房產繼承的相關法律模板(10篇)

導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房產繼承的相關法律，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

1、契稅。根據相關規定，法定繼承人繼承房地產，免交納契稅；對非法定繼承人根據遺囑承受土地、房屋權屬的，需要繳納契稅，稅率0.1％。

2、印花稅，包括合同印花稅和權證印花稅。合同印花稅：根據印花稅稅目稅率表，產權轉移書據按所載金額萬分之五貼花。

3、房產證已過2年，可免征；房產證未過2年，估價×5．6％，總結起來的話，繼承的話，需要辦理繼承協議公證，需要交納公證費，過戶時繳納房產評估費，契稅和印花稅以及工本手續費等費用。

法律依據：

篇2

答：一般不可以。因為，把共有房子贈與孩子，是你和前夫在5年前就已經完成的贈與行為，房產如果已經過戶，所有權已經轉移，你就不能再反悔。

2、作為孩子監護人，可以出售未成年孩子的房產嗎？

問：我與丈夫共同修建了一棟房子，房子還沒有辦理房產證。去年，我與丈夫協議離婚，我們約定，男方不承擔建房子的欠款，已經修好的這套房子給兒子，兒子現年五歲，由我扶養，他不給扶養費。請問，我能不能將此房子賣了？

答：監護人沒有權力單方出售孩子名下的房屋。嚴格來講，即使是你和他父親都同意，也不應當將該房屋出售。我國民法通則有明確規定：監護人應當履行監護職責，保護被監護人的人身、財產及其他合法權益，除為被監護人的利益外，不得處理被監護人的財產。

3、我們的財產，丈夫和他前妻的孩子（沒由我們撫養）有繼承權嗎？

問：我和丈夫是再婚。他和前妻有個兒子還未成年，由他前妻撫養。我老公在和前妻離婚后，和我結婚前貸款買了一套房子，這套房子在我們結婚后，由我們共同還貸款，請問，這個房子今后他兒子能繼承嗎？

答：首先，根據我國法律的規定，配偶、子女、父母，為第一順序繼承人。孩子的第一順序繼承人地位不因父母離婚，監護權變更而改變。所以，你丈夫和前妻的孩子有權繼承你丈夫的財產。你丈夫結婚前購買的房子是丈夫婚前財產，雖然，婚后共同還貸共同居住，仍然不是夫妻共同財產，你只對共同還貸部分有所有權。你丈夫和前妻的孩子有權繼承其父親的婚前財產。

4、公用區域掛空調外機，遭鄰居反對，怎么辦？

問：我家空調安裝在了和鄰居公用的圍墻上，稍微有點搭在他們外面搭的一間房子上。現在鄰居來吵，要我們移機，我們該怎么辦？

答：根據相關法律不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害;造成損害的，應當給予賠償。你利用公共空間掛空調外機，對鄰居的相鄰權已經造成侵權，你應該想辦法停止侵權。

5、未成年人父親去世，繼母可以比他祖父母優先撫養孩子嗎？

這個孩子母親早年已經去世，父親在去年去世，繼母和父親結婚維持了5年的婚姻，孩子已經和繼母很親密。現在，孩子祖父母擔心繼母再嫁，想要回孩子，請問繼母與祖父母誰對孩子更有監護權？

答：因為孩子是未成年人，與繼母共同生活5年，關系融洽，已經形成撫養關系，他們的關系同親生父母子女關系是一樣的，也就是，此時，繼母和親生母親是一樣的，對孩子有監護權。只有在繼母放棄的情況下，祖父母才可以擔任孩子的監護人。

6、親人不照顧老人可以嗎 ？

問：我的母親是殘疾，外公外婆近九十歲了，卻沒人照顧。我的兩個舅舅變著法把外公外婆的低保救助領了，卻不照顧老人。請問，我能要求他們照顧外公外婆嗎？

答：根據相關法律，成年子女有贍養扶助父母的義務。你舅舅和你母親都對老人有贍養義務，但因你母親是殘疾人，難以盡到贍養義務，所以，你兩個舅舅應該盡到贍養義務。子女不盡贍養義務的話，首先可以調解，如果調解不成的話可以直接訴請人民法院調解，對于你這種情況，如果你的外公外婆無法出庭，可以委托你或者其他親屬作為委托訴訟人進行。

篇3

中圖分類號：F293.3

文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2016）10-087-02

一、新建商品房所有權轉移登記面臨的困境

近年來，隨著城鄉一體化進程的不斷加快，城市區域范圍的快速擴張，新建商品房的數量也在急劇增長。而隨著2016年1月1日國土資源部《不動產登記暫行條例實施細則》的正式施行，標志著房屋所有權等相關不動產權利的統一登記工作正式進入落實階段，同時，也給產權登記申請人和不動產登記機構帶來不小的挑戰。

對于產權登記申請人來說，辦理商品房的房屋轉移登記程序繁瑣而復雜，粗略估算，至少涉及辦理房屋核檔手續、領取核檔證明、查詢首套房證明以供稅務機關減免稅收使用、房屋測繪、稅務登記、與開發商共同申請產權轉移登記、交納相關稅費、交納維修資金及相關費用、領取產權證書、貸款的購房人進行抵押權登記，然后再次領取產權證書等10余個程序。而且，上述事項的辦理除了要消耗申請人大量的時間和精力，有時還需要申請人及其配偶共同辦理，有些甚至需要銀行和開發商協助購房人辦理，等等。繁瑣的程序、辦理過程的興師動眾、嚴格的審核讓申請人精疲力竭，望而卻步，要求登記機構簡化程序、提供便利、提高效率的呼聲日漸高漲。

對于不動產登記機構來說，成千上萬套新建商品房產權轉移登記工作對其來說無異是個巨大的挑戰：一方面面臨著新建商品房數量大、購房者人數多、登記程序復雜等情況；另一方面面臨著房產登記機構工作人員數量有限、法律素養欠缺、機構運轉能力不足等問題。而且，《不動產登記暫行條例》以及《物權法》、《房屋登記辦法》等相關法律規定的施行，雖然給房產登記機構履職行為提供了完善的法律依據，但同時也規定了嚴格的法律責任，如：根據《物權法》的相關規定，因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任，這表明登記行為的準確性、合法性已成為房產登記機構在登記工作中應當慎重考慮的重要問題。而實踐中，房產登記中心的普通工作人員有些并不具備專業的法律素養，對相關法律知識理解不深，如果遇到購房人婚姻發生變更或家庭情況比較復雜等情況，如何依法確定房產的產權登記人確實給他們提出更為嚴格苛刻的要求。

二、委托公證，為新建商品房所有權轉移登記提供一站式服務

（一）委托公證的法律適用

公證，顧名思義，公而證之。公證處是我國唯一的法定證明機構，公證制度是我國社會主義法律制度體系的重要組成部分，是一項預防性的司法證明制度，具有服務、溝通、證明、監督等功能，在經濟社會發展進程中，始終扮演著積極主動適應社會需求，不斷創新服務方式的經濟發展方向指引者、經濟民事關系協調者和公共服務供給者的角色。《公證法》第36條規定“經公證的民事法律行為、有法律意義的事實和文書，應當作為認定事實的根據”。《民事訴訟法》第69條也規定“經過法定程序公證證明的法律事實和文書，人民法院應當作為認定事實的根據”。《不動產登記暫行條例實施細則》中，包含公證內容的條款多次出現，尤其是在繼承、受遺贈、委托方面更為明顯。可見，公證制度對于保障不動產在市場的安全流轉、維護買賣雙方的合法權益具有重要作用。

