房產投資利弊模板(10篇)

導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房產投資利弊，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

一、引言

按照國際貨幣基金組織（IMF）的定義，外商直接投資（Foreign Direct Investment，簡稱FDI）是指一國的投資者將資本用于他國的生產或經營，并掌握一定經營控制權的投資行為。一般認為，東道國通過FDI，可以得到發展經濟所需的便宜資本，還可以引進先進技術和設備以及管理方法和營銷手段，同時也可以通過投資國對東道國本地招入的員工培訓等增加人力資本存量，促進東道國的經濟增長。1985年以來，我國FDI的規模一直在不斷擴大，到2010年，已有117個國家和地區的投資者在我國設立外商投資企業445244家，大型跨國公司世界500強已有400余家來我國投資；外商直接投資額已經達到1057.35億美元，較1985年增長了53.1倍，年均增長速度超過17.3％。

同時，外商直接投資的行業也越來越廣，除了傳統的制造、采礦、電力、建筑、交通運輸、批發零售等行業，還包括房地產、租賃商務服務、計算機軟件等現代服務行業。

2010年，作為國民經濟支柱產業的房地產業已經成為吸收外商直接投資的第二大產業，僅次于制造業，其吸收的外商直接投資額達239.86億美元，占全部吸收額的23％。

一般認為，外商直接投資房地產業或其他行業都會直接或間接推動房地產業的發展。但在我國，這種推動作用是否存在，推動作用有多大，還是存在反作用力，這些都是值得深入研究的問題。

二、中國房地產市場現狀及特點

中國近年來最紅的經濟話題莫過于房地產問題。中國人自古以來就有“安家立命”、“安居樂業”的說法，與此息息相關的“房子”在國人眼中自然有不可比擬的重要性。

真正意義上的中國房地產市場始于　1996　年左右，房地產產業在廣州、深圳等一些發達地區率先起步。1998　年，中國開始進行“房改”，為了擺脫亞洲金融危機對中國經濟低增長的影響，國家出臺了一系列政策來拉動內需，在個人房貸上提供了政策支持，由此步入了中國房地產市場化的高速發展時期。

中國房地產市場化導致房地產價格的市場化，計劃經濟時期人們被壓抑已久的對房產的需求被激發出來，供需規律開始發揮其強大作用，雖然供應量越來越大，但是需求更為強勁，使得房地產價格節節攀升。經過近幾年的快速發展，世界房地產行業已經形成一定的產業規模，相關房地產產業也日漸完善，但是中國房地產市場還遠未成熟。同發達的歐美國家相比，無論市場規模、產品檔次、品種規格、消費水平等方面都有很大的差距。隨著市場經濟的發展，房地產技術水平和產品質量的提高，以及應用領域的不斷擴展，中國的房地產將會有巨大的市場需求和發展空間。

大量外商投資中國的房地產市場，與中國房地產市場的特點密不可分。首先，是中國經濟持續偏熱，房地產價格上漲迅速。2010年7月中國房地產指數系統百城價格指數報告對北京等十大城市的全樣本調查數據顯示，十大城市平均價格上漲54．25％。其次，中國的房地產市場需求量很大。中國正在經歷城市化的轉變過程，大量農村居民涌向城市，對住房的需求有實質性的增加。再次，中國正在經歷住房制度的重大變革，比起大多數發達國家，對投資房地產市場的約束力還較弱，土地制度不夠完善，市場規范性也較差，而外資正是利用中國制度的不完善，大量投資，以賺取高額利潤。

三、外商投資我國房地產業概況

加入WTO　以來，我國按照入世承諾：在房地產業，除高檔房地產項目（高檔賓館、高檔公寓、高爾夫球場等）不允許外商獨資外，其它房地產項目沒有限制；在房地產中介服務方面，包括房地產估價、物業管理、中介服務等，允許外商成立合資、合作企業，并在5年內開始允許外資成立獨資企業。以此為契機，近年來，外商一致看好中國快速發展的房地產市場，使中國房地產市場再度掀起強大的“外資旋風”。

2005年9月12日，國家外匯局首次披露，外資在我國房地產市場中的投資比例約為15％，境外機構購買中國建筑物資金額高達34億美元，創造了此前5年的總和。而亞洲地區的投資機構也以其靈敏的反應快速進入我國的房地產市場。2005年，亞洲地區有260億美元用來投資房地產，其中約有　20％到25％的資金投向中國房地產市場。全球最大的金融集團之一ING集團亞太區于2007年10月17日推出首次季度性調研項目時指出，中國內地房地產市場成為房地產投資者的首選意向市場。另外，包括亞洲金融控股有限公司、新加坡嘉德置地、菲律賓首都銀行等為主的投資機構放量投入到中國房地產市場的資金不下50億元人民幣，其中，嘉德置地計劃今后在華投資數十億美元用于房地產開發。

由于國內對外資的旺盛需求及境外投資者對中國房地產市場的看好，在趨利性的驅動下，外資已大量全面地進入中國房地產市場，其中包括摩根斯坦利（Morgan Stanley），高盛（Goldman Sachs）、新加坡發展商凱德置地、新加坡政府投資公司（GIC），荷蘭　ING　集團等大批的國際投資集團和投資基金。據央行報告統計，外資在中國房地產市場中所占的比重已達到　15％。

篇2

一、投資性房地產確認與初始計量會計處理和企業所得稅處理的比較

(一)新企業會計準則的規定

投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。包括(1)已出租的土地使用權；(2)持有并準備增值后轉讓的土地使用權；(3)已出租的建筑物。

