房產投資價值分析模板(10篇)

導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房產投資價值分析，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

作者簡介：劉文歡(1984-)，女，山東青島人，山東經濟學院研究生部碩士研究生

一、公允價值計量模式的引入

(一)公允價值的含義及啟示國際會計準則委員會(IASC)在IAS32和IAS39中將公允價值定義為在公平交易中，熟悉情況的自愿當事人，進行資產交換或負債清償的金額。美國財務會計準則委員會(FASB)在SFAS N0．157中將公允價值定義為雙方在當前的交易(而不是被迫清算或銷售)中，自愿購買(或承擔)或出售(或清償)一項資產(或負債)的金額。英國會計準則委員會(ASB)將金融工具公允價值定義為在公平交易中，亦即在非強制性和非清算性銷售中，熟悉情況的當事人自愿據以交易(該金融資產或金融負債)的金額。我國在新頒布的企業會計準則中，將公允價值定義為在公允價值計量下，資產和負債按照公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額計量。我國主要是借鑒國際會計準則委員會對公允價值的定義，將計量對象確定為資產與負債，交易主體確認為市場參與者，更加強調雙方的交易是在自愿條件下進行的，價格是雙方達成的，任何一方對達成的價格都沒有異議。

(二)公允價值的特征分析公允價值是動態的計量，受時間、空間變化的影響較大。同一交易在不同的時間進行，交易雙方達成的公允價值可能不同；同一交易由于交易地點的不同，交易雙方達成的公允價值也不盡相同。公允價值的運用使得會計信息能夠更加及時、全面地反映交易雙方所處的經濟環境及其變化狀況。公允價值有利于會計信息的相關性和可靠性達到完美統一。相關性和可靠性往往是此消彼長的，很難達到統一。與歷史信息相比，公允價值是面向現在和未來的，有利于利益相關者做出預測和決策，很大程度上提高了會計信息的相關性；與此同時，根據國際會計界的最新研究表明，隨著估價和現值技術的發展，公允價值將能夠在各種復雜的經濟環境中(存在活躍市場或非理想環境下)取得客觀可靠的市場價格或現值，從而能夠更好地體現會計信息的最高原則“真實與公允”。公允價值體現交易的公平性。從國內外對公允價值的闡述中可以看出，公平性是公允價值的核心屬性。要保證，獲得的公允價值具有公平性，必須使交易雙方在交易過程中滿足四個條件：一是雙方的交易是公平交易，而非不平等交易；二是交易-雙方相互熟悉彼此的情況，信息較為完備；三是交易雙方自愿讓渡資產或清償債務，而不是強制地轉讓；四是交易雙方的經營是持續經營，而不是面臨破產清算。

二、投資性房地產公允價值計量的動因分析

(一)投資性房地產的界定國際會計準則委員會(IASC)在IAS40中解釋投資性房地產指為賺取租金或為資本增值。或兩者兼有而持有的房地產，但不包括用于商品或勞務的生產或供應，或用于管理目的的房地產；不包括在正常經營過程中銷售的房地產。英國會計準則委員會(ASB)在SSAPl9中和香港在SSAPl3中認為，投資性房地產是指對有關土地和建筑物擁有的權益，這些土地和建筑物必須是：已完成的在建工程和開發項目；是為投資目的而持有，并且其租金收益是可以公平協商的。不包括企業為自己的目的擁有和占用的房地產、出租給并由集團內另一公司占用的房地產。我國新會計準則規定：投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。主要包括已出租的土地使用權，持有并準備增值后轉讓的土地使用權，已出租的建筑物；并明確指出自用房地產和作為存貨的房地產不屬于投資性房地產核算的范圍。雖然各國對投資性房地產的定義存在差異，但都表明了投資性房地產具有保值和投資的雙重功能。投資性房地產和企業擁有的其他房地產最大的不同表現在持有的目的和產生的現金流。從持有的目的來看，持有投資性房地產是為了取得投資收益，而不是為了使用或作為產品出售；從產生的現金流來看，投資性房地產是一個獨立的現金產出單元，產生的現金流量之歸屬于該房地產，而不會歸屬于在生產或經營過程中所使用的其他資產。我國新企業會計準則對采用公允價值核算投資性房地產的相關規定。一是采用公允價值模式計量的，應同時滿足兩個條件：投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理地估計。二是采用公允價值計量模式，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計人當期損益。三是已采用公允價值模式計量投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。

