

利率成本已至最低

其實(shí)仔細(xì)分析老田的成功秘訣，可以發(fā)現(xiàn)他恰到好處地利用了政策環(huán)境，其成功揀房的時(shí)期，也是政策面鼓勵(lì)買房的階段，這是他獲得驚人回報(bào)的重要原因。而從目前政策面的變化情況看，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策已經(jīng)發(fā)生了根本轉(zhuǎn)向，這使得那些技高一籌的“揀房大師”又有了用武之地。

在當(dāng)前必須確保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的大背景下，房地產(chǎn)無疑再次被賦予了拉動(dòng)內(nèi)需的重任。中央和地方采取了降低稅費(fèi)和購(gòu)房首付、購(gòu)房財(cái)政補(bǔ)貼等積極的財(cái)稅政策穩(wěn)定市場(chǎng)，而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響頗大的二套房貸政策也終于有了松動(dòng)。去年12月17日，國(guó)務(wù)院召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，對(duì)已貸款購(gòu)買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑偕暾?qǐng)購(gòu)買第二套普通自住房的居民，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策。之后，上海出臺(tái)了有效期為一年的“新八條”松綁二套房貸，對(duì)已貸款購(gòu)買一套住房的居民，為改善居住條件，再貸款購(gòu)買第二套普通住房，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策。

除了這些之外，對(duì)于購(gòu)房者來說最為重要的是，目前的利率成本已經(jīng)降至最低。雖然當(dāng)前的市場(chǎng)仍然處在調(diào)整態(tài)勢(shì)，但我們購(gòu)房不能僅僅關(guān)注房?jī)r(jià)，更要關(guān)注利率的變動(dòng)，這是影響購(gòu)房成本的最為關(guān)鍵的因素。根據(jù)央行的有關(guān)政策，現(xiàn)在首次購(gòu)買普通自住房，貸款利率可執(zhí)行基準(zhǔn)利率的0.7倍。在央行去年12月23日再次降息后，目前5年以上房貸利率水平為5.94％，7折則為4.16％，這樣的低利率對(duì)購(gòu)房者可以用“歷史機(jī)遇”來形容。很簡(jiǎn)單的道理，將來如果市場(chǎng)轉(zhuǎn)好甚至再次火熱，到那時(shí)貸款基準(zhǔn)利率的7折優(yōu)惠還可能存在嗎?

揀房也要講究技巧

當(dāng)然，在市場(chǎng)低迷期揀房也絕對(duì)不能盲目，這里面有兩方面的含義：一是要在充分考慮房產(chǎn)各方面要素的基礎(chǔ)上，再選擇正確的目標(biāo)對(duì)象；二是揀房一定要樹立長(zhǎng)線思維，根據(jù)實(shí)際情況因人而異，量力而行地做出選擇。

篇9

律師提示：購(gòu)房合同簽夫妻名字

去年底《婚姻法司法解釋三》(征求意見稿)一經(jīng)，就引來了社會(huì)上的廣泛熱議，甚至出現(xiàn)“老公變房東”的聲音。按照中國(guó)人的傳統(tǒng)觀念，結(jié)婚前男方準(zhǔn)備房子，女方準(zhǔn)備嫁妝，比如家電、裝修、汽車等。對(duì)于婚前以按揭方式購(gòu)買的住房，且婚后取得產(chǎn)權(quán)證的，夫妻如果離婚，按照新的司法解釋精神來看，房產(chǎn)證上簽誰(shuí)的名字，房子就歸誰(shuí)。

男方婚前通過按揭形式購(gòu)買房子，并只寫上了他自己的名字，婚后有兩種情況：一種是男方婚前已經(jīng)還完貸款，與女方?jīng)]有任何關(guān)系，那么離婚時(shí)房子理應(yīng)算男方的婚前財(cái)產(chǎn)；另一種是婚后女方和老公共同還貸，那么離婚時(shí)女方可以得到還貸款部分的一半，按照新的司法解釋，不但可以歸還女方本金，房產(chǎn)增值利益也會(huì)考慮在內(nèi)。