(二)企業所得稅相關法規的規定

納稅人的固定資產，是指使用期限超過一年的房屋、建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產、經營有關的設備、器具、工具等。無形資產是指納稅人長期使用但是沒有實物形態的資產，包括專利權、商標權、著作權、土地使用權、非專利技術和商譽等。

(三)投資性房地產在企業所得稅上確認為固定資產和無形資產

在會計上確認為投資性房地產的土地使用權，在企業所得稅上確認為無形資產，應按無形資產的相關規定進行稅務處理。

二、投資性房地產發生后續支出會計和企業所得稅處理比較

(一)投資性房地產后續支出新會計準則的規定

企業會計準則規定，投資性房地產發生后續支出時，如果該支出將會引起相關的經濟利益很可能流入企業而且該支出的成本能夠可靠計量，就應該將其資本化，計入投資性房地產的成本；如果不能滿足上述條件的，應當在發生的時候直接計入當期損益。

(二)企業所得稅相關法規的規定

企業所得稅相關法規規定，符合下列條件之一的固定資產修理，應視為固定資產改良支出：(1)發生的修理支出達到固定資產原值20%以上；(2)經過修理后有關資產的經濟使用壽命延長2年以上；(3)經過修理后的固定資產被用于新的或不同的用途。

納稅人的固定資產修理支出可在發生當期直接扣除。納稅人的固定資產改良支出，如有關固定資產尚未提足折舊，可增加固定資產價值；如有關固定資產已提足折舊，可作為遞延費用，在不短于5年的期間內平均攤銷。

(三)會計準則和企業所得稅規定的比較

對作為投資性房地產管理的建筑物發生的后續支出，會計準則和企業所得稅法規都做出了規定，需要根據不同情況進行資本化或費用化處理。但對作為投資性房地產管理的建筑物發生的后續支出，資本化處理和費用化處理的判斷標準，會計準則和企業所得稅的規定不同。

三、投資性房地產后續計量會計處理和企業所得稅處理的比較及差異分析

(一)采用公允價值計量模式的會計處理在企業所得稅上不予確認

會計準則規定，對于采用公允價值計量模式投資性房地產，平時不計提折舊，也不進行攤銷，應當以資產負債日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與賬面價值之問的差額計人當期損益。

采用公允價值計量模式的會計處理在企業所得稅上不予確認。

(二)采用成本計量模式的會計處理與企業所得稅處理部分一致

1.沒有減值跡象，采用成本計量模式的會計處理與企業所得稅處理基本一致

會計準則規定，在成本模式下，應當按照《企業會計準則第4號――固定資產》和《企業會計準則第6號――無形資產》的規定，對投資性房地產進行計量，計提折舊或攤銷。如果沒有減值跡象，采用成本計量模式的會計處理與企業所得稅處理基本一致。

2.存在減值跡象，采用成本計量模式的會計處理與企業所得稅處理不一致

存在減值跡象的，應當按照《企業會計準則第8號――資產減值》的規定進行處理。需要對其賬面價值進行復核，并根據需要計提減值準備，其具體做法與固定資產準則和無形資產準則的規定一致。

企業所得稅相關法規規定：對固定資產和無形資產計提的減值損失不允許扣除。

四、投資性房地產轉換會計處理和企業所得稅處理的比較及差異分析

(一)投資性房地產轉換為一般性固定資產或無形資產會計和稅務處理的比較

1.企業將原采用成本計量模式計價的投資性房地產(沒有提取減值準備)，轉換為一般性固定資產或無形資產時，會計和企業所得稅對資產的計價基本一致。

2.企業將原采用成本計量模式計價的投資性房地產(已提取減值準備)，轉換為一般性固定資產或無形資產時，會計和企業所得稅對資產的計價不一致。

3.企業將原采用公允價值計量模式計價的投資性房地產，轉換為一般性固定資產或無形資產時，會計和企業所得稅對資產的計價不一致。

新企業會計準則規定，轉換前采用公允價值計量模式的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換日的公允價值作為自用房地產的賬面價值。

(二)自用房地產或存貨轉換為投資性房地產會計和稅務處理的比較

1.會計準則規定

新會計準則規定，在自用房地產或存貨等轉換為投資性房地產時，應根據轉換后的投資性房地產所采用的計量模式分別加以處理。在轉換后采用成本計量模式進行計量的，將轉換前資產的賬面價值直接作為轉換后的投資性房地產的入賬價值。在轉換后采用公允價值模式進行計量的，按轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小于其賬面價值的，其差額計人當期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額作為資本公積計入所有者權益。

2.企業所得稅相關法規規定

企業所得稅相關法規規定，開發企業將開發產品轉作固定資產應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移時確認收入(或利潤)的實現。

3.會計處理和稅務處理的比較

當房地產開發企業將開發產品轉作固定資產(投資性房地產)，無論企業采取成本計量模式還是采取公允價值計量形式對投資性房地產進行計價，企業所得稅處理為：(1)當期確認視同銷售；(2)按開發產品公允價確認為企業所得稅固定資產的原始計價。

五、投資性房地產處置會計處理和企業所得稅處理的比較及差異分析

新會計準則規定，當投資性房地產被處置，或者永久性退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時，應當終止確認該項投資性房地產。企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計人當期損益。

企業所得稅法規對投資性房地產處置確認為固定資產或無形資產轉讓，按取得收入與計稅成本和相關稅費進行配比的差額確認損益，計入當期應納稅所得額。

企業在增加會計上確認為投資性房地產之初，應記錄企業所得稅確認為固定資產和無形資產的原始計稅成本；在投資性房地產持有期間，記錄企業所得稅前可以扣除的土地使用權的攤銷額和固定資產的折舊額，同時記錄會計和稅收處理的差異。

參考文獻：

[1]《會計》.2007年注冊會計師考試輔導教材.中國財政經濟出版社.