（二）委托公證的司法實踐

針對前面所述新建商品房所有權轉移登記面臨的困境，著眼公證業務的科學發展和為經濟社會發展添磚加瓦、保駕護航的目的，近兩年來，公證人逐漸從足不出戶、坐等上門，高高在上的被動式公共服務供給者位置上走下來，逐步走向積極主動適應群眾和社會需求，不斷創新服務方式，變更服務理念，為人民群眾提供更便民法律服務的軌道。其中，不動產產權轉移登記委托公證就是公證人眾多有益探索中的一項：當一處樓盤五證齊全具備售房條件又能辦理產權轉移登記時，公證處便指派了解稅務政策、熟悉產權登記流程并精通法律知識的公證員入駐商品房開發樓盤，向購房人進行與產權轉移登記相關的法律宣傳，并告知購房者相關的辦理流程和程序、所需要提交的相關材料及所交納的稅費及其他相關費用。同時征求購房人的意見，根據其個人情況是否愿意辦理委托公證，對購房者逐一講解委托書中所涉事項并告訴其法律后果。自愿辦理公證的，公證員現場為購房者根據其本人的購房情況及家庭情況起草一份涵蓋所有委托事項的委托書，并現場為其辦理公證。事實證明，公證員每到一處，成百上千的小區業主們會將公證員團團圍攏，向公證員詢問辦理產權轉移登記的流程及相關法律規定，公證員均會耐心地為小區群眾一一解答。據不完全統計，僅太原市三家公證處2015年辦理的委托辦理所有權轉移登記的委托公證就有上萬件。

（三）委托公證的社會意義

對購房者來說，只需到一趟售樓處，簽署一份委托書，銀行、房產局各部門、稅務局及其他部門的所有手續即可全部辦完，只等領房屋所有權證書即可。通過辦理委托公證，既讓他們了解了《物權法》、《婚姻法》、《繼承法》、《房屋登記辦法》及《不動產登記暫行條例》等法律知識和銀行、房產管理部門的辦證程序和流程，也讓他們用最短的時間、花最少的錢，辦了最繁瑣的事。對于不動產登記機構來說，不動產申請人在申請辦理不動產登記業務中的許多法律問題可以在辦理委托公證的過程中得到公證工作人員專業的法律咨詢和解答，同時公證委托書的辦理也使他們不用再面對成百上千的購房業主，僅僅形式審查一下由公證處已嚴格審查過的《委托公證書》即可，給他們的工作提供了很大的方便，既符合法律要求，規避了風險，又節省了時間，提高了工作效率，使得產權登記機構及其工作人員可以心無旁鶩地投入不動產登記工作。對公證處來說，擔負著調整民事關系與經濟關系，建立社會主義的民事和經濟法律關系，預防糾紛，減少訴訟，促進社會安定團結的重任，通過辦理業務，有效地宣傳了法律，宣傳了自己，并將公證工作用到了社會的需要之處。這種一舉三得的舉措，充分發揮了公證工作的職能作用，對推進經濟建設，維護社會主義市場經濟秩序、維護社會穩定、維護國家利益和公民、法人及其他經濟組織的合法權益都產生了積極影響，發揮了不可替代的重要意義。

三、新建商品房所有權轉移登記委托公證帶給公證事業的有益啟示

辦理新建商品房產權轉移登記委托公證的辦理給了公證事業一個重要啟示：隨著經濟的飛速發展、社會的不斷進步和法制的日臻完善，廣大人民群眾的法律意識日益提高，他們渴望得到行政部門和司法機關給予的法律層面的有效保護，更希望得到公證處等社會組織提供的親情式服務。社會不是不需要公證處，只是還有許多陌生領域、眾多的棘手問題亟待公證處去開拓和破解；人民群眾不是不需要公證服務，只是還不知道能去哪里尋求幫助，更不知道公證處能提供哪些方面的服務。

作為法定的證明機構，公證處只要秉承“誠信”本色，緊跟時代節拍，切實把握社會主旋律，真正溶入到飛速發展的經濟領域中，充分滿足社會的需要，全面、正確地履行法律賦予的神圣職能，就能使司法為民理念和公證科學發展觀念在實踐中不斷得到升華。實踐帶給公證事業的重要啟示是：首先，公證處是法律服務部門，每一名公證員都是法律工作者。這就要求每一名公證員必須不斷地學習新知識，鉆研新領域，掌握更多、更新的法律知識，使自己成為名符其實的法律“專家”，并將這些知識和社會的實際情況聯系并加以運用，才能真正體現出公證處及公證人的價值。其次，公證與經濟社會發展密不可分。公證處必須密切關注經濟的發展、社會的需要，并結合法律的新點、亮點，急人民群眾之所急，想人民群眾之所想，解人民群眾之所難，才能有更廣闊的發展前景。公證處只要乘勢而上、把握先機，在市場經濟浪潮中搏得一席之地，就能真正成為經濟社會發展進程中一支不可或缺的生力軍。

參考文獻：

[1] 中華人民共和國物權法

篇4

地 址：

電 話：

抵押權人(貸款人)：(乙方)

地 址：

電 話：

甲、乙雙方依據我國《物權法》、《合同法》、《擔保法》、《城市房地產管理法》以及相關法律法規，本著平等、自愿、公平和誠實信用的原則，在充分理解本合同條款后，同意按如下條款訂立本合同，以共同遵守。

第一條：為確保借款合同( 年 字第 號)的履行，甲方自愿將所購商品房抵押，乙方經實地勘驗，在全面充分了解該商品房具體情況后同意接受甲方所購商品房抵押。

第二條：本合同所對應的借款合同項下的借款數額為(大寫) 元，債務人履行債務的期限自 年 月 日至 年 月 日。

第三條：甲方已與 公司簽訂合同編號為 的《商品房買賣合同》，已經房地產管理部門備案，并取得《房屋預告登記證明》。該商品房狀況如下：

房屋坐落：

項目名稱：

預售許可證：

第四條：本次商品房抵押所擔保的范圍包括：主債權項下的金額及利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用。

第五條：已經抵押的房屋由甲方占用與管理，甲方應維護該商品房的安全與完好。

第六條：有下列情形之一的乙方有權依法定程序處分上述商品房并可要求提前清償上述借款。

1、甲方在債務履行期內連續 月或累計 月未能按約歸還借款的。

2、****

第七條：甲方在取得該商品房的《房屋所有權證》后，須轉為房地產抵押登記。

第八條：甲方將房屋抵押給乙方時，該房屋所分攤或占用范圍內的土地使用權一并抵押給乙方。

第九條：抵押權與其擔保的債權同時存在，債權消滅的抵押權也消滅。

第十條：在本合同簽訂后，甲、乙雙方應當持本合同及其他必要的證明文件，到鄭州市房產管理部門辦理抵押房產的登記手續。

本抵押合同如發生變更或者抵押關系終止時，甲、乙雙方應當到原登記機關辦理變更或者注銷的登記手續。

第十一條：抵押的房地產，因自然損耗或甲方的行為足以使抵押房地產價值明顯減少時，乙方有權要求甲方停止其行為并恢復或提供乙方認可的新的抵押房地產。甲方對抵押房地產價值減少無過錯的，乙方只能在甲方因損害而得到賠償范圍內要求提供擔保，抵押房地產價值未減少的部分，仍作為債權的擔保。

第十二條：甲方轉讓抵押的房地產，應通知乙方，并告知受讓人房地產已經抵押的情況，甲方未通知乙方或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。

第十三條：抵押人死亡，依法被宣告死亡或被宣告失蹤時，其房地產合法繼承人或者代管人應當繼續履行抵押合同。

第十四條：債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押房產折價或者以拍賣、變賣該抵押房產所得的價款優先受償。

第十五條：凡因本合同引起的或與本合同有關的爭議，由雙方協商解決。如商議不成，任何一方均可向鄭州仲裁委員會申請仲裁。

篇5

一、關于改制企業房產的登記

關于改制企業房產的登記,有轉移登記和變更登記的不同理解。因為企業改制類型的多樣性,片面理解為“轉移登記”或者“變更登記”都是不妥的,同樣決定單方申請還是雙方申請也要區別不同的企業改制類型而區別對待。