律師建議：

1　購(gòu)房合同上寫夫妻雙方的名字。新婚戀人，如果婚前通過按揭方式購(gòu)買房子，婚后約定在還貸上都有貢獻(xiàn)的話，那么不管是誰(shuí)出的首付款或家電等其他款項(xiàng)，最好都要在購(gòu)房合同上簽上夫妻兩個(gè)人的名字。這么做的好處是，結(jié)婚后當(dāng)你拿到房產(chǎn)證時(shí)，理所當(dāng)然這套房子就是夫妻共有的財(cái)產(chǎn)。

2　約定房屋產(chǎn)權(quán)比例。可以在簽訂購(gòu)房合同的時(shí)候，約定房屋產(chǎn)權(quán)比例，假如男方婚前出40萬元，女方出10萬元，那么可以約定這套房產(chǎn)，男方占75％產(chǎn)權(quán)，女方占25％產(chǎn)權(quán)。

在《婚姻法司法解釋三》正式出臺(tái)前，對(duì)于已經(jīng)通過按揭方式購(gòu)買房屋的夫妻，也可以做一些補(bǔ)救措施。既可以在產(chǎn)權(quán)證上增加共有人的名字，也可以簽訂夫妻財(cái)產(chǎn)約定，把房產(chǎn)的歸屬進(jìn)行約定。

2　借名買房，風(fēng)險(xiǎn)有多大?

房產(chǎn)“限購(gòu)令”出臺(tái)后，Alisa和老公動(dòng)起了歪腦筋，為了規(guī)避政策，他們決定借好友Tom的名字買房。誰(shuí)知，半年后Tom后院起火，準(zhǔn)備離婚，其名下由Alisa和老公購(gòu)買的這套房子，被Tom的老婆認(rèn)定為夫妻共有財(cái)產(chǎn)，這套房到底算誰(shuí)的?

律師提示：房產(chǎn)所有權(quán)與誰(shuí)出錢無關(guān)

“限購(gòu)令”出臺(tái)后，我經(jīng)常接到如何“借名買房”的詢問電話，詢問者大都表示：看上一套房子想要投資，但家里已經(jīng)沒有名額了。

實(shí)際上，借助第三人買房，風(fēng)險(xiǎn)來自很多方面，試想一下，如果第三人突然出現(xiàn)交通事故，你買的這套房子就會(huì)變成他的遺產(chǎn)；如果第三人投資股票賠本，為了賭一把將你的房子抵押出去；也可能像上面提到的案例，第三人鬧離婚，離婚時(shí)便認(rèn)為這是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

律師建議：

按照我國(guó)法律規(guī)定，房產(chǎn)的所有權(quán)以登記為準(zhǔn)，登記在誰(shuí)的名下，就是誰(shuí)的房子，和是否出錢沒有關(guān)系。

你可能會(huì)問：借名買房時(shí)，如果進(jìn)行約定，一旦出現(xiàn)問題是不是有效?

借名買房有多種情況，比如有人沒有按揭還貸資質(zhì)，有人因?yàn)楣珓?wù)員身份不便在自己名下買房，有人想要買經(jīng)濟(jì)適用房或限價(jià)房……但請(qǐng)記住，這種為了規(guī)避國(guó)家政策而進(jìn)行的借名買房，即使雙方有約定，在法律效力上也會(huì)打問號(hào)，無法完全保護(hù)你的利益。

當(dāng)然，也有比較特殊的情況，比如有些退休的老夫妻，想在北京買房照顧女兒，銀行考慮到他們已經(jīng)退休，不具備還款能力，因此沒有放貸。于是，老兩口借助女兒的名字購(gòu)買了房產(chǎn)，相當(dāng)于女兒同意以自己的名義向銀行申請(qǐng)按揭貸款，這種情況下建議在購(gòu)買房產(chǎn)前，簽訂一份委托女兒購(gòu)房的協(xié)議，并且約定房產(chǎn)所有權(quán)。這樣，一旦女兒離婚，最起碼老兩口還可以通過確權(quán)訴訟主張房屋產(chǎn)權(quán)。

3　為“愛”送房，能不能反悔?