篇3

今年全省兩會上，除了提出城鎮上山的議題外，還重點提出了云南省將推進旅游地產的開發，作為旅游地產開發熱土的大理，早副局長表示，將在相關政策的指導下，加大對旅游地產開發企業的服務力度的同時，進行合理布局、營造良好的發展環境，以加大大理市主城區優勢區位地塊的舊城改造力度，為商業地產發展騰退用地空間，城區外的優勢資源留給旅游地產來開發，為開發商向商業地產、旅游地產轉移創造良好的投資環境。

“大理將加快房地產業轉型和結構調整，堅持發展多元化的房地產業。”早副局長說，大理將以海東大開發和蒼洱觀光休閑度假旅游、佛教文化旅游、洱源溫泉休療度假旅游、巍山南詔文化旅游、鶴慶銀都水鄉旅游、劍川文化生態旅游等六大重點景區建設為契機，加大招商引資力度，切實做好旅游、文化、休閑、運動、養老等房地產項目的招商引資工作。同時，深入挖掘大理得天獨厚的自然資源和旅游資源優勢，依托海東山地城市建設和旅游二次創業，大力推進旅游產業、文化產業和房地產行業的結合，促進全州房地產業向多元化發展。

轉型升級成就大理旅游的跨越式發展

云南大理有著深厚的歷史底蘊、人文風情和獨特的自然風光。對于云南旅游而言，大理既是熱點，又是發展的重點，作為滇西旅游線的首站，在大理滇西中心城市規劃下，大理旅游發展迎來新的契機。特別是，云南旅游二次創業的“省策”對于大理旅游轉型升級，以及以旅游來體現的“幸福大理”建設的凸顯，將使大理成為游客停留在異域的一段美好時光。

大理州上半年旅游業總收入增長48.87%

作為旅游大州的大理，近幾年，按照省委、省政府的決策部署，全力推進旅游二次創業，加快旅游產業改革發展，實現了旅游產業的大跨越、大發展，為全州經濟社會又好又快發展作出了積極貢獻。據介紹，“十一五”期間，大理全州累計接待國內旅游者5113.22萬人次，接待海外旅游者155.5萬人次，旅游業總收入403.85億元。2011年，接待國內外旅游者1545萬人次，增長15.5%；旅游業總收入138.4億元，增長20.3%。今年1～6月份，全州接待海外旅游者24.97萬人次，增長36.02%；接待國內外旅游者914.62萬人次，增長18.76%；旅游業總收入95.35億元，增長48.87%。目前，全州共有102家旅游星級飯店、43家旅行社、20個A級景區、10家旅游車公司、6艘大型游船、5條旅游索道、11家旅游購物商店、12家文化旅游經營單位，旅游直接從業人員5萬人，間接從業人員達20萬人。

在大理旅游進入“十二五”時期后，2012年旅游呈現全面復蘇的現狀。在這樣的背景下，大理州結合實際，制訂了旅游產業發展的又一個“五年計劃”。大理州旅游發展管理委員會規劃科工作人員馮亞軍介紹，“十二五”時期，大理州將按照突出特色、項目帶動、優化結構、融合發展、轉型升級、提質增效、打造精品的思路，在保持全州接待游客持續穩定增長的基礎上，力爭實現產業“兩個倍增”、“兩個跨越”，打造“四個示范區”（兩個倍增：到2015年，力爭全州旅游業總收入達300億元，海外游客達100萬人次。兩個跨越：實現以觀光旅游為主向觀光休閑度假康體會展旅游多元發展的新跨越，實現由國內重點旅游城市向國際化旅游城市的新跨越，把大理建設成為國內一流、世界知名的旅游勝地、休閑之都。四個示范區：全國旅游與文化互動發展示范區、生態旅游發展示范區、山地旅游城市發展示范區、旅游促進城鄉一體化發展示范區）。

據介紹，在旅游規劃上，大理州將按照高起點、高標準、大手筆的要求，抓緊編制全州旅游交通網絡建設、蒼山旅游綜合開發、環洱海休閑度假、高端度假酒店、精品酒店、特色客棧發展規劃以及重大旅游景區、旅游小鎮、旅游特色村等專項規劃。全面探索實施涉旅項目前置規劃審批，為旅游產業跨越發展提供科學依據。

大理走在“旅游二次創業”路上

大理旅游不僅需要營銷，還需要有與市場需求相匹配的產品，對于游客不斷增長的需求，大理在自身配套以及產品開發與建設上，以“苦練內功”的方式，走在旅游轉型升級的路上。

“大理將以旅游市場需求為導向，著力抓好重點旅游產品、旅游文化產品、旅游商品、地方特色美食產品開發和旅游新線路推廣。”大理州旅游發展管理委員會市場開發科科長、大理旅游營銷中心主任楊毅介紹，借助云南旅游二次創業的契機，在加強旅游產品建設的同時，大理將進一步創新激勵機制，抓酒店建設，以不斷提升旅游接待服務能力，著力推進高端度假酒店、小型精品酒店建設，并盡快制定特色客棧等級劃分與評定標準和管理辦法，推動全州特色客棧健康有序發展，打造特色客棧品牌，提升整體接待服務能力。