企業改制的形式主要有成建制、承債式整體改制,被兼并,新設分立或者派生分立新的公司,歇業,破產,股權轉讓等。成建制、承債式整體改制,被兼并,新設分立的,原企業注銷,新公司繼受其權利義務,應當辦理轉移登記,同時由于原企業不復存在,可憑相關改制主管部門的批復文件、工商部門注銷證明等材料單方申請辦理轉移登記。派生分立,歇業等原企業繼續存在的,如房產發生轉移,應當由雙方共同申請登記。企業破產的,破產終結前辦理的登記,可由清算組與受讓人共同申請登記;破產終結后單方申請辦理登記的,應當持破產受理法院的相關法律文書。至于股權轉讓,屬同一法人的登記事項發生變化,登記簿記載相關事項如公司名稱等發生變化的,應當辦理變更登記,登記簿記載相關事項沒有變化的,則無需辦理房屋登記。

二、關于夫妻離婚房產的轉移登記

夫妻雙方通過人民法院判決或者調解離婚,生效法律文書明確房產歸其中一方所有的,根據《房屋登記辦法》第十二條的規定,由取得房產的一方單方申請即可。對于附有同時履行條件或者先履行其他義務條件的法律文書,則需要雙方共同申請登記,或者根據人民法院協助執行通知書的要求由一方單方申請登記。

夫妻雙方通過婚姻登記機構協議離婚,在離婚協議中明確房產歸一方所有的,其協議僅具有債權效力,在辦理房產轉移登記時,仍然需要雙方共同申請。實踐中,放棄房產的一方往往不愿意配合另一方辦理登記申請,取得房產的一方也不能理解登記機構要求雙方到場的規定,矛盾往往較為尖銳,登記機構的壓力較大。作為登記機構,一方面要做好宣傳解釋工作,對于另一方確實無法申請的,告知取得房產方可向人民法院,要求對方協助辦理轉移手續,登記機構將根據人民法院協助執行通知書辦理轉移登記。另一方面可以與婚姻登記機構加強溝通,做好提示工作。鹽城市在與婚姻登記機構作了充分交流后,在離婚登記辦理現場張貼了“友情提醒”,告知離婚當事人:一要及時辦理房產的轉移登記,轉移登記須有雙方共同申請;二是當事人可在離婚協議中進行委托,對于婚姻登記機構加蓋鑒證章或者查檔章的離婚協議中委托一方辦理轉移登記手續,登記機構予以認可。

三、關于注銷、歇業企業房產的轉移登記

實踐中,一些人購買房產后長時間不辦理轉移登記,欲辦理登記時原企業有的已經歇業,有的已經注銷,無法配合辦理轉移登記。對于歇業企業或者營業執照已經吊銷的企業,由于工商登記尚未注銷,其法人主體資格仍然存在,應當與購房人共同申請轉移登記。對于無法配合的,購房人可向人民法院提訟,登記機構根據生效法律文書辦理相應登記。對于已注銷的企業,購房人無法提訟,如相關手續齊全,可憑工商部門注銷登記證明及相關材料單方申請登記,登記機構受理后最好再增加公告程序,以排除爭議。

四、關于抵押權、地役權、預告登記的注銷登記

《房屋登記辦法》第四十八條規定,“權利人應當申請抵押權注銷登記”,對于地役權、預告登記的注銷登記則沒有相應規定。對照“權利人放棄房屋權利,可以由當事人單方申請”的規定,且并不影響對方及其他人的權利,筆者認為,抵押權人、地役權人(需役地方)、預告登記權利人可以單方申請注銷相應的登記,當然,對于雙方共同申請辦理注銷登記的,登記機構也應當予以辦理。

五、對生效法律文書的理解

篇6

膠州 王廣生

王廣生：

您好！你所提及的宅基地繼承實際上是指宅基地使用權的繼承。我國《繼承法》規定：“遺產是公民死亡時遺留的個人合法財產。”可是農村宅基地的使用權不是一般的“財產”，而是“特殊的財產”。首先因為宅基地使用權具有很強的人身依附性，它必須因具有農村集體經濟組織成員資格而取得，因集體經濟組織成員資格的失去而失去，不產生在不同農民個體之間的流轉，即不可以繼承。第二，我國農村宅基地使用權主要是為了保障每戶農民的居住需求，具有社會保障功能，如果允許繼承，將導致宅基地無限擴大，違背了土地管理法關于村民一戶只能擁有一處宅基地的有關規定。據此，農村宅基地不能算作遺產，故不可以繼承。但是，存在特殊情況，根據“地隨房走”的原則，繼承人對宅基地上所造房屋的繼承將會導致其對宅基地的繼承。而你已經扒掉了你叔叔的舊房子，因此，你不能對其宅基地進行繼承。

房產贈給妻子未過戶，

離婚時可撤銷贈與嗎

律師：

您好！2007年6月，我與女友登記結婚。婚后，我們住進了我父母買給我的商品房內，該房產是2002年我父母出錢，以按揭貸款的方式在市內購買的一套一百多平米的商品房，按揭一直是我父母在還。婚后我倆簽訂了一份協議，內容是：該房產變更為夫妻共同財產，還約定，如果一方違背了夫妻雙方忠實義務導致雙方離婚，該方就不再享有房屋所有權。但我倆的感情并未經受住時間的考驗，前不久妻子向法院離婚，要求該房產歸她所有。請問，這套房產一直都登記在我的名下，沒有辦理過戶，我是否可以撤銷當年與妻子的贈與協議？

煙臺 李鑫

李鑫：

您好！依據我國婚姻法司法解釋，該房產是你父母出資并由父母按揭還款，且登記在你個人名下，應當認定為你的個人婚前財產。你與妻子簽訂的這份協議的內容是將房產的一半贈送給了自己的妻子，該協議的性質是贈與合同，但是根據我國《合同法》的規定，贈與人在贈與財產的權利轉移之前，可以撤銷贈與。因為你們沒有辦理過戶手續，作為房產所有人你可以隨時撤銷贈與。在實際生活中，有關婚姻家庭內部事宜的協議，往往會涉及財產權屬條款，而贈與合同又往往在有親密關系或血緣關系的人之間簽訂。但合同法中沒有就夫妻間的贈與問題特別規定，因此，類似協議的簽訂、生效、撤銷、變更等，仍然適用于合同法的相關規定。

“合同期不得懷孕”

屬無效條款嗎

律師：

您好！我朋友是位準媽媽，已經懷孕4個多月。幾天前，她所工作的賓館卻告知她，要與她解除勞動合同。我朋友找到賓館負責人，對方卻拿出勞動合同，指出上面寫到：“雙方自愿簽訂合同，員工在合同期內不得懷孕，否則賓館有權解除勞動合同。”負責人告訴我朋友，她違反了合同期內不得懷孕的規定，因此被解雇。我朋友很無奈，想問一下律師，合同里的該約定符合法律規定嗎？

棗莊 張娜

張娜：

您好！賓館與你朋友簽訂的勞動合同存在“合同期內不得懷孕”的條款，雖然說在簽訂合同時雙方是自愿的，但這一條款客觀上限制了你朋友的生育權，違反了我國憲法和其他相關法律的規定。本案中，雙方簽訂的勞動合同的內容違反了憲法、婚姻法、婦女權益保障法、勞動合同法等相關規定，因此合同無效，對你朋友不具有法律約束力，賓館不能基于此條款解除與你朋友的勞動合同。

小學生就餐被燙傷

飯店未盡注意義務應擔責嗎

律師：

您好！去年我們村小學組織六年級一批書法較好的學生到周圍幾個村子義務給村民寫春聯，中午村干部安排老師和學生到一家小飯店吃飯。吃飯期間，學生小波在衛生間門口被上樓送菜的飯店服務員碰上，燙傷了脖子，被送到醫院治療，住院35天。其間飯店僅給付了小波部分醫藥費而拒絕支付其他費用。現在小波父母欲將飯店店主告上法庭，請求法院依法判令其給付護理費、交通費、住院伙食補助費、精神損害賠償金、后續治療費合計20016元。請問律師，飯店應當承擔責任嗎？