一年前，Tina發(fā)現(xiàn)老公經(jīng)常很晚回家，一打聽才知道，老公和新來的女職員打得火熱，但又沒有真憑實(shí)據(jù)。一次吵架中，老公為了表示真心，許諾將他名下的一套婚前房產(chǎn)送給Tina，并寫了一張贈(zèng)送房產(chǎn)的約定書。現(xiàn)在，夫妻倆打算離婚，法院卻沒有把這套房子判給女方。

律師提示：不過戶“約定”等于無效

案例中的故事，帶有普遍性，夫妻倆吵架時(shí)，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)這樣的場(chǎng)景：老公為了表達(dá)忠誠(chéng)、驗(yàn)明真心，拍著胸脯說：“我跟誰(shuí)誰(shuí)準(zhǔn)沒有關(guān)系，你要是不相信，我把婚前名下的一套房子送給你，你總該相信我了吧!”于是，老公寫下“約定書”，承諾將房子送給女方。

一個(gè)人將結(jié)婚前的個(gè)人財(cái)產(chǎn)贈(zèng)送給對(duì)方，在不動(dòng)產(chǎn)也就是房子的贈(zèng)送方面，法律認(rèn)為：只有過戶才算真的有效，否則贈(zèng)送人可以反悔，也就是撤銷贈(zèng)予。

在《婚姻法司法解釋三》(征求意見稿)中有一條解釋，雖然“約定書”不被法律支持，但如果雙方對(duì)“約定書”做過公證，即使房子沒有過戶，法律也是承認(rèn)的。這條解釋的潛臺(tái)詞是說，婚姻中贈(zèng)送房產(chǎn)非同兒戲，需要深思熟慮。夫妻吵架時(shí)，一方為了哄騙另一方，隨隨便便寫個(gè)“約定”是非常不嚴(yán)肅的事情，所以無法得到法律的保護(hù)。

律師建議：

要再婚的人，有些女性為了增加安全感，要求男方再婚前把其名下的房產(chǎn)贈(zèng)送給女方，如果僅僅是書面協(xié)議，結(jié)婚后男方反悔，你照樣拿不到房產(chǎn)。

當(dāng)然，我也遇到過比較極端的再婚案例，男方和女方再婚后沒有共同房產(chǎn)，一次吵架中，女方要求男方將婚前的兩套房產(chǎn)過戶給自己。男方因?yàn)閷?duì)再婚非常自信，所以很快就找律師簽訂了協(xié)議。盡管律師一再提醒男方要給自己留條后路，建議只送給女方一套房產(chǎn)，但男方堅(jiān)決不肯，結(jié)果簽了協(xié)議也過了戶。一年后，女方主動(dòng)要求離婚，法院將兩套房子都判給了女方，男方被掃地出門。所以，在房產(chǎn)贈(zèng)予這個(gè)問題上，不能僅憑感情沖動(dòng)，還是謹(jǐn)慎為妙吧。

4　給子女買房，出錢如何講技巧?

家境殷宴的Sophia，愛上了一個(gè)“窮小子”。為了讓女兒幸福，Sophia的父母出資300萬元，打算讓他們先買房再結(jié)婚。由于Sophia工作忙沒空處理，丈母娘就將錢打給了準(zhǔn)女婿，“窮小子”毫不猶豫地在購(gòu)房合同上寫上了自己的名字。婚后半年兩人離婚，法院認(rèn)定這是男方的婚前財(cái)產(chǎn)，判給了男方，此時(shí)房產(chǎn)已經(jīng)增值到600萬元。

律師提示：父母贈(zèng)房最好在婚前

中國(guó)父母為女兒出資買房時(shí)，大都是這樣的心理：如果小兩口過得幸福，還不還這筆錢都無所謂；但如果小兩口過不下去，鬧到要離婚的地步，肯定不能把這筆錢送給那小子。

對(duì)此，法律是這樣規(guī)定的：父母是在子女結(jié)婚前出資購(gòu)買房產(chǎn)，屬于贈(zèng)送行為，視為自己一方子女的婚前財(cái)產(chǎn)；父母若在子女結(jié)婚后出資購(gòu)買房產(chǎn)，如果當(dāng)時(shí)沒有打“借條”，這筆錢視為父母優(yōu)先推定為贈(zèng)送給小兩口的財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)配偶也要分走一半。

在上面這個(gè)案例中，Sophia的父母屬于贈(zèng)予行為，不僅將錢打到了女婿的賬戶上，同時(shí)也沒有保留任何憑證，因?yàn)槭腔榍百?gòu)買的房屋，房產(chǎn)證上又寫著女婿的名字，離婚時(shí)Sophia只