篇4

1、營業稅優惠：

托兒所、養老院、殘疾人福利機構提供的育養、婚介等服務；殘疾人員個人提供的勞務；醫院、診所和其他醫療機構提供的醫療服務；學校和其他教育機構提供的教育勞務以及從事科技研究取得的技術轉讓收入等等，不繳營業稅。

2、企業所得稅優惠：

現階段可以享受一定減免稅待遇的有：符合國家規定的高新技術企業和從事第三產業的企業，以廢渣、廢水、廢氣為主要原料生產的企業，在國家確定的老、少、邊、窮地區新辦的企業，遭受嚴重自然災害的企業，新辦的勞動服務就業企業，教育部門所屬的學校辦的工廠、農場，民政部門所屬的福利生產企業，鄉鎮企業等等。

3、個人所得稅優惠：

購買國債和國家發行的金融債券取得的利息免征個人所得稅；對因嚴重自然災害造成重大損失的可減征個人所得稅等等。

個體工商業者在選擇經營項目時，完全可以考慮和利用這些優惠規定，根據自身的實際情況合理靈活地加以運用，取得享受減免稅優惠待遇。

“洋為中用”

我國為吸收外資、引進技術、擴展國際經濟的交往，對外商投資企業實行稅收傾斜政策。個體工商業主可通過洽談合資、引資、改制、資產重組等一系列方式，實現由內資企業向中外合資、合作經營企業等經營模式過渡，不失為一種獲取享受更多減稅、免稅或緩稅的好辦法。

選個“風水寶地”

凡是在經濟特區、沿海經濟開發區、經濟特區和經濟技術開發區所在城市的老市區以及國家認定的高新技術產業區、保稅區設立的生產、經營、服務型企業和從事高新技術開發的企業，都可享受較大程度的稅收優惠。私營企業在選擇投資地點時，可以有目的地選擇以上特定區域從事投資和生產經營，從而享有更多的稅收優惠。

用而不“費”

私營業主應考慮到如何對經營中所耗水、電、燃料費等進行分攤，家人生活費用、交通費用及各類雜支是否列入產品成本，對租用自身場地經營的企業是采取收租還是以實物投資參與經營分紅的方式等問題。

1、以自有土地和住宅參與經營

在與人合伙經營時，采取收取房租的方式。比如：私營企業適用33％的比例稅率，當租金收入和經營者月收入的增加幅度不跨越33％的稅率檔次時，采用收取租金方式更為有利。

在將自有房產作為經營場所時，不可用全部場所作為營業地，這樣可以少繳房產稅。營業用房產稅是按房產余值的7．2％按年征收，這里的房產余值是依照房產原值一次減除10％至30％后的余額計算繳納；出租房屋的房產稅是按租金收入的12％按年征收。一般來講，現值總大于原值，余值大約只相當于現行市價的30％左右。

篇5

房產不是想送就能送

自己的房子送給子女還要收費嗎？答案是肯定的。采取這種方式首先需要房產的贈與人與受贈人之間訂立一份房屋贈與書。然后，贈與人和受贈人要帶著這份贈與書和房屋的產權證，于房屋所在地的公證處進行房屋贈與的公證。最后，到房地產交易中心去辦理房屋所有權轉移登記手續。直系親屬間的贈與只需要繳納公證費、契稅和交易服務費，提供直系親屬證明可以免征營業稅和個人所得稅。在此需注意，經濟適用房不能做贈與。

贈與過戶操作起來比較簡單，如果房產用于子女自己居住或出租，可以采取這種過戶方式；但如果今后有出售房屋的打算，贈與就不太劃算了，因為贈與的房產交易時將產生20%的個人所得稅。

繼承也是不錯的選擇

繼承也可以達到房屋過戶的效果。一般來說，子女都是父母資產的法定繼承人，可以免繳契稅，只需支付公證費和工本費。一套135萬元的住房，子女繼承需繳納34005元的稅費，比起贈與過戶省下一萬多元。

事實上，繼承過戶是遺產人去世后才可以進行的，如果遺產人生前未曾留下遺囑，那么則由法律界定。如果繼承人眾多，要過戶到其中一個人名下，其他子女必須申明放棄遺產才可執行遺產過戶。而且，父母過世后辦理繼承房屋比較復雜，并且再次交易也會產生20%的個人所得稅。

買賣過戶也可以省下不少

很多人都難以想象，父母過戶給子女竟然可以通過買賣的方式。房子具體的成交價自行填報后提請財政局審批。一般地，人們總是希望交易價格越低越好，但如果填報的金額低得離譜，就會被財政局駁回。所以只要估價基本符合市場行情，一般都會通過審批的。如此操作的好處是自己申報交易價格可以避免評估房產這個環節，無須支付數千元的房產評估費了。

篇6

疏漏造就出優勢

就目前來說，商住兩用房產的“出身”一直是爭議的焦點，許多商住兩用房產的開發商普遍將土地用途列為住宅用地，住宅用地在之前相對與商業用地來說，在土地出讓金、貸款政策、用水用電價格甚至后期銷售上都占較大的優勢，但在限購令日趨嚴峻的今天，開發商也在尋求發展中找到突破口，于是“商改住”開始大行其道，不受貸款政策影響、不限購是其最大優勢。