(二)投資性房地產公允價值計量的必要性首先，全球經濟一體化要求公允價值的引入。我國加入WTO以后，使我國與全球經濟發展的聯系越來越緊密。隨著更多領域的相繼開放，房地產行業也將面臨外資企業的挑戰與競爭。這要求我國的會計準則盡可能地消除與國際會計準則的差異。運用公允價值能更好地反映我國參與房地產經營的企業的真實價值，使會計信息更加透明、公開，符合廣大利益相關者的要求，也有助于我國企業參與國際上的競爭與合作。其次，公允價值能更好地表現投資性房地產的特性。對房地產的投資一般金額大，周期長，流動與變現能力較差，具有高收益和高風險并存的特點。人們習慣將企業的投資性房地產作為固定資產看待，并按其估計使用的年限提取折舊。但根據我國近年來房地產市場的狀況，投資性房地產的市場價值往往都高于其賬面凈值，如果按其歷史成本計量不能反映企業的真實情況。如(圖1)所示，擁有投資性房地產企業在2006年第三季度，在運用公允價值前后，其租賃收入對毛利率的影響差異明顯。公允價值的計量模式更符合投資性房地產的特征，能夠更好地反映投資性房地產的市場價值和盈利能力。再次，擁有投資性房地產的企業存在的問題要求引入新的計量模式。一是經營風險加劇。隨著投資性房地產市場的繁榮，企業的大部分資金流入該領域，造成了企業內部產品結構的失衡，不可避免地增加了企業的經營風險。企業對房地產的投資，其資金大部分都來自銀行貸款，房地產市場漲勢兇猛的同時也帶來了極大的不穩定性，一旦出現房地產泡沫，企業將會一無所有。根據國家統計局的數據顯示，2005年我國房地產開發企業資產負債率高達72.7％，可見房地產企業經受著極大考驗。二是對投資性房地產采用歷史成本的計量模式不能更好地體現投資者的利益。近年來，我國房地產業發展速度很快，大中城市的市中心商業地產價格長期高漲，持有大量土地或者商業地產的上市公司其資產的實際價值較賬面價值溢價很高，如果企業未能合理地反映該部分資產的價值，就不能更好地體現這些公司股東權益。三

是對于主要經營投資性房地產的企業，對投資性房地產的合理計量會影響對企業資產總體價值的衡量。如果采用歷史成本對該部分資產進行計量，會造成對投資性房地產價值的低估，從而使企業資產的總體價值降低。在企業進行兼并、破產或重組時不能更好地向利益相關方提供可靠的信息，反映企業資產的真實價值。

(三)投資性房地產公允價值計量的可行性良好的市場環境有利于公允價值的取得。隨著我國房地產市場的不斷發展和完善，在許多方面已經達到公開市場的有關要求，與其他類型的市場相比，公允價值在房地產市場上較易取得，不容易受特定主體的操縱。與此同時，證券市場的監管機構在很大程度上提高了上市公司運作的透明度，加大了對舞弊的查處力度，將逐漸形成以市場規則為主，相關政府機構監督為輔的機制，為公允價值的運用提供了適宜的“土壤”，企業能夠根據自身的需要取得合理的公允價值。房地產評估行業的發展對公允價值的引入意義重大。我國早在1994年就頒布了《城市房地產管理法》，明確了國家實行房地產價格評估制度；1999年又了《國家標準房地產估價規范》，建立了比較完善的房地產估價理論和方法體系。另外，我國擁有較高素質的房地產估價師隊伍，目前房地產估價師已有兩萬多人，全國已注冊成立的房地產估價機構有3000多家，其中一級資質機構100多家，這為采用公允價值核算投資性房地產提供了良好的條件。會計人員素質的提高有助于公允價值的選擇。近年來我國各相關部門大力開展會計人員的后續教育，及時為會計人員補充新知識、培訓新技術，使得會計人員的素質大大增強，有助于會計人員更加理性地選擇公允價值，在實務中更加準確地使用公允價值。新會計準則的規定更具操作性。新企業會計準則對投資性房地產采用公允價值進行核算做了細致的規定，充分考慮了我國的國情，使得公允價值的運用對企業的實務更具有操作性，有助于企業較快地掌握公允價值核算方法。如在投資性房地產準則中，規定禁止采用含有較多假設的估計價值，以防止公允價值被濫用。