有吃啞巴虧的份兒。

父母出錢，也要講究技巧，應(yīng)對(duì)這種情況，有兩種方法：第一，父母最好在Sophia結(jié)婚前就購(gòu)買房產(chǎn)，并辦好房產(chǎn)證，寫上女兒的名字，這屬于贈(zèng)送給女兒的婚前財(cái)產(chǎn)。第二，如果婚后購(gòu)房，父母可將錢直接匯款給Sophia，同時(shí)與女兒簽訂一份贈(zèng)予合同，聲明這筆錢只贈(zèng)予女兒一個(gè)人，然后去辦一份公證。

律師建議：

那些經(jīng)濟(jì)條件不算富裕的父母，如果你借錢給子女，希望他們買房后慢慢償還這筆錢，一定要讓子女寫借條，而且要夫妻共同簽字。

5　離婚前轉(zhuǎn)移房產(chǎn)，如何自救?

Wanda生完寶寶后，一直當(dāng)全職太太。老公喜歡投資房產(chǎn)，總會(huì)興致盎然地叫著她一起去看樓盤，選戶型。不過，Wanda忙著照顧寶寶沒時(shí)間跟他去，老公從此不再跟她說投資的事情。沒想到三年后，老公提出離婚，竟然將他名下的房產(chǎn)變賣，進(jìn)行了財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移。面對(duì)法官，Wanda根本說不出老公投資房產(chǎn)的具置，法院也無從查起，最后只分到了部分存款。

律師提示：簽購(gòu)房合同一定要在場(chǎng)

對(duì)于有些全職太太來說，她們因?yàn)椴还ぷ鳑]有經(jīng)濟(jì)來源，所以夫妻買房時(shí)就會(huì)有些“心虛”，老公也會(huì)很自然地在購(gòu)房合同上簽上他一個(gè)人的名字。這種做法存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，房產(chǎn)證在誰(shuí)名下，誰(shuí)就有機(jī)會(huì)對(duì)這套房子私自處分。也就是說，不管是老公私自把房子賣了，還是抵押了，或是送給“小三”了，可能妻子都不知情，一旦夫妻關(guān)系出現(xiàn)破裂，老公偷偷地將房產(chǎn)變賣，離婚時(shí)你能分割的財(cái)產(chǎn)就少了很大一塊。

即使婚姻處于和平時(shí)期，老公進(jìn)行房產(chǎn)投資時(shí)，我的建議：你可以不去看樓盤、可以不選戶型，但是簽購(gòu)房合同時(shí)，一定要在場(chǎng)，還要同時(shí)簽上夫妻倆的名字。

律師建議：

如果夫妻發(fā)生矛盾，一方或雙方準(zhǔn)備離婚，為了防止一方配偶悄悄轉(zhuǎn)移房產(chǎn)，可以通過三種方式應(yīng)對(duì)：

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與此同時(shí)，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)經(jīng)歷長(zhǎng)達(dá)十余年的低迷時(shí)期，與上個(gè)世紀(jì)90年代高峰時(shí)期相比，存在不小的差距。而專家分析認(rèn)為，隨著金融危機(jī)影響的消退，以及日本經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)逐漸走出低迷期，因此目前介入，可以實(shí)現(xiàn)“抄底”。

投資日本房產(chǎn)，與在國(guó)內(nèi)投資房產(chǎn)還是存在許多不一樣的地方，那么，如何玩轉(zhuǎn)日本房產(chǎn)投資呢?記者對(duì)此進(jìn)行了采訪。

日本房產(chǎn)受關(guān)注

日本的房產(chǎn)受到了國(guó)內(nèi)投資者的關(guān)注。上海的張女士聽了朋友的介紹，專程到日本東京考察了一次，回來之后便決定在那里購(gòu)買一套房產(chǎn)。張女士認(rèn)為，在最近幾年里，日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直在低迷狀態(tài)徘徊，至今還沒有真正走出低谷，因此現(xiàn)在是介入的最佳時(shí)機(jī)。