目前“商改住”項目在市場上日益活躍，除了上面所提到的購房者因貸款政策，不限購“轉移陣地”之外。另外在政策方面，住宅的調控一直是重中之重，越發顯得嚴峻，而相對之下，商業的開發卻目前并沒有明顯的政策制約，于是開發商自然會把眼光紛紛投向商業開發，“商改住”項目視為比較穩健的選擇。所謂“商改住”，很多人認識它是市場的一個疏漏，是―個打著球的產物，其實“商改住”是將依法批準的商業建設用地改作居住土地使用，通常以商務公寓或酒店式公寓的形式推售。

合二為一“宜商”是“宜居”

生活就是生活，工作就是工作，雖說關起門過自己的日子，但是在“魚龍混雜”的商住房里，諸多不便還是不可避免的，首先影響的便是居住者的生活品質，除了人來人往看起來緊張繁忙的公共區域之外，更令居住者頭疼的當數物業管理的費用了，記者了解到，光用電這一項，一般居民樓每度電5.3毛錢，而商業用電是住宅用電的兩倍左右。而且不負責接通煤氣，只能用電做飯或者自己購買煤氣罐，而且不只是電跟煤氣的問題，居住在商住兩用樓中，公司和住戶的水電費用分攤卻一樣，一些居民認為這樣不公平，就居家環境而言，商住樓只不過是在購物方面比較方便，至于其他方面不見得有什么大的優勢。

而物業則認為商住樓統一管理不容易。物業公司要解決好商住樓出現的問題，最好的辦法就是“統一”管理。“統一”管理并不一定要將商場部分和住宅部分全由―個物業公司來管理，也可以是兩個管理單位達成共識，利用共同的管理理念和相輔相成的管理模式進行管理。商住樓難以進行統一管理，是由商住樓產權等方面難以統一的特點決定的。

而對設在商住兩用房里的公司來說，利弊就要自己權衡了，雖在房租上降低了運營成本，看似是省了錢，但因為公司氛圍，形象上打了折扣，又是不是真的省了錢?

混居時代的投資定義

“商改住”誕生的時間并沒有很久，前幾年增長瘋長，投資住宅的收益遠大于寫字樓。于是，一些開發商“偷梁換柱”在商業用地上建起了商住兩用房。目前市場上打著“酒店式公寓”和“高檔公寓”旗號的在售樓盤，很多都屬于此種類型。

篇7

市場創新之舉

在近期舉辦的商鋪展上，久陽。濱江公寓吸引了不少投資者的眼光。這家位于浦東八佰伴商圈內的純投資小戶型酒店式公寓，地段和概念都不錯。據售樓人員介紹，該樓盤有非常全面的保障措施：包租5年，由在臺灣有過豐富經驗的酒店經營公司統一經營管理，每年回報率高達10％。為了進一步增強購房者信心，該樓盤還有最后一招極具殺傷力的法寶：“我們有擔保公司，對所承諾的投資回報率進行擔保。也就是說，退一萬步講，萬一經營不好，是由擔保公司對你們先行賠付，補足這個回報率，然后擔保公司再來找開發商。”對于記者為什么要有擔保的疑問，售樓人員的說法是：“這可以增加購房者的信心，這說明我們對這個樓盤很有信心。”

如果以上的條件真的都能如售樓人員介紹的逐一實現，購房者就相當于是在銀行開了一個高息的存款戶頭，實現高利息和無風險。只需100萬元本金，每年獲息10萬元，剩下坐著等收錢就是了，這種好事到哪里去找？不過幾經詢問，記者還是沒能獲知是哪家公司進行擔保，對方給出的理由是合同尚未最后簽訂，售樓人員目前也不了解擔保公司的具體名稱和擔保詳情。

久陽。濱江公寓并不是最早引入擔保的，美麗園。龍都大酒店的帶擔保投資性客房早在幾個月前就開始銷售了。

美麗園。龍都大酒店，又稱美麗園大酒店，位于延安西路、南京西路，距離靜安寺只要5分鐘的路程，這一商務黃金地段內有希爾頓酒店、國際貴都大酒店等著名酒店。美麗園原先的業主是靜安區土地開發控股總公司和恒安投資有限公司。從1998年6月開業以來，酒店經營業績表現良好，今年年初，該酒店投資4000萬元進行了大規模裝修，同時宣布引入“產權式酒店”概念，其運作模式是：以單個客房為單位，投資者購買產權，再將客房轉租給酒店管理方經營，首期簽約租賃年限為10年，每年獲取6.5％～7％的回報。

在美麗園大酒店對外的宣傳材料中，清楚地印有如下表述：國營機構上海市靜安區土地開發控股總公司提供全額不可撤消擔保，保障協議與酒店銷售合同同步簽署。記者在酒店的銷售現場見到了兩份合同，一份是銷售合同，一份是租賃合同。其中，租賃合同由酒店的經營方、在國際上管理多家酒店的龍都國際酒店與購房者簽署。銷售小姐告訴記者，靜安區土地開發控股總公司與購房者簽署的擔保合同將作為租賃合同的附件，與租賃合同具有同等的法律效力。

作為一家國有大型企業，上海市靜安區土地開發控股總公司擁有上海市的多個房地產項目和一些上市公司的股份，實力毋容置疑。同時，身兼開發商身份背景的靜安土控出現在擔保席上，無疑是給購房者吃了一顆定心丸。

據了解，美麗園。龍都大酒店推出的產權式客房共有353套，自去年年底發售以來銷售速度相當快。今年3月酒店正式開業之時，酒店已售出近50％；到今年6月底，銷售率升至80％，除了本地買家外，還受到部分溫州投資戶以及來自美國、英國和意大利的境外買家的追捧。截至目前，酒店還余有約10套房產，不過樓層相對較高。目前酒店出租率超過80％，并在前不久由三星級酒店成功晉升為四星級。來自美麗園大酒店的意見是，每年近7％的凈回報率可能在市場上不算最高，但已排除了投資者的其他稅費，是比較透明和可靠的，靜安土控設有高達4500萬元的風險基金，投資安全性完全有保證。