菏澤 趙芳

篇7

《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》（國發[2013]35號）中明確提出了各地可開展“以房養老”試點，正式從政策層面鼓勵進行“以房養老”的探索。實際上，我國的“以房養老”相關政策和實踐并不鮮見，2005年至今，上海、南京、遼寧等地都自發出臺過“以房養老”的相關措施。但是，我國的“以房養老”主要停留在地方層面的“先行先試”；同時，由于缺乏完善的體制管理，此前的嘗試未能真正形成完整、有效的制度體系，無論從中央到地方都還沒有出臺相關的法律法規。事實上，目前國內各地方鮮有以房養老的實際操作案例。那么，是什么原因阻礙了“以房養老”在我國的實施與推廣？本文將在明晰“以房養老”的內涵與特點的基礎上，對我國各地主要的“以房養老”模式進行剖析，以明確其面臨的主要風險和挑戰，并結合國外“以房養老”實踐的經驗提出相應的政策建議。

“以房養老”的內涵及特點

（一）“以房養老”的內涵

以房養老，也稱住房反向抵押貸款或者倒按揭，是指老年人先把自己擁有產權的住房抵押給銀行或保險公司等金融機構，然后定期從銀行或保險公司等金融機構取得一定數額養老金或者享有老年寓所服務的一種養老模式，當老年人去世時，銀行或保險公司等金融機構將收回其住房使用權。這種養老模式是完善養老保障體系的一項重要補充措施。“以房養老”是通過銀行或保險公司等金融中介機構，將個人住房與個人養老結合在一起的產物。“以房養老”通過明晰的房屋產權界定，將“人養房”與“房養人”兩個階段進行有機銜接，一方面使得房屋產權價值得到極大發揮；另一方面，使得家庭資源得到優化配置，實現效用最大化。因此，“以房養老”將金融保險產品與個人住房、養老問題相結合，不僅是一種金融產品創新，更是個人住房發揮養老保障功能的新拓展，為我國解決養老問題提供了新思路。

（二）“以房養老”的基本特點

住房反向抵押貸款又被形象地稱為“倒按揭”，是指擁有住房產權的老年人將該住房產權抵押給銀行或保險公司等金融機構，然后銀行或保險公司等金融機構根據該老年借款人的年齡、預期壽命、住房現值及其未來增值空間和折損情況等對該老年借款人去世時房屋的價值進行綜合評估，用住房的評估價值減去住房預期折損、借款人預支利息，并按當前人們的預期平均壽命計算，將其住房的殘值分攤到預期壽命年限中去，按月或按年支付現金給老年借款人，也即“抵押房產，領取年金”。在此期間，老年借款人可以繼續在已抵押給銀行或保險公司等金融機構的房子里居住，直到該老年借款人永久搬離該住房或者去世為止。當老年借款人去世時，相應的銀行或保險公司等金融機構取得該住房產權，并將該住房進行銷售、出租或者拍賣，以彌補貸款本息；此外，銀行或保險公司等金融機構還享有該住房的升值部分價值。由于這種個人住房反向抵押貸款模式的現金流向與普通住房按揭貸款的現金流向恰好相反，因此這種貸款模式也常被形象地稱為“倒按揭”。

我國“以房養老”實踐及面臨的風險與挑戰

（一）我國各地的“以房養老”模式

1.南京的“租售換養”。這種模式規定，凡是在南京市擁有60平方米及以上住房產權，并且年滿六旬及以上的孤寡老人，按照自愿原則申請將其現有住房進行抵押，經公證機關公證后即可入住南京市老年公寓，并且享受終身免交一切費用的待遇，最終該住房產權在孤寡老人去世時歸養老院所有。該模式的典型特征便是“租售換養”，這種模式比較適合在城市擁有一套及以上住房，且該住房無需子女繼承或無子女繼承的中低收入老年人。但這種模式有兩個限制性條件：擁有本市60平方米及以上產權房和年滿六旬及以上的孤寡老人，這就將適用人群限定在一個很小的范圍內。覆蓋范圍過于狹窄，這可能也是導致該模式失敗的原因之一。

2.上海的“以房自助養老”。2007年6月，上海市公積金管理中心提出了“以房自助養老”的創新型模式。該模式主要通過上海市公積金管理中心建立房屋產權交易市場以及相應的房屋租賃機制，具體實施辦法為：65歲及以上老年人首先將自己擁有產權的住房通過房屋產權交易市場出售給上海市公積金管理中心，并一次性取得全部房屋出售款；然后，借助相應的房屋租賃機制，上海市公積金管理中心再將該房屋返租給出售房屋產權的老年人，

其租金與房屋租賃市場價格相同，該老年人可按租賃期限將房屋租金一次性付給公積金管理中心，其他費用均由公積金管理中心予以支付。這種模式其實是售后返租，主要是利用房子的價格與租金的差額來獲得養老金，比較適合在大中城市有一套以上的房產且無需或者沒有子女繼承，但又不愿意離開原居住地的老人。但這種模式要求先將房產過戶，而且房屋的升值部分完全由公積金管理中心擁有，這就損害了老年人的利益，該模式最終也未成功。

3.北京的“養老房屋銀行”。2007年10月，北京的“養老房屋銀行”模式由北京市壽山福海國際養老服務中心與中大恒基房地產經紀有限公司聯合推出。在這種模式下，60歲及以上的老年人可以先向養老服務中心提出該種需求，并把擁有產權的住房交付給中大恒基，然后由中大恒基免費代替該老年人將已交付的住房對外出租，以賺取租金。取得的租金用來抵免養老院的費用，剩余租金由老年人自行安排處理，該種模式下老人始終擁有房屋的產權。這種模式也屬于租售換養，只不過老人可始終擁有房屋的產權，這是與前兩種模式最大的不同之處。但這種模式由商業公司運作，商業公司以盈利為目的，難免會使人產生顧慮，老年人的權益也難以得到保障。

（二）我國“以房養老”面臨的風險與挑戰

1.政策風險：地權制度的限制。國外的住房反向抵押貸款產品之所以發展成熟、推廣范圍廣，其中很重要的一點就是在國外土地使用權沒有年限限制，也不會隨著年限的增長而發生變化，但在我國情況則大不相同。我國城市住宅用地使用權限為70年；據《擔保法》規定，農村宅基地統一歸集體所有，農民只有使用權沒有所有權，不能將宅基地作為私有財產進行抵押，從而無權處置房產。正是由于我國城市住宅用地使用年限的限制以及農村宅基地的集體所有制的限制，使得“以房養老”模式在我國很難推行。

2.系統性風險：房價波動。房地產價格的波動或不穩定性會造成系統性風險，而在我國這種因房價波動造成的系統性風險是現實存在的，尤其是房價波動會給以房產為抵押物的借貸雙方利益帶來諸多影響。近些年來，盡管我國房地產價格上漲未發生根本性扭轉，但政府對房價采取了信貸、稅收、限購等綜合性的調控措施，未來房地產市場的走勢并不明朗，甚至局部地區存在著房地產泡沫破滅的潛在風險。因此，受房地產市場走勢的不確定性、預期壽命的估算差異、利率水平的波動以及逆向選擇等因素的影響，在我國推行“以房養老”模式的系統性風險仍然存在，尤其是房價波動的不確定性勢必影響“以房養老”模式的推行、發展。

3.技術性風險：市場環境不成熟。住房反向抵押貸款通常需要經歷較長的時間周期，而銀行或保險公司等金融機構又以短期逐利作為其經營目標，因而借貸雙方在利益上存在著較大的時間差異。因此，“以房養老”模式的推行需要一個成熟的金融市場為支撐，而目前我國金融市場環境尚不完善。同時，目前我國的社會信用體系、專業的評估機構以及寬口徑的數據庫等發展也不完善，有的甚至處于起步建設階段。此外，就解決實施“以房養老”可能引致的經濟沖突和社會糾紛來看，目前我國缺乏專門的應對機構，而既有機構的職能覆蓋也不完全。

4.法律風險：有關法律缺失。“以房養老模式”在國外成功發展的一個重要原因是有專門的反向抵押貸款法律為其保駕護航。而“以房養老”模式的引入與我國有關法律法規存在著矛盾：一方面目前國內尚未制定專門針對住房反向抵押貸款的法律法規，存在法律空白；另一方面該種養老模式的運作與國內現行有關法律法規存在沖突。例如，我國金融機構的分業經營管制阻礙了保險等機構為住房反向抵押貸款提供擔保；而對于居民購買的經濟適用房、公租房能否用于反向抵押貸款，目前也沒有明確的政策規定。