Jchere日本株式會(huì)社上海分公司經(jīng)理陳達(dá)俊告訴本刊記者，目前以長(zhǎng)三角、珠三角以及環(huán)渤海灣地區(qū)居民對(duì)日本房產(chǎn)比較感興趣。目前有意向在日本投資的客戶分為兩類：一類是個(gè)人客戶，另一類以房產(chǎn)相關(guān)民營(yíng)企業(yè)、投資型基金為主。這兩類客戶對(duì)金融危機(jī)下入股境遇不佳的日本房產(chǎn)公司，抄底日本房產(chǎn)項(xiàng)目，都有著濃厚的興趣。

也有日本的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司從中發(fā)現(xiàn)了商機(jī)。據(jù)了解，在2009年，就有來自日本的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司專程來到山西、浙江、上海等地舉辦了日本房產(chǎn)投資咨詢活動(dòng)，或者有經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在國(guó)內(nèi)設(shè)立常駐機(jī)構(gòu)，專門為有投資意向的國(guó)內(nèi)居民提供服務(wù)。

“抄底”機(jī)會(huì)顯現(xiàn)

國(guó)內(nèi)投資者為何對(duì)日本的房產(chǎn)感興趣呢?專家分析認(rèn)為良好的投資前景是主要原因。

據(jù)介紹，目前在日本購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)，除了子女留學(xué)等原因之外，有很大一部分是出于投資考慮。據(jù)了解，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于低迷時(shí)期。

雖然日本經(jīng)濟(jì)在2009年第二季度就開始好轉(zhuǎn)了，但現(xiàn)在日本的房?jī)r(jià)還處于最近10年的新谷底。據(jù)日本野村不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查公司在2009年底發(fā)表的調(diào)查報(bào)告顯示，以東京為中心的日本首都圈的公寓樓住宅10月份平均價(jià)格比去年同期下跌了8％，而東京郊外的一些住宅下降幅度更是達(dá)到了20％以上。現(xiàn)在，東京、大阪、名古屋等大城市的二手房售價(jià)也在持續(xù)走低，一般一套實(shí)際使用面積70平方米、建成10年左右的二手房公寓，售價(jià)為3000萬日元左右，約合220萬元人民幣，大致相當(dāng)于北京2環(huán)內(nèi)二手房的房?jī)r(jià)。

雖然該調(diào)查被解讀為日本房?jī)r(jià)仍然處于頹勢(shì)，不知何時(shí)反彈。但對(duì)于有經(jīng)驗(yàn)的投資者來說，卻可能意味著“抄底”機(jī)會(huì)來臨。據(jù)了解，在2005年日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)有過明顯的回暖跡象，只是后來受到金融風(fēng)暴為主因的綜合因素的影響，才沒能形成上升通道，而這被業(yè)內(nèi)專家看作是次貸危機(jī)制造的一個(gè)底部。

日本房?jī)r(jià)的變化與低價(jià)走勢(shì)息息相關(guān)。根據(jù)記者獲取的一份資料顯示，在1991年前后，東京都市圈房?jī)r(jià)達(dá)到最高，隨后便一直處于跌勢(shì)，直到2005年才出現(xiàn)反彈跡象。但反彈趨勢(shì)在2008年遭到次貸危機(jī)的“狙擊”，又反轉(zhuǎn)而下(具體可見圖)。

此外，從政策面來看，目前投資日本房產(chǎn)也可謂恰逢其時(shí)。據(jù)了解，為了應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期低迷，日本政府推出了諸多刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策。在2008年補(bǔ)充預(yù)算中實(shí)施了史上最大規(guī)模的購(gòu)房款減稅措施，并在2009年補(bǔ)充預(yù)算中下調(diào)首付比例。雖然從目前來看，這些具體“救市”措施發(fā)揮作用有限，并未幫助日本房地產(chǎn)市場(chǎng)真正走出低谷。但只要日本的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)得到改善，日本房市扭轉(zhuǎn)立即會(huì)成為現(xiàn)實(shí)。

選擇房源有講究

那么，在這種背景下，哪種物業(yè)更加具有投資價(jià)值呢?業(yè)內(nèi)人士表示，投資房產(chǎn)無非是享受兩種投資收益，其一是房?jī)r(jià)上漲之后產(chǎn)生的資本利得，另一種則是通過租金而產(chǎn)生的長(zhǎng)期收益。考慮到目前日本房產(chǎn)上漲乏力，因此業(yè)內(nèi)人士建議應(yīng)該從租金收益方面來考慮進(jìn)行投資。