難以替資風險

上海原先的酒店式公寓都是依靠經營企業的品牌來擔保，只要是經營企業的牌子大一點，業績好一點，購房者就心滿意足。而這種有擔保公司參與的全新的規避風險的方式值得關注，對投資者頗具吸引力。但業內人士同時指出，擔保并不能代替房產投資風險。

策源商用事業部的沈朝暉認為，擔保業之所以介入投資房產，還是源于投資回報率問題。當前的投資房產市場上流行的一種做法是售后返租，即個人投資者購房后將房產交給經營管理公司統一經營。這些經營公司要么是專業公司，如國際連鎖酒店經營集團，要么是開發商另行成立的公司。一般在操作中簽署兩份合同，一份是房產銷售合同，由開發商與投資者簽署，另一份是房產租賃合同，是由經營管理公司與投資者簽署。而經營管理業績不佳，經營公司可能撤出，也確實曾有這樣的事情發生。隨著投資者對市場風險的關注，擔保介入應運而生。對于一個具體的房產項目，可能開發商有名，管理公司名氣不大，或者反之。為了解決一些困惑或者障礙，再找一家有名氣和有實力的公司來擔保，這樣對投資者來說更有吸引力。不過值得投資者注意的是，有無擔保與物業的經營管理水平沒有直接聯系。

投資房產包租的形式一直都有，但這種方式本身來說帶有一定的投機成分，因為不是所有的投資性房產都能經營得好。市場上通常的投資回報在6％，客戶還要承擔營業稅費，實際拿到的在5％左右。如果發展商只要承擔5％，對于經營得好的公司是可以承擔的。超出這方面的回報，要么需要產品或者經營管理方面具有獨特的優勢，要么可能通過非常規的手段，比如提高定價來達到回報率。此外，也不排除開發商快速回收資金的可能，需要具體問題具體分析。

沈朝暉指出，房產投資承諾回報的方式在國外很少，國外售后返租的也不多。投資商業房產主要還是看重物業價值。從這一角度來說，如果是寄希望于靠出租來收回投資，其實是對投資者的誤導。

還需看擔保公司自身

當前，專業擔保公司介入投資性房產投資回報率擔保的例子頗為少見，而業內人士對于非專業擔保公司承擔擔保的利弊看法不一。

上海中科智擔保有限公司經理余勝告訴記者，投資者對于房產投資回報率的擔保要求屬于保底收益的一種形式。由于擔保行業本身都是剛剛出現，與投資房產相結合的擔保項目更屬于新生事物，目前擔保行業還沒有對此歸入特定的大類模式，而是要就項目個案的風險是否可控進行具體分析。專業擔保公司在風險控制方面有較高的要求，可以說，其介入對于項目的運營管理增加了壓力。

篇8

稅收的目的是什么，是為了調整利益公平、為公共利益籌集資金，稅收應該是具有長期性和穩定性。我們可以看到，中國的稅收一直很穩定，就說房產稅也是1986年頒布的，其他行業的稅收更是相當穩定了，唯獨針對房地產的調控稅收變化無窮，營業稅、所得稅、增值稅、契稅、印花稅，幾年來不斷地增增減減，從未停止過折騰，但市場最終反映是什么?在供需根本矛盾沒有解決之前，只能全部轉嫁給買房人頭上，僅僅是增加了購房成本，加重了購房人負擔而已。

稅收，牽一發動全身。

篇9

自住型房貸者：利息節省是關鍵

對于這類房貸者來說，在選擇房貸產品時，最關心的是節省貸款利息。而在節省貸款利息方面，有以下幾種房貸產品可供選擇。

1.雙周供

雙周供是指將按揭貸款的公平款方式從原來每月還款一次變為每兩周還款一次，每次還款額為原來月供的一半。雙周供還款的頻率高，每次還款的金額較少，故投資者承擔的壓力較小。

分析：在等額本金、等額本息、雙周供這3種還款方式中，等額本金是最節省利息的，但是，由于等額本金是遞減式還款，前幾個月的還款額相對高一些，對于很多工薪階層的人們并不適合。權衡利弊，雙周供介于其他兩種方式之間，既能達到節省利息的目的，又不會過多增加借款者的還款壓力。

2.固定利率房貸

固定利率房貸是指在房貸期限內，不論銀行利率如何變動，借款人都將按照合同簽訂的固定利率支付利息，不會因為利率變化而改變還款數額。其優點在于利率不隨物價或其他因素的變化而調整，而將未來的利率風險鎖定。缺點是一旦利率水平降低，在房貸利率固定情況下，和其他浮動利率貸款相比，購房者有可能要多支付利息。

分析：雖然固定利率并不能絕對節省費用，但是，的確在很大程度上降低了利率上調給貸款者帶來的風險，不必擔心因利率的上調而使總體的利息支出“水漲船高”。尤其是對于那些投資型的房貸者來說，還款固定，便于安排資金。

但是，如果計劃短期內提前還貸，或想增加還款額的購房者，最好不要考慮申請固定利率房貸，因為要交納較高的違約金。而且，目前固定利率貸款的利率是高于普通商業貸款基準利率的，對于普通的老百姓來說，如果加息預期失敗，不但不能夠節省利息，反而會比普通商貸要多支會利息，得不償失。