篇2

公允價值計量在近十幾年一直是國際會計理論前沿一個極富挑戰性的熱點和難點問題，國際金融危機的爆發把公允價值會計的爭議推上一個新的。在這一過程中，作為非金融資產項目的投資性房地產會計計量問題格外引人注目。目前國際會計準則規定企業從公允價值以及成本模式兩種會計模式中任選其一對投資性房地產進行計量，并將選定的會計模式一貫地應用于其全部投資性房地產。

2006年2月15日我國頒布了新企業會計準則，將投資性房地產作為單獨的一項資產列報并引入了公允價值計量方法，我國會計準則的國際趨同邁出了實質性的步伐。2011年是我國會計準則在國際趨同方面的關鍵時期，至該年基本實現了新舊準則的平穩過渡。與國際接軌，采用公允價值對投資性房地產進行計量是財務會計發展的趨勢。隨著我國經濟持續迅速發展，房地產價格亦持續上漲，對持有大量投資性房地產的公司來說，資產實際價值遠超賬面價值，運用公允價值計量模式比成本計量模式能更好地反映其真實價值，使企業會計信息披露更恰當、更相關。按預期上市公司應偏好公允價值計量模式，但實際情況是否如此呢？受到的影響因素有哪些？應該如何解決呢？

一、公允價值模式在投資性房地產后續計量中的應用現狀

基于對我國國情和與國際接軌需求的雙重考慮，《企業會計準則第3號——投資性房地產》（簡稱CAS3）允許企業有條件地采用公允價值計量模式對投資性房地產進行后續計量，以提高會計信息質量。CAS3實施已五年有余，其效果如何呢？根據財政部會計司于2010年7月的《我國上市公司2009年執行企業會計準則情況分析報告》，2007年至2009年間，存在投資性房地產的上市公司分別為630家、690家和772家，絕大部分采用成本模式計量，采用公允價值計量的極少，三年分別是18家、20家和25家，所占比例分別僅為2.86%、2.9%、3.24%。具體如表1、圖1所示：

由圖1可以看出，雖然采用公允價值模式計量的企業數量以及所占全部擁有投資性房地產企業的比例都在逐漸增加，但總體來看變化不大，很多企業仍持觀望態度，與準則的預期相去甚遠。

盡管我國市場成熟度不高，但房地產市場近幾年來一直比較活躍，加之受我國土地制度國情影響，上市公司持有的投資性房地產絕大部分都位于大中城市，一般而言都是滿足運用公允價值計量模式要求的，是什么原因導致只有如此少的公司采用公允價值計量模式呢?根據2009年、2010年披露的年報和2011年公告，許多房地產企業擁有眾多投資性房地產，商業地產資源豐富，但他們中的絕大多數對投資性房地產仍舊采用成本模式進行計量。

更令人深思的是，發行外資股的上市公司，需按照境外會計準則的規定編制財務報告，即便在國內采用成本模式計量也需要在境外采用公允價值計量模式（國際財務報告準則中將公允價值模式規定為基準模式），因此對于這些“A+H公司”或“A+B公司”，采用投資性房地產公允價值模式計量顯得更為合理。但事實上，除深發展、中國銀行外，大多企業仍采用了成本計量模式，如浦東金橋(A+B)、北辰實業(A+H)就是在境內外分別采用了兩種計量模式，在境內仍堅持成本模式計量，這樣多此一舉的行為，令人困惑。

二、投資性房地產應用公允價值計量模式的影響因素

公允價值的應用是CAS3的一大亮點，與成本模式相比，公允價值模式更能反映擁有大量投資性物業上市公司的真實價值，有助于提高公司會計信息的相關性，但經過前面的分析發現，上市公司對投資性房地產公允價值計量模式的偏好與預期相去甚遠，絕大多數都對公允價值計量持回避態度，下面我們就對其原因從外部因素和內部因素兩方面進行分析，具體如下：