結論和建議

“以房養老”的實施需要一系列條件，其實施效果也取決于一系列的經濟條件和制度保障；這種新型養老保障模式需要與中國具體國情實現良性耦合，才能得以推廣。當前部分地區正在推行的“以房養老”改革試點，具有顯著意義并值得肯定。在一些經濟相對發達、市場化程度較高、服務機構相對豐富的地區，先行先試的積極探索，有助于揭示現有政策設計中存在的主要問題，明晰政策實施的主要障礙，可以對現有“以房養老”制度的完善起到促進作用。本文基于國內外“以房養老”實踐經驗提出以下建議：

第一，加強住房反向抵押貸款的關聯性研究，以此推進該項改革的頂層設計和制度準備。這就需要在制度層面確立基本養老保險與“以房養老”的關系：政府應承擔起社會基本養老的主體責任；“以房養老”應遵從自愿原則，讓位于市場，政府不能主導甚至是引導；同時“以房養老”應定位于個人養老儲蓄，只能是一種險種或是理財產品而非一般意義上的貸款，可作為差異化養老需求的補充。同時，房屋產權制度方面也需要做出更多的探索和改革，從而在制度上保證“以房養老”的實施。

第二，完善系統性風險控制機制。由于預期壽命、房產價格難以預測，使得“以房養老”的系統性風險加大。若房價上升，則對于選擇“以房養老”的人來說，房屋未來增值的那部分是他們無法享受到的；若房價下跌，則對養老者來說是有利的，可以將這部分風險轉移給銀行或保險機構。因此，可適時推出以房養老保險，以平緩這方面的風險。

第三，加強“以房養老”市場環境的建設，從產業政策、市場監管等方面促進貸款機構、保險機構、評估機構、仲裁機構的良性發展。目前，老年人對市場風險、金融產品的認知度還不高，對金融機構也普遍缺乏信任。因此，可從政策上引導相關機構參與“以房養老”的市場建設，同時從準入、自律、監管等方面入手來健全市場機制。

第四，推動相關法律法規的探索與完善，使相關法律與“以房養老”的具體細節相結合，以彌補法律監管事實上存在的疏漏和盲區。“以房養老”的特殊性在于對老年人的保護，涵蓋了老年人的住房保障權、知情權、處置權等。因此，相關各方（如民政局、房產管理局、人社局、銀行、保險公司等）應一同制定“以房養老”的相關法律法規和行業行為規范，同時也能夠起到加強對計劃提供方監管的作用。

第五，積極探索有針對性的“以房養老”試點。鑒于目前推廣實施“以房養老”的條件還不成熟，短期內可將其視作我國養老保障體系的一個補充和豐富，在有條件的地方可先行先試、逐步推廣。擁有住房產權的失獨家庭、孤寡老人，是潛在“以房養老”需求群體，因此可以此為切入點展開“以房養老”試點。

1.范君暉.我國提高養老保險統籌層次的阻力與策略[J].西部論壇，2010（5）

2.歐陽淵.以房養老在我國試水艱難的原因分析[J].中國高新技術企業，2008（15）

3.沈曉凱.以房養老模式在中國的可行性研究[D].山西財經大學，2010

篇8

公證活動是一個國家在法律框架內提出的司法規范性活動，公證活動是否嚴謹真實直接影響著公眾對公證活動公信力的大小，只有全方位地對公證活動的內容從法律層面進行保證并規范執行行為才能夠切實保證公證活動的真實性與合法性。現階段我國的公證內容很多，繼承、合同和財產分割是其中極為重要的公證行為，是在當事人申請的基礎上由公證機關對其相關行為的真實性與合法性展開的審查活動，對于家庭的和睦與社會經濟的穩定發展具有積極作用。以下筆者將針對相關內容展開論述。

一、基于法律之下的繼承公證內容論述

（一）繼承公證的概念

繼承指的是當公民在被宣告死亡或者真實死亡之后，遵照特定法律的相關規定，按照一定的法律流程實現對公民生前財產的一種定向轉移，繼承人為財產的接收者。國家之所以確立繼承制度就是為了賦予財產由被繼承者轉移到繼承者這一行為的合法性，而繼承公證則是為了對繼承行為合法性與真實性的一種證明，在進行繼承公證時，應當按照我國的《繼承法》和相關的法律法規來對繼承行為采取公證措施，同時需要為做出的公證行為承擔相應的法律責任。

（二）繼承公證在實踐中的相關法律問題

1.對遺產分割協議合法性的認定

在財產繼承中存在著對財產的分割問題，為解決財產的分割問題就需要簽訂相關的分割協議，而財產分割協議的真實性與合法性也需要進行公證，公證活動既可以在繼承人所在地進行也可以在遺產所在地進行。當事人自身的身份證明、委托書和公證處需要提供的其他相關材料都應當在申請過程中由當事人進行提交，公證機關則遵照相關的法律規定對協議中的內容進行審查，其中包括：協議中涉及的各方當事人意思表示是否真實、是否達成一致，被分割的財產是否在被繼承人合法處分的財產范疇中，是否屬于繼承人應當合法繼承的財產范疇等，在完成了對協議中相關內容的全面審查后才可以出具公證書來對財產分割協議的合法性進行認定。

2.遺產分割與相關債務的實際處理

在進行財產分割時，要先對被繼承人的財產進行是否對外存在債務的事實認定，假如對外存在債務就可以先用遺產去償還對外債務或者是先由繼承人繼承遺產然后再以各自繼承的遺產的比例份額來對應當承擔的債務數額進行確定，但是需要注意的是在對外債務沒有償還完成的情況下，公證處是不會出具相關的公證書的。假如遺產沒有相應的繼承人或者法定的繼承人主動放棄了繼承權，那么農村居民的遺產歸集體組織，城鎮居民的遺產歸國家，在這種情況下死者存在未償還的遺產的應當由接受遺產的相關機構在遺產的范圍內對其進行償還。

二、基于法律之下的股權質押合同公證內容論述

（一）股權質押合同公證的概念

股權質押是法律問題研究中一個相對復雜的專業命題，對這一問題的研究需要參考《物權法》《擔保法》與《公司法》等相關的法律，所謂的股權質押是指出質人將其所擁有的股權作為質押標的物而設定的質押。針對股權質押合同所做的公證需要具有專業法律知識的公證人員在嚴格按照《公證法》《公證程序規則》與相關規定的基礎上，秉承著公正客觀的理念對股權質押合同進行真實性和發行方面的審查與公證。

（二）對股權質押合同真實性的審查公證

對股權質押合同的真實性進行審查公證主要從兩方面著手，分別是合同當事人與合同標的。對合同當事人真實性的審查主要是對當事人主體資格、提交的證明資料與合同簽訂者權限的審查。在股權質押合同中，一方當事人為出質人，一方當事人為質權人，如果股權質押是由于借貸關系而產生的，那么質權人通常也是債權人，出質人可能是債務人也可是第三人。在具體的審查公證過程中應當做到以下三點：第一，對當事人主體資格的審查應當以當事人提供的借貸主合同中規定的內容為依據；第二，對當事人是否真實存在的判斷應當通過對當事人提供的資質類證明材料的審查實現；第三，對公司法人意思表示的真實性判斷應當通過對簽訂合同或者申辦公證的具體經辦人的身份證明與授權文件等資料進行審查實現。在對合同標的真實性進行審查公證時，應當明確合同中的標的就是股權，在具體的審查過程中，對合同中標的的真實性進行審查公證需要劃分為不同的途徑，對于有限責任公司與非上市的股份有限公司應當通過公司在工商行政管理部門中備案登記的股東名冊進行真實性的審查，而對于上市的股份有限公司則需要通過在證券登記結算機構中的登記信息為準進行審查公證。