3.公積金貸款

住房公積金貸款也叫住房公積金管理中心個人住房擔保委托貸款，是由住房公積金管理中心運用住房公積金，委托銀行向購買（或自建、翻建、大修）住房職工發放的一種政策性擔保委托貸款；貸款發放委托銀行，并由借款人或第三人提供符合管理中心要求的擔保方式。

分析：近幾年來，政府連續上調商貸利率，而與此產生鮮明對比的是，公積金貸款相比十分微弱。目前，5年期公積金貸款利率是4.32%，5年期以上利率為4.77%。對于普通房貸者而言，即使商貸使用的是下浮15%的優惠利率，5年期以上的貸款利率仍為6.04%，二者相比利率差為1.27個百分點，這將直接影響到房貸者的利息支出。同時，公積金貸款還有一些優惠政策以彌補款額度較低的不足。

解決資金周轉問題的貸款者：讓房貸動起來

隨著人們理財意識的不斷增強，越來越多的人開始認識到利用房產進行資金周轉是一個十分明智的選擇。對于這類房貸者來說，目前可以選擇的房貸產品也很多，每一款都有其特定的適應人群，作為借款者切勿盲目行事，要根據自身特點比較分析后再進行選擇。

1.循環貸

循環貸是指借款人將按揭房抵押給銀行而獲得一個貸款額度，在對應的時間和額度內可以分次提款，循環使用。根據額度確定方式的不同，“循環貸”可分為自主額度和綜合額度兩種。對于前者，要想獲得較高的額度，只要客戶所選擇的還款方法使本金攤還的速度比等額月供快，兩者之間的差額就可供客戶使用。

分析：循環貸的實質就是抵押貸款。辦理循環貸，房產需經重新評估，最高貸款額度不超過50萬元，貸款期限最長可達30年。但用途較為局限，不能用于炒股，基金投資等風險性投資，且不能提現。

2.隨借隨還

招商銀行推出的此業務是指客戶通過房屋抵押獲得個人授信額度簽訂協議后，可以通過招商銀行網上銀行和電話銀行等電子渠道自助辦理個人借款和還款業務，具體包括自助借款、自助提前還款和自動提前還款3項功能。通過“隨借”功能，客戶用多少借多少，借多少錢計多少天利息；通過“隨還”功能，客戶可根據自己的家庭財務狀況，結合自己的職業規劃自行設計還款計劃，可實現當天還款，當日結息。

分析：隨借隨還是一個具有極強綜合理財功能的房貸產品，它的問世也使房貸成為家庭理財最重要的工具之一。該業務具有最能省息、足不出戶、自動審批、瞬間到帳、無紙化手續等5大特點。但選擇該產品的房貸者需要注意，申請的貸款額度不能超過已還款額度范圍。

3.置換式房貸

置換式房貸是指對全額付款購買商品住房，取得永恒所有權證書不超過2年的自然人客戶發放的貸款。與普通個人住房貸款相同，置換式個人住房貸款最長貸款年限為30年，貸款成數最高為七成，貸款利率也執行相同標準。

分析：貸款成數、利率、期限都與現行個人住房貸款相同，一般情況也可享受優惠利率。但是置換式房貸審批比較嚴格，不但要求申請者必須取得房屋所有權證書不超過2年，而且必須是因需清償購房所負債務而申請的貸款。

4.同名轉按揭

同名轉按揭是指正處在按揭期間的借款人，為了增加（減少）貸款金額或延長（縮短）貸款年限，把住房按揭從一家銀行轉到另一家銀行。

分析：同名轉按揭操作相對簡單，其最大特點是，可以利用處于抵押當中的房產解決資金周轉問題。同時，在利率上也會有一定優勢。但是對于辦理此業務的房貸者來說，重新申請貸款數不超過原購房價；抵押房產不小于60平米，房齡加貸款年限不超過65年。

5.抵押消費貸款

借款人將自己或他人（如親屬、朋友、同事）擁有所有權的房產作抵押，向銀行申請貸款用于和種消費用途，如買房、裝修、買車、出國、旅游、留學等。抵押后的房產仍然可以正常使用或出租。

分析：對于想要辦理抵押貸款的借款者來說，首先手中的房產必須是完全產權。在貸款額度上，各銀行會根據抵押房屋類型的不同給予不同的貸款額度，普通商品房的貸款額度不超過其評估值的70%，別墅、商鋪的貸款額度則不超過其評估值的50%。對貸款期限各家銀行也有不同的規定，但期限大都比較短，一般分為1年、2年、3年、5年等不同檔次，最長不超過10年。貸款利率一般按照央行規定的基準利率執行，但也有銀行會根據個人資信狀況最低下浮10%。而且銀行要求申請抵押貸款的房產年齡不超過15年。另外，經濟適用房和以成本價購置的房產，很多銀行是不接受辦理的。

篇10

物業稅，是以土地、房屋等不動產為課稅對象，在不動產占有環節課征的一種稅，它要求其承租人或所有者每年都要支付一定稅款，而應繳納的稅款會隨著不動產市場價值的升高而提高。它作為一種地方稅，具有收入充足性、稅收中性、簡單、公平以及受益稅的特征，是地方財政收入穩定而重要的來源。