那么，日本目前哪一類房產(chǎn)最適合投資呢?有熟知日本樓市的人士表示，位于東京的小面積軌道房性價(jià)比最高。在日本旅居多年的上海人李偉國(guó)對(duì)日本樓市可謂是知根知底，他建議投資者盡量選擇總價(jià)低的小戶型軌道房。

之所以要把投資地點(diǎn)選擇在東京，李偉國(guó)表示這里面有講究。他給記者講了一個(gè)小故事。在10年前，他的一個(gè)日本朋友在熱河以4000萬日元的價(jià)格購(gòu)買了一套公寓，最近朋友以1300萬日元的價(jià)格將其轉(zhuǎn)手。問及緣由，雖然從熱河乘坐新干線只需半個(gè)多小時(shí)即可達(dá)到東京，但沒人來這里租住，與其空關(guān)，還不如套現(xiàn)。因此他認(rèn)為，在目前極為注重租金回報(bào)的時(shí)候，盡量尋找租賃市場(chǎng)需求較為旺盛的城市，而東京則為最佳選擇。

小戶型軌道房的優(yōu)點(diǎn)集中表現(xiàn)在哪幾個(gè)方面呢?首先是這種物業(yè)的出租率極高。李偉國(guó)告訴記者，日本的軌道交通系統(tǒng)非常發(fā)達(dá)，是日本最為重要的出行方式，“上班族”對(duì)軌道交通的依賴程度很高，一般情況下都會(huì)選擇地鐵或者有軌電車上下班，因此“上班族”們喜歡租住在軌道交通站附近。而恰恰正是這種現(xiàn)象，造成軌道房在租賃市場(chǎng)上極為搶手，一般情況下這種物業(yè)在前一個(gè)租客退出之后會(huì)立即有人接著租住。

其次是小面積軌道房的租金回報(bào)率也非常理想，甚至比市中心高檔公寓還要高。據(jù)李偉國(guó)介紹，目前東京小面積軌道房的租金回報(bào)率達(dá)到8％左右，而上海同類物業(yè)租金回報(bào)率只有它的三分之一強(qiáng)。

李偉國(guó)向記者提供了一個(gè)正在掛牌出售的二手房，這套物業(yè)登記面積為19平方米(實(shí)用面積)，距離JR總武線東中野站只有4分鐘的步行距離，售價(jià)為980萬日元(約合72.4萬元人民幣)，目前這套房子還處于租賃期間，租金約為72000日元，租金回報(bào)率可達(dá)8.81％。

當(dāng)然，由于軌道交通所經(jīng)過的區(qū)域，以及經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的不同，日本民眾對(duì)其接受程度不一，因此會(huì)影響到出租。李偉國(guó)提醒說，日本的軌道交通不同于國(guó)內(nèi)，既有國(guó)營(yíng)性質(zhì)的，也有私營(yíng)性質(zhì)的，考慮到國(guó)營(yíng)軌道交通規(guī)模較大，而且各條線路之間可以自由換乘，而私營(yíng)軌道線路則無法做到，因此他建議盡量選擇國(guó)營(yíng)軌道交通站點(diǎn)周邊的物業(yè)。而對(duì)于軌道交通線路來說，也盡量選擇主要交通干線如JR山手線、JR中央本線、JR總武線等主要交通干線。他特別提到了JR山手線，這條相當(dāng)于上海軌道交通4號(hào)線的環(huán)線連接廣新宿、原宿、代代木、澀谷、品川、上野、池袋等主要大型樞紐站，換乘極為便捷；

同時(shí)還經(jīng)過諸如新宿、澀谷等著名的商業(yè)中心，是東京最為繁忙的一條交通線路。

此外，物業(yè)距離軌道交通車站距離的遠(yuǎn)近，以及所擁有車站數(shù)量的多寡，也會(huì)在一定程度上決定其價(jià)值的大小。一般來說，距離軌道交通車站越近，附近車站越多或者經(jīng)過的線路越多，物業(yè)價(jià)格越貴。但對(duì)于投資者來說，性價(jià)比最高的物業(yè)還是距離車站在8分鐘左右，周邊分布有2～3座車站，“這種房子售價(jià)比較合理，而且也極為容易出租。”李偉國(guó)說。