（三）對股權質押合同合法性的審查公證

對股權質押合同的合法性進行審查公證應當從以下兩個方面進行分析：第一，股權質押合同是擔保合同和從合同。從合同是依附于主合同而存在的，也就是說股權質押合同不能夠單獨存在，主合同存在且生效，從合同才能夠有效成立，對股權質押合同的合法性的審查公證應當重點從主合同內容與形式著手。第二，合同中的明確出質的股權應當是在法律許可的出質范圍內。股份有限公司中的股權質押除了《公司法》中對相關人員轉讓股權提出了時間與數額的限定之外，其他的股權轉讓并沒有嚴格的限制，可以直接參考市場交易狀況；有限責任公司中的股權質押是需要通過其他股東半數以上同意實現的；而國有企業與中外合資企業的股權質押是需要經由國家相關部門進行批準的。

三、基于法律之下的婚前財產公證內容論述

（一）婚前財產公證的概念

所謂的婚前財產公證指的是由公證機構對夫妻雙方二人在結婚之前的個人財產和所欠債務或者婚后兩人的共同財產與所欠債務的權利歸屬與范疇等相關問題所達成的協定的真實性與合法性加以證明所實施的活動。之所以要采取婚前財產公證，主要目的就是為了借助于具有權威性的公證活動來對相關對象的真實性與合法性進行確認，并且對夫妻雙方二人在財產方面的權利義務關系進行合法的規范，這一制度的存在能夠在很大程度上將夫妻之間可能產生的財產方面的糾紛在婚姻關系的開始予以消除。一般來說，婚前財產公證主要有兩種形式，分別是在結婚登記之前夫妻兩人達成協議并辦理財產公證和在婚姻關系存續期間夫妻二人達成協議并辦理財產公證，當夫妻雙方在財產方面產生了糾紛，婚前財產公證就能夠充當證據有效解決糾紛。當夫妻二人的婚姻關系處于破裂邊緣，要對雙方的財產進行分割時，夫妻二人前述的財產公證書就可以成為其在財產劃分時的重要依據。

篇9

一、案例簡介

王某于1940年過世，死后遺有棟近兩千平方米的別墅，王某生前有二個老婆，大老婆楊某生育五子女，二老婆陳某生育一女。二位老伴在王某死后相繼過世，她們生育的子女也于上世紀末相繼過世，然王某遺留下來的房產至今未依法分割。現各繼承人遍布全球各地，好些已經加入外國國籍，并且已經很少和國內的繼承人聯系，甚至失去聯系。委托人反映，該房產現由二老婆的孫女在管理，并拒絕與委托人等其他繼承人分配，欲委托筆者向法院提訟，請求析產。

二、訴前準備

鑒于本案的復雜性，筆者在接受委托前，詳細查閱了委托人提供的材料，認為本案會是典型的法定繼承人析產案件，由于各繼承人現遍布全球各地，根據我國法律的規定，享有法定繼承權的人應該必須是屬于被繼承人的配偶、子女、父母，前述繼承人不存在的兄弟姐妹、祖父母、外祖父母才能主張繼承。然，本案很多繼承人身在外地，首先要證明其是合法繼承人才能談及份額，故筆者建議當事人著手收集相關證據包括繼承人與被繼承人存在前述親屬關系的證明，如公安機關的戶籍證明、戶籍藤本、公證聲明書、到公證處做證人證言的公證保全等。除此之外，筆者也開始搜集本案涉及到的相關問題的法律依據、法院判例及權威法學理論，為更好本案做足準備。

三、相關法律適用問題的思考

本案例中有以下幾個問題需要進行分析：

1、本案是否適用轉繼承的法律規定？

現行繼承法并未直接規定轉繼承的字眼，但法學理論上，又把轉繼承稱為再繼承，連續繼承等。根據繼承法第二條規定，繼承從被繼承人死亡時開始。本案被繼承人死亡時，其子女未分割遺產且相繼死亡，根據《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國繼承法〉若干問題的意見》第 52 條規定：繼承開始后，繼承人沒有表示放棄繼承，并于遺產分割前死亡的，其繼承遺產的權利轉移給他的合法繼承人。故，被繼承人是被轉繼承人，其子女是轉繼承人，產生轉繼承法律關系。轉繼承人死亡后該部分財產仍然未分割即產生新一輪的轉繼承法律關系。也就是說，在遺產分割前， 被轉繼承人的法定繼承人未放棄繼承權又死亡的情況下，可以產生新的轉繼承關系。筆者認為通過轉繼承得到的財產再發生轉繼承產生的是一種獨立的法律繼承關系，在條件允許的情況下，可以一直往后產生轉繼承關系。

2、本案是否適用訴訟時效的法律規定？

《最高人民法院關于貫徹執行若干問題的意見》第 177 條規定：遺產未分割的，即為共同共有。《物權法》第 29 條規定：因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。又，繼承開始于被繼承人死亡之時。故本案各繼承人依法取得對訟爭房產共同共有的所有權，也就是一種物權，雖然本案所有繼承人尚未分割遺產，但財產未分割并不影響各繼承人取得所有權的屬性。根據我國現有法律的規定，物權請求權不適用訴訟時效。

3、一夫二妻的法律適用，從被繼承人繼承到的財產是夫妻共有嗎，如果是，是各1/3嗎，還是夫1/2，妻各1/4？

由于本案被繼承人、甚至轉繼承人均出現一夫兩妻的情況，而在當時的法律這是允許的，故對于妻子及其衍生下來的子女的財產分配問題應該如何處理成為本案的難題。筆者認為，法不溯及既往，即使現在的法律只承認一夫一妻，然并不能約束法律實施前的民事行為，故按照法律規定及公平道義原則，應認定本案存在的一夫二妻的合法性。且，婚姻法第17條規定：“夫妻在婚姻關系存續期間所得的下列財產，歸夫妻共同所有：……（四）繼承或贈與所得的財產……”除非遺囑或者贈與合同中確定只夫或妻一方的財產才不是夫妻共有。故本案被繼承人、繼承人在婚姻關系存續期間取得的財產應為共同共有，故本案財產分割前應先承認一夫多妻制的財產共有性。

所謂財產的共有性，從共同共有的法律性質看，各共同共有人對共同財產享有的權利和承擔的義務平等，且由于因繼承所得的財產在夫和妻之間并沒有約定份額，而被繼承人也未對繼承份額予以約定，故從公平正義的角度出發，無論是一夫兩妻還是一夫三妻，可推定夫與妻之間的共同共有財產為等額共有。

故，當繼承人在遺產分割前死亡，發生轉繼承的情況下，其應繼承的遺產份額中的一半首先要確定為其配偶的個人財產，剩下的另一半才能由其法定繼承人共同繼承。如果被轉繼承人有兩妻的，應按各1/3的比例確定各自的份額，剩余的份額才能由其法定繼承人共同繼承。

4、案件審理中涉訟房產的收益處理問題

涉訟房產現由被告出租給案外人做經營使用，案外人每月支付租金。然，自本案進入訴訟階段，房屋租金的歸屬、管理問題就浮出水面。然，大部分繼承人不在國內，各繼承人也無法達成指定共同管理人的一致意見，故經過多方協商，當事人到銀行設立公共賬戶，案外人自訴訟之日起將租金打入公共賬戶，任何人不得私自提取公共賬戶的款項。

四、案件結果

由于被繼承人的子孫眾多，且分布海內外，筆者在本案前充分考慮了案件的上述因素，也告知案件當事人盡量聯系其他繼承人共同參與到本案訴訟中來，對已經找到的繼承人又無法親自參加的，建議辦理公證委托。雖然已經有一部分辦理委托，但仍然無法找到所有的繼承人，故受理法院采取了公告送達的方式，通知各繼承人及其合法繼承人參加訴訟。本案仍在審理中。