一、我國開征物業稅的必要性

（一）開征物業稅有利于優化我國現行財產稅制

我國現行房地產稅制存在稅種重復、重復征稅、計稅依據不合理等問題。首先，我國目前與土地、房產相關的稅種有房產稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅等，這些稅的政策目標多元化、不統一。其次，計稅依據不科學，背離了房地產稅的本質特性。現行房產稅種的計稅依據主要有房產余值、租金收入或者實際占用的土地面積，這些計稅依據都不能準確反映財產的現有價值及時間價值，不能隨著經濟的發展、房地產的增值而相應地增加稅收收入，其調節經濟的作用有限。第三，重“交易”輕“保有”，稅負結構不夠合理。按我國目前房地產稅制，發生在投資環節的稅收和收費對于投資者來說過多、偏重，而在房地產占有和交易環節，課稅相應較輕。這種稅費制度刺激了各類投資者對房地產的需求，也極大刺激了房地產的投機行為。開征物業稅能夠優化我國房地產稅制，避免重復征稅，體現稅收公平原則。

（二）開征物業稅有利于國家從宏觀上調控房地產價格，規范房地產市場

我國房地產市場存在嚴重泡沫，并且去庫存壓力大，而有關稅費則占到房地產價格的30%～40%，因此一旦開征物業稅，必然會導致房地產價格的下跌，達到刺激消費需求的目的。

在目前不規范的房地產市場中，房地產的投機行為主要表現為兩種現象。一種是在房地產開發環節，“炒地”現象嚴重，一塊地要經過幾手才能到開發商手里，被人為放大的價格最終會轉到房價中。另一種現象是“炒樓”，投機需求增加了實際購房者的購房成本。開征物業稅增加了保有環節的成本，在一定程度上能抑制“炒地”、“炒樓”行為。

二、物業稅開征面臨的問題

（一）現行土地批租制度不利于物業稅的開征

我國實行的是“批租制”，即在土地使用權屬于國家的前提下，規定用地者可以向政府購買一定期限的土地使用權，其大部分稅費，用地者須一次性支付。房產所有者在購入房地產時，其房價中已經包含了土地批租期限內的幾乎全部的房地產稅費。再開征物業稅，則存在重復征稅。

（二）稅收制度的設計難

1.納稅人。物業稅作為財產稅的一種，從理論上講應當向房屋的產權人征收。但在目前的情況下，土地、房屋的產權情況復雜、非常不明晰。一是我國土地沒有私有化，即單位和個人擁有土地只是擁有一定年限的土地使用權而非產權；二是很多企業、部門、事業單位的用房產權不清、產權與使用權分離的情況非常嚴重。

2.計稅依據。物業稅計稅依據可以是應稅財產的評估價值和租金。但是，房產價值很難評估，既要充分考慮到折舊、升值、供需等各種因素，同時居民住房情況十分復雜，有在房改過程中買的，有貸款買的，也有現金買的，有已購房產，也有新購房產。針對這些情況，如果不加區別則難以公平，而加以區別，則又是一項工作量極大、難度很高的工作。

3.稅率設計。稅率是衡量稅負輕重的一個主要標志，那么，稅率的高低必然要反映物業稅的稅負水平。但是，目前我國房地產整個行業鏈條中涉及大量稅費，既有稅務部門征收的增值稅、城建稅、契稅、房產稅、城鎮土地使用稅等；又有土地管理部門收取的土地出讓金等費用；還有房管部門在房地產登記、使用、經營交易、過戶以及日常管理等環節收取的各種費用。因此，要想科學測算出現行房地產稅的稅收負擔比較困難，因而也使物業稅的稅負水平難以確定。

（三）房地產評估工作尚未明確

開征物業稅依賴于房地產登記制度和評估體系等的建立，但目前國內物業價值評估體系尚未健全，配套不完善、市場不規范。

三、開征物業稅的對策

（一）建立完整而系統的房地產評估制度

為保證物業稅的順利開征，必須建立一種科學的不動產評估制度，制定不動產評估法規和操作規程，建立健全不動產評估機構，配備高素質的評估人員，強化評估制度。可以在稅務部門內部逐步組建自己的評估機構和配備專門的估價人員，使物業稅的征收有科學的依據。

（二）制定科學的土地供應機制

實行物業稅后，為了保證土地利用的可持續發展，防止開發商盲目開發、濫用土地行為。必須加大政府的宏觀調控，建立科學的、嚴格的土地供應機制。

（三）精心設計稅制要素

1.納稅人

根據我國實際情況，物業稅納稅人可以確定為在我國境內擁有或承租不動產的自然人和法人，具體包括不動產持有人、權益擁有人、租用人、抵押人等。同時，考慮到實際征管的需要，稅法有必要規定物業稅的扣繳義務人，承租人既可作為納稅人，也可以作為物業稅的扣繳義務人。

2.征稅對象

物業稅的征稅對象可以按區域來劃分確定，但是要充分考慮到我國城市化的進程，以及各地區的實際差異，避免稅收真空和稅負不公的現象出現。隨著我國城市化、城鎮化進程的推進，農村與城鎮的界限將變得越來越模糊，城鎮區域很難準確界定，容易形成征稅的真空地帶。稅法可以從總體上確定以城鎮的房屋、土地為物業稅額的征收對象，農村的房屋、土地免征物業稅，但對城鎮、工礦區周邊的房屋、土地要有補充的規定，是否要征收物業稅，應根據對其的評估結果來確定。

3.稅率

稅率設置應充分考慮應稅物業的用途、性質，考慮不動產所處的地理環境、公共設施、交通等因素，設置不同的稅率，例如，居民住宅與商用樓房、普通住宅與豪華住宅在稅率上應有所區別。

參考文獻：

[1]胡家忠.我國開征物業稅的利弊分析及時機選擇[J].湖北三峽職院技術學院學報，2006（2）