（一）投資性房地產應用公允價值計量模式受企業外部因素影響分析

1.市場條件

眾所周知，公允價值來源于活躍的房地產交易市場，因此，建立一個有序的、理性的、公平的房地產市場價格體系是實行公允價值計量模式的前提條件。我國現行會計準則要求公允價值的運用只有具備活躍的市場，即市場必須是有序的、理性的、公平的，才能夠為公允價值提供計量依據。如果市場不活躍，缺乏公平價格的形成機制，勢必會影響投資性房地產合理價值的判斷。在我國城市特別是一些大中型城市，房地產市場近年來發展迅速，初步具備公允價值計量運用的“土壤”，促使CAS3引入公允價值；同時除北京、上海等少數一線城市外，大部分城市尚未建立成熟的房地產二級市場，說明我國房地產市場競爭不夠充分和規范。充分考慮中國市場發展的現狀，新準則對公允價值在投資性房地產比較謹慎地運用。據此可以看出，市場條件和資本市場成熟度制約了投資性房地產公允價值計量模式在我國的應用。

篇3

[中圖分類號] F230 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2013）17- 0002 -02

在財務會計中，歷史成本計量方式在會計發展環境的變遷過程中已經無法真實地反映公司的經營業績，無法為經濟決策者提供有用的信息，不能對經濟前景進行有效的預測，因此公允價值計量方式開始被廣泛應用。自20世紀70年代以來，美國財務會計準則委員會（FASB）對公允價值的定義做出了多次的修改，其最后一次修改發生在2006年9月，此次確定的公允價值的含義為：“市場參與者在有序交易中出售一項資產或轉移一項負債時在計量日支付的價格”。國際會計準則理事會（IASB）也是從20世紀80年代開始定義公允價值的概念，對公允價值的定義為“交易的當事人在對交易的情況充分熟悉的情況下自愿以資產進行交換或對負債進行清償的金額（前提是這一交易是公平的）”。2006年2月我國頒布的企業會計準則中，將公允價值定義為：“在公允價值計量下，資產和負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額計量”。通過以上分析我們發現，公允價值的本質就在于其公允性——即對交易的情況充分熟悉的雙方在自愿公平的前提下形成的，必須能反映交易和事項內含的公允的價格，同時還要兼具可靠性、相關性的信息質量特征。利用公允價值這種計量方式有利于確定企業資產的質量、管理潛在的企業的財務風險、真實地反映企業經營的狀況，進而為會計信息的使用者提供參考價值更高的決策依據。

1 投資性房地產項目公允價值計量存在的問題

對一些企業來說，投資性房地產項目采用公允價值計量能夠使企業的資產價值更加真實地反映出來，使企業實際獲得的現金流得到更加準確的披露，企業的經營能力、償債能力以及承擔的財務風險得到更加準確的反映，因而使會計信息質量得以有效的提高，有利于企業投資者及債權人等據此做出正確的決策。我國的會計準則也對該方面做出了相關規定，例如，對已經采用了公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，不再對投資性房地產進行攤銷或計提折舊，而是應該根據資產負債表日的公允價值對投資性房地產的賬面價值做出合理的調整，原賬面價值和公允價值之間所存在的差額則計入當期損益中。因此采用公允價值后續計量方式能夠極大地提高公司的凈資產和當期凈利潤，是對公司有重大利好的計量方式。

但是，通過調查發現，國內只有相當小部分的持有投資性房地產的上市公司采用該計量方法，這說明公允價值這種新興的計量方式在給公司帶來巨大利好的同時，也對公司帶來不利的影響，大多數持有投資性房地產的上市公司正是由于看到了這一點才未敢觸及這種能夠為公司帶來絕對利好的計量方式。我們認為具體問題主要有以下幾個方面：