五、結語

現行繼承法制定于一九八五年，歷史的局限性和實踐的豐富性導致司法實踐中遇到法律適用困難是正常的。而無論本案的判決結果會是如何，筆者都會繼續關注和跟進繼承法的發展。

參考文獻：

[1]李欣：《中外子女法定繼承權考察與評析》，《社科縱橫》，2011年第10期。

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(二)贈與房產辦理過戶。

贈與人要辦理《贈與公證書》，而受贈人也要辦理《接受贈與公證書》或者是雙方共同辦理《贈與合同公證書》，只有取得公證過的贈與證明才能辦理房產過戶。

(三)作為遺產分割的房產辦理過戶。

首先遺囑要經過公證，并且在遺囑生效后，法定繼承人或遺囑受益人，在根據遺囑內容分割遺產時，對于協商簽訂遺產分割協議也需要經過公證，然后才能辦理遺產過戶手續。

(四)涉外和港澳臺的過戶房產。

該房產買賣協議也必須經公證部門公證后，才能到房地產交易中心辦理過戶手續。

房產公證的作用：

將公證納入房產管理活動體系，使公證成為房產交易的必經程序，對房產市場的培育和房產交易活動的健康發展及交易人合法權益的保護具有促進和保障的作用。

(一)公證可確保房產交易行為的真實性。

民事行為的真實性包括兩層意思：

一是該行為確系行為人所為;

二是行為人所為確系本人真實意思的表示。

在房產交易中，交易人親自實施交易行為基本上沒有問題，即使出現問題也容易被發現和糾正;問題較多的是交易人的行為基于其對交易物的錯誤認識所為。我國《民法通則》和《合同法》規定，當事人因重大誤解簽訂的合同和因受欺詐而陷于錯誤認識的情況下簽訂的合同為非真實意思表示，屬可撤銷民事行為。

據此，房產交易中購房人基于房產商不真實的宣傳而簽訂商品房預售合同和受讓人因對房屋瑕疵不知情而簽訂房屋轉讓合同，均不為真實意思表示。而此類情況在目前房產交易中大量存在，只是由于大多當事人對法律不熟悉，誤以為自己已在合同上簽名蓋章，就無法改變既成的事實了，因此向法院提起訴訟要求撤銷交易行為的情況還不多。

隨著社會法律知識的進一步普及和律師業務的進一步拓展，這方面的訴訟必將大量增加。而房產交易如經公證，通過公證機構嚴格、詳細的詢問、告知、審查程序和證據提留措施，使交易人誠實、詳盡地交流相關情況，全面、具體地表達自己的意見，確保意思表示的真實性，能有效地避免此類問題的發生。

(二)公證可確保房產交易行為的合法性

房產交易涉及的法律較多，其行為不僅為專門的房地產法律、法規和規章所規范，同時也為我國民法通則、合同法、擔保法、繼承法、婚姻法和公司法等法律所調整。確保房產交易行為合法，難度的是保證交易行為不與任何法律規定相抵觸。而絕大多數交易人不可能具有這樣高的法律水平。把公證作為房產交易的必經程序，讓具有全面掌握并正確理解相關法律規定能力的專業法律人對交易行為進行審查，可確保交易行為的合法性。

【房產公證費用收取標準】

房產公證費收取標準：

公證機關辦理公證房產案件，是要按照國家的規定收取一定的公證費用，現將一般的公證收費的的標準簡介如下：

1、證明出生、生存、死亡、身份、經歷、國籍、委托書、親屬關系婚姻狀況、未受或受過刑事處分，收費10元;

2、證明遺贈撫養協議，收費10～50元;

3、證明印鑒屬實，證明副本、節本、譯本與原本相符、證明影印件與原件相符，收費5元;

4、證明遺囑、遺贈、證明產權、證明查無檔案記載，收費10元;

5、證明法人資格、收養、財產分割、證明產品抽樣檢測，收費10～30元;

6、證明擔保書、證明公司章程、資信情況等有關文書，收費50～200元;

7、證明商標注冊，收費50元;

8、證明勞動保險金、養老金、子女助學金的，每件收費5元;

9、證明招標、拍賣、開獎、收費100～150元;

10、證明勞務合同，收費5元;

11、起草、修改合同文本，收費5～20元;

12、證明股票、房屋轉讓、買賣、土地使用權有償轉讓的，按股票面額或房價的千分之三收費，但最低收費不得低于10元;

13、證明財產繼承、贈與接受人收金額總數收費

(1)不滿1萬元的，按1%收費，但最低收費10元;

(2)1萬元以上的，按2%收費。

14、證明債權文書有強制執行效力的，按債務總金額的千分之三收費，原債權文書經過公證的，按千分之一收費，最低收費10元。

15、翻譯，每千字15元，不足千字的按千字計。

外文打字，每千字2元。

外文校對，每千字5元。

16、保管遺囑或其他文件、證據保全，收費5～10元。

17、已受理的立卷中途撤回的，收費2～5元;

18、證明經濟合同、企業承包、經營合同：

(1)標的總額不滿10萬元的，收費10～50元;

(2)10萬元以上不滿50萬元的，收費100元;

(3)50萬元以上不滿100萬元的，收費300元;

(4)100萬元以上不滿200萬元的，收費600元;

(5)200萬元以上不滿300萬元的，收費1000元;

(6)300萬元以上不滿400萬元的，收費20xx元;

(7)400萬元以上的，收費3000元。

19、與公證事項有關的文書，收費3～5元。

以上房產公證費用僅供參考，具體相關費用需咨詢相關部門。

【房產公證有法律效力嗎】

房產公證有法律效力.

房產公證由房產所在地或房產合同當事人一方所在地或房產合同簽訂地的公證處受理。房產公證的法律效力如下：

(一)房產公證可確保房產交易行為的真實性

民事行為的真實性包括兩層意思：一是該行為確系行為人所為;二是行為人所為確系本人真實意思的表示。在房產交易中，交易人親自實施交易行為基本上沒有問題，即使出現問題也容易被發現和糾正;問題較多的是交易人的行為基于其對交易物的錯誤認識所為。我國《民法通則》和《合同法》規定，當事人因重大誤解簽訂的合同和因受欺詐而陷于錯誤認識的情況下簽訂的合同為非真實意思表示，屬可撤銷民事行為。

據此，房產交易中購房人基于房產商不真實的宣傳而簽訂商品房預售合同和受讓人因對房屋瑕疵不知情而簽訂房屋轉讓合同，均不為真實意思表示。而此類情況在目前房產交易中大量存在，只是由于大多當事人對法律不熟悉，誤以為自己已在合同上簽名蓋章，就無法改變既成的事實了，因此向法院提起訴訟要求撤銷交易行為的情況還不多。但隨著社會法律知識的進一步普及和律師業務的進一步拓展，這方面的訴訟必將大量增加。

而房產交易如果經過公證，通過公證機構嚴格、詳細的詢問、告知、審查程序和證據提留措施，使交易人誠實、詳盡地交流相關情況，全面、具體地表達自己的意見，確保意思表示的真實性，就能有效地避免此類問題的發生。

(二)公證可確保房產交易行為的合法性

房產交易涉及的法律較多，其行為不僅為專門的房地產法律、法規和規章所規范，同時也為我國民法通則、合同法、擔保法、繼承法、婚姻法和公司法等法律所調整。確保房產交易行為合法，難度的是保證交易行為不與任何法律規定相抵觸。而絕大多數交易人不可能具有這樣高的法律水平。把公證作為一些房產交易的必經程序，讓具有全面掌握并正確理解相關法律規定能力的專業法律人對交易行為進行審查，可確保交易行為的合法性。

【房產公證需要什么手續】

房產公證的辦理流程

第一步：

當事人準備材料。

應攜帶以下資料：

1、個人的身份證明，如身份證、戶口簿等。

2、與約定內容有關的財產所有權證明，如房產證、未拿到產權證的購房合同和付款發票等。

3、雙方已經草擬好的協議書。

關鍵提示：協議書中雙方當事人的簽名和訂約日期一般要求空缺，待公證員對協議進行審查和修改后，再在公證員面前簽字。

第二步：

親自到公證處填寫有關表格。準備好上述材料后，雙方必須親自到公證處提出公證申請，填寫公證的申請表格。

關鍵提示：委托他人或是一個人來辦婚前財產公證，是不會被受理的。

第三步：

公證人員核對相關信息。公證申請被接待公證員受理后，公證員就財產協議的內容、審查財產的權利證明、查問當事人的訂約是否受到欺騙或誤導，當事人配合公證員做完公證談話筆錄后，在筆錄上簽字確認。