如一套距離JR山手線池袋站徒步13分鐘、東武東上線北池袋站徒步7分鐘的房子，總價(jià)約980萬日元，月租金達(dá)到82000元，租金回報(bào)率達(dá)到11.05％，與前一個(gè)案例比較而占，雖然其距離車站更遠(yuǎn)一些，投資回報(bào)率更高，更適合投資。

對(duì)于房間類型的選擇也有講究，李偉國(guó)認(rèn)為盡可能選擇洋室。根據(jù)室內(nèi)裝修方式的不同，在日本房問有洋室和和室之分。和式有榻榻米地板，而洋式地板則是木質(zhì)，軟膠地板或是地毯。如果從出租角度來看，洋室更易于出租。

管理工作需處理得當(dāng)

據(jù)了解，在境外投資房產(chǎn)，最大的難點(diǎn)在于管理。比如出租、維修、租金收取、各種稅費(fèi)的支付等具體工作，都必須處理得當(dāng)，否則投資無從淡起。

李偉國(guó)表示，投資管理工作可以全部委托給專業(yè)的經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)，投資者只需支付一定數(shù)額的服務(wù)費(fèi)用，經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)便可代替投資者完成所有工作。一般說來，當(dāng)一個(gè)日本房東并不麻煩，因?yàn)樗械姆慨a(chǎn)都經(jīng)過裝修，一般不需房東自己操心裝修問題；此外，除了淋浴器、空調(diào)等固定設(shè)施之外，日本的租客通常會(huì)自己配置電視、電話、洗衣機(jī)、冰箱、微波爐等家電，根本無需房東耗費(fèi)過多的精力。

據(jù)陳達(dá)俊介紹說，日本的房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)服務(wù)質(zhì)量非常高，他們能夠?yàn)榉繓|提供非常完善的服務(wù)，包括出租房產(chǎn)、代繳各項(xiàng)稅費(fèi)、代收房租等等，投資者完全可以將房產(chǎn)委托給他們來管理。而投資者只需將賬戶提供給服務(wù)機(jī)構(gòu)，就可以按時(shí)收到租金。

在日本投資房產(chǎn)，會(huì)涉及到哪些稅費(fèi)呢?李偉國(guó)介紹說，首次購(gòu)買時(shí)主要會(huì)涉及到中介費(fèi)、消費(fèi)稅、登記費(fèi)用、固定資產(chǎn)稅精算金、管理費(fèi)精算金等。中介費(fèi)按照物業(yè)總價(jià)的多少收取，標(biāo)準(zhǔn)在3.15％～5.25％不等，而其他費(fèi)用則根據(jù)具體情況來收入。如購(gòu)買一套總價(jià)約1000萬日元的公寓，所有稅費(fèi)加起來約60萬日元，占總價(jià)的6％左右。

此外，在養(yǎng)房過程中還會(huì)涉及到一些費(fèi)用，如管理費(fèi)和修繕積立金(相對(duì)于維修基金)以及固定資產(chǎn)稅，前兩項(xiàng)費(fèi)用按月收取，這兩項(xiàng)費(fèi)用并無統(tǒng)一的收取標(biāo)準(zhǔn)，視具體情況而定。固定資產(chǎn)稅每隔一段時(shí)間會(huì)發(fā)生變化。由政府公布具體的收取金額。不過一般情況下，對(duì)于一套年租金收益可達(dá)100萬日元的公寓來說，這三兩項(xiàng)費(fèi)用約20萬日元，約占租金收入的20％。

投資風(fēng)險(xiǎn)要當(dāng)心

在日本投資房產(chǎn)，也需要注意風(fēng)險(xiǎn)。諸如房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)、對(duì)風(fēng)俗以及購(gòu)房習(xí)慣缺乏必要了解等問題，以及匯率的波動(dòng)，特別是房產(chǎn)政策的變化甚至國(guó)際關(guān)系的變化等，都會(huì)對(duì)房產(chǎn)投資形成影響。

投資者一定要對(duì)近期的匯率波動(dòng)有所了解，如果預(yù)期人民幣升值，則可等待一段時(shí)日再說。因?yàn)殡S著人民幣的升值，在海外投資的資產(chǎn)以人民幣結(jié)算的話，價(jià)值會(huì)縮水從而導(dǎo)致變相貶值，這其實(shí)是不太劃算的。