1.1 相關利潤波動幅度不可控

很多企業持有的投資性房地產采用歷史成本模式進行后續計量，并按照固定資產準則和無形資產準則的規定對投資性房地產進行折舊或攤銷。計入固定資產和無形資產的投資性房地產只是逐年計提折舊或攤銷，它的價值不會隨著市場價值的變化而變化，也不會將其市場價值發生的變化計入當期損益，其賬面價值無法反映出資產的構成情況及各類資產對公司業績的貢獻程度。如果企業對其持有的投資性房地產變更后續計量模式，由原先的歷史成本模式變更為公允價值計量模式，例如，對投資性房地產采用公允價值進行后續計量之后，將對投資性房地產不再計提折舊、攤銷以及減值準備，而且對投資性房地產的賬面價值以資產負債表日的公允價值為基礎進行調整，將資產負債表日的公允價值與賬面價值的差額計入公允價值變動損益，最終再將公允價值變動損益轉入本年利潤。因此，公司的利潤受投資性房地產公允價值變化的直接影響，而受投資性房地產公允價值變動損益影響的這部分利潤與市場價值變化的方向一致，即如果房地產市場價格上升，那么投資性房地產的公允價值就會因此而上升，從而公司利潤也會因此而上升；反之，如果房地產市場價格下跌，那么投資性房地產的公允價值就會因此而下降，從而公司利潤也會因此而下降。因此公允價值的變化會加大凈利潤的變動幅度，這種利潤的不穩定容易引起會計報表使用者對公司盈利能力與經營成果穩定性的質疑，誤導眾多利益相關者的決策。

由此可見，由于我國房地產市場正處于發展階段，各項完善措施正在跟進，房地產市場價值升值固然會對公司產生利好影響，但是價值下跌的可能性并不是沒有。因此，公司投資性房地產采用公允價值進行計量會因市場價格的波動而加大利潤波動幅度從而誤導眾多利益相關者。

1.2 投資性房地產項目的特殊性

雖然目前在房地產市場價值持續走高的情況下，投資性房地產的公允價值也有可能因為受全球經濟及其他諸多因素所影響出現市場價值下跌的情況，但是這種公允價值的下跌所產生的公允價值變動損失給公司利潤帶來的影響是非常小的，相對于因房地產價格的提升而產生的公允價值變動收益給公司帶來的巨額利潤來說幾乎可以忽略不計，而且采用公允價值后續計量投資性房地產又不需要計提折舊、攤銷和減值準備，因此這將對以后年度公司的利潤產生巨大的提升作用。如果企業對未出售出去的商品房或公建暫時出租后作為固定資產處理采用成本模式進行計量，這種計量方式需要在其初始成本的基礎上逐年提取折舊或攤銷，賬面價值只能逐年降低，按照成本模式計量的賬面價值將與我國房地產市場景氣情況下的公允價值反應不一致。因為如果房地產價格上升的趨勢持續，運用公允價值方式進行后續計量不但賬面價值會有所提升，而且還不需要計提折舊或攤銷，這對公司利潤的影響將是不言而喻的。如果企業在年度會計報表中只是解釋本期新增加的投資性房地產的具體用途，并且用途的披露也完全符合會計準則的規定，但是對于其他投資性房地產的真實用途，投資者等無法從報表中得到確切的信息，在報表中所列示的其他投資性房地產是否完全符合準則規定的投資性房地產的確認標準，是否存在將未出售出去的商品房或公建暫時出租也確認為投資性房地產無法把握。

很多情況下，審計者無法針對企業的投資性房地產和自用固定資產進行清晰的確認，在房地產企業中，該項目下的會計舞弊時有發生。

1.3 計量的客觀性不足

很多企業年報中對公允價值的確定依據和方法的披露在內容上有失公允，難以讓人信服。例如，很多房地產企業制定的《投資性房地產公允價值計量管理辦法》，對投資性房地產公允價值的確定，公司決定采用可比項目成交價格類比法：實地綜合調研投資性房地產所在城市或所在城市的主要城區項目；自權威機構和政府房地產行政管理部門取得可類比房產項目；依據投資性房地產的類型、房產境況、房產附近的環境、交易的時間和形式等方面來調整并最終認定調整因素的區間，編寫出調整因素的比照表格；然后再對能夠進行類比的房產項目根據以上確定的調整因素比對表格對房產的成交價格進行修正，并對修正后的數值求出其算術平均值，進而取得標的物的預估價格，從中減掉預計的土地增值稅以及營業稅及附加，作為投資性房地產的公允價值。從表面上看，這種公允價值的確定依據和方法比較嚴謹與周密，但經過仔細分析后會發現其實是比較粗糙和模糊的，并沒有實質性的內容。因為在對投資性房地產公允價值的具體計量過程的披露中只有文字的說明，沒有披露相配套的數據作為支撐，無法進行實際操作，很難讓報表使用者信服，企業財務人員據此估價進行會計處理進而形成的數據信息就著實令報表使用者擔憂，因為采用可比項目成交價格類比法的主觀性與隨意性是比較強的。