第四步：

在公證人核對完信息之后，雙方當事人當著公證員的面在婚前財產協議書上簽名。

關鍵提示：至此，財產公證的辦證程序履行完畢。

房產公證所需材料

在辦理商品房買賣合同公證時，申請公證雙方需要向公證處提交相關的資料，這些資料包括，

出售方

1、企業營業執照(居民身份證)

2、房屋所有權證或土地使用證

3、商品房銷售許可證及買賣房屋合同文本。

購買方

1、居民身份證

2、戶口簿或法人資格證書。

此外，公證處需要對所出售房屋的具體情況作詳細了解。比如合同中買賣房屋的產權狀況、坐落位置、數量、質量及附屬設施情況和使用面積;房屋買賣價款數額、付款日期、付款方式;被買賣房屋交付使用時間;辦理房屋產權過戶及有關手續的約定;雙方違約責任;雙方當事人認為應當約定的其他內容;合同雙方當事人簽字、蓋章及簽約時間等，包括所要購買的房屋是否有銀行抵押負擔，都是審查的內容。

【房產公證委托書如何寫】

房產公證委托書范本：

房產公證委托書（房產買賣公證）

委托人：xxx，男/女，xxxx年xx月xx日出生，住址： ，公民身份號碼/護照編號： 。

受托人：xxx，男/女，xxxx年xx月xx日出生，住址： ，公民身份號碼 。

委托人xxx欲購買房屋壹處，該房屋坐落在 ，《房屋所有權證》編號為 號，丘(地)號 ， 結構，建筑面積 平方米。委托人因【原因】，不能親自到 辦理上述房屋的買賣手續，特委托xxx代為辦理購買上述房屋的有關事宜：

1.簽訂上述房屋的買賣合同;

2.支付購買上述房屋的購房款;

3.驗收上述房屋，辦理房屋交付手續;

4.辦理上述房屋所有權轉移登記手續，繳納相關契稅、手續費等費用;

5.領取上述房屋的房屋所有權證;

6.其他事宜，如辦理上述房屋的國有土地使用權證轉移登記手續，交納相關費用，領取國有土地使用權證等等。

受托人xxx在在辦理上述事宜過程中所簽署的相關文件，委托人均予以認可。

委托期限： 月/年，自xxxx年xx月xx日起，至xxxx年xx月xx日止。

受托人有/無轉委托權。

委托人：

xxxx年xx月xx日

【房產公證書格式樣本】

公證書

( ) 字第 號

申請人：甲：______(基本情況)

乙：______(基本情況)

丙：______(基本情況)

公證事項：商品房______合同

證詞內容

一、必備要素

1.申請人全稱或姓名、申請日期及申請事項。

2.公證處審查(查明)的事實。包括：

(1)甲方(賣方)及其人的身份、資格、及簽訂合同的民事權利能力和行為能力;

(2)乙方(買方)及其人的身份、資格、及簽訂合同的民事權利能力和行為能力;

(3)擔保人的身份、資格及擔保能力;

(4)合同標的物的權屬情況及相關權利人的意思表示;

(5)出售房產(期權)的基本情況。包括：房產的名稱、坐落、房號、朝向、占地面積、建筑面積、使用面積、售價等;預售商品房要符合法律規定的條件;查無權利受限制的記錄等;

(6)是否履行了法律規定的批準或許可手續。

(7)當事人簽訂合同的意思表示是否真實，是否對合同的主要條款取得了一致意見;

3.公證結論：

(1)當事人簽訂合同的日期、地點、方式等;

(2)當事人簽訂合同的行為符合《中華人民共和國民法通則》第五十五條的規定。

(3)合同內容的合法性。

(4)當事人在合同(協議)上的簽字、蓋章的真實性。

二、選擇要素

1.當事人對合同內容的重要解釋或說明。

2.當事人是否了解了合同的全部內容。

3.合同生效日及條件等。

4.公證員認為需要說明的其他事實或情節。

5.附件。

中華人民共和國___省___(縣)公證處

公證員：__________________(簽名)

__________年_________月_________日

以上就是房產公證書格式，這個范本是一個通用版本，條文都是一些同性質的文字，大家可以根據自己的實際情況，根據不同的情況來進行改寫，改成符合自己實際情況的就可以了!

【房產遺囑公證需要什么手續】

怎么進行房產遺囑公證

1.公民，法人申請公證，應當向公證處提出，并填寫公證申請表。

公證申請表應填寫下列內容：

①申請人及其人的姓名、性別、出生日期、身份證號碼、工作單位、住址等;申請人為法人的，應證明法人的名稱，地址、法定代表人的姓名，職務等;

②申請公證的事項及公證書的用途;

③提交材料的名稱、份數及有關證人的姓名、住址;

④申請的時間及其它需要說明的問題。申請人應在申請表上簽名或蓋章。申請人填寫申請表確有困難的，可由公證人員代為填寫。

2.公民，法人申請公證應當提交下列材料：

①身份證明，法人資格證明及其法定代表人的身份證明;

②人代為申請的，須提交授權委托書或其它有權資格(法定、指定)的證明;

③需公證的文書，如合同、遺囑、畢業證等;

④與公證事項有關的財產所有權證明;

⑤與公證事項有關的其它證明材料;

⑥公證人員認為應當提交的其它證明材料。

3.符合下列條件的申請，公證處應予受理：

①申請人與申請公證的事項有利害關系;

②申請公證事項的當事人，利害關系人之間對申請公證的事項無爭議;

③申請公證的事項，屬于公證處的業務范圍;

④申請公證的事項屬于本公證處管轄。對不符合條件的申請，公證處應作出不予受理決定，并通知申請人。

4.公證處受理公證申請后，應進行分類登記。

登記事項包括，公證類別(如繼承、收養、借款合同等)、當事人姓名(名稱)、代表人(人)姓名、受理日期、承辦人、審批人、辦結日期、結案方式、公證書編號等。

5.公證處受理公證申請后，應按規定標準向當事人收取公證費。

公證辦結后，經核定的公證費數額與預收數額不一致的，應當辦理退還或補收手續。當事人交納公證費有困難，應提出書面申請，由公證處主任或副主任決定是否減、免。

【房產繼承公證后有效期內未過戶是否有效】

房產繼承公證后有效期內未過戶是否有效：房產繼承是沒有有效期一說的，如果權利人要將繼承的房屋進行交易買賣的，必須過戶。

房屋繼承的公證是繼承公證里的其中一種。繼承公證需要帶兩個證明和兩個證件。房產繼承應先到被繼承房產公證處辦理房產繼承公證，再到房產交易中心辦理房產繼承手續。

房產繼承過戶手續：

(一)到房產交易中心辦理房產繼承需要提交哪些材料呢?

1、房屋所有權證書;

2、繼承公證;

3、繼承人身份證及復印件;

4、房屋所有權登記申請書(收件窗口領取)。

a、若房改房、經濟適用房繼承，還需提供《房改售房價格審查書》、《已購住房上市交易申請審批表》(收件窗口領取);

b、若繼承人不能親自辦理，需提交委托書或公證書及受托人身份證及復印件;

c、法院判決的需提交法院判決書和協助執行通知書;

d、若繼承人未成年，需提交監護人身份證原件及復印件。

(二)房產繼承公證的費用與其他的繼承公證不同。除了需要一般的繼承公證費用，還需要繳納房產繼承過戶稅費和契稅。

1、繼承公證費

繼承公證費按照繼承人所繼承的房地產評估價的2%或按照受益額的2%收取，最低不低于200元。

2、房地產繼承過戶稅費

由房屋評估價0.05%的合同印花稅、100元的登記費、5元的權證印花稅組成。

3、契稅

法定繼承人繼承房地產，免交契稅;非法定繼承人根據遺囑承受房屋權屬的，需要繳納契稅1.5%。

(三)房產繼承公證除了需要準備上述證件，還需要哪些證件呢?

繼承公證需要帶兩個證明和兩個證件

1、到被繼承人所屬派出所開被繼承人的死亡證明;

2、到死者所在單位(或者居委會、村委會)開具繼承人證明;

3、繼承人的身份證明;