另外，很多企業缺失投資性房地產公允價值計價的內部控制制度，對于企業市場部門人員僅憑上述過程評估出來的結果是否客觀、公允，是否會存在公司高管因道德觀的缺失而指使、強迫工作人員，或者工作人員因自身利益的原因故意通過調整公允價值從而操縱利潤、粉飾報表等問題，企業沒有相關的內部控制部門及人員對其進行有效的監管和防范。另外，由于公允價值確定的專業性較強，企業外部監管部門又不能直接參與其中進行干預，企業管理者可能會利用這種看似合理但是經過推敲后卻是漏洞百出的關于投資性房地產公允價值如何確定的信息披露達到某種其想要達到的目的。

通過以上分析我們發現，企業的投資性房地產項目必須嚴格遵循會計準則的確認、計量原則，牢牢把握會計信息質量的客觀性、相關性、可比性原則才能避免不必要的麻煩。

2 解決措施

針對以上問題，我們可以采取以下解決措施。

2.1 加強企業利潤管理

房地產項目公允價值波動所帶來的利潤企業自身不可控，企業不可能通過經營去管理，這種波動受市場環境中外在因素的影響，如經濟因素、政治因素與宏觀調控因素等。為了不使這種利潤波動誤導投資者、債權人等眾多利益相關者，進而損壞公司的良好形象，企業應該強化自身的利潤管理，充分披露投資性房地產公允價值變動產生的利潤波動所受到的外部影響，特別是波動幅度和對整體利潤的影響。只有加強企業利潤管理，強化自身披露，才會使眾多報表使用者在閱讀公司年報時真正了解公司的經營能力與盈利能力是否具有穩定性，投資者才會有清晰的思路判斷利潤波動是由哪些原因所導致的，這種利潤波動對自己的投資策略是否會構成較大的威脅以及公司是否具有投資價值等。

2.2 嚴格披露投資性房地產

明示投資性房地產各項目的用途是企業會計準則對擁有投資性房地產上市公司的最起碼的要求，而且也是防止上市公司利用將不屬于投資性房地產的項目也確認為投資性房地產從而進行利潤操縱而做出的最為嚴格的規定，上市公司必須嚴格遵守準則對這方面的規定，否則準則只會變成一紙空文，對上市公司的行為毫無約束力。因此，建議企業在年度報告披露中按照準則的規定及時、中立地明示投資性房地產各項目的用途，其中包括原有的各類投資性房地產的用途，新增加的投資性房地產的各項用途。只有這樣做，才可以在源頭上防范并遏制住公司經營者利用投資性房地產項目用途的模糊披露來進行利潤操縱提高公司盈利水平的可能性。這樣一來，投資性房地產自身的賬面價值和對利潤產生的影響才會令報表使用者信服。因此，明示投資性房地產各項目的用途是防止公司經營者虛增公司利潤的最佳途徑。

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中圖分類號:F293文獻標識碼:A

房地產投資需要大量資金的投入,而且投資回收期比較長,風險大。因此,進行房地產投資之前,應當通觀全局,審時度勢,綜合考慮各種影響因素,謹慎地進行投資決策,從而實現風險的降低和利潤最大化。

一、聚類分析在房地產投資價值細分中的應用

1、房地產投資價值細分。由于中國地域大、人口多,地區經濟發展水平不同,各地區間房地產投資市場有很大的差距,研究房地產投資市場十分重要的一項工作就是研究各地區的差異。其中一種有效的方法就是把各地區按某些指標分成幾類,根據不同的類區別對待,減少房地產投資風險和提高經濟效益。

2、聚類分析概述。聚類分析是研究“物以類聚”的一種科學有效的方法,是指將數據分組成為多個類,在同一個類內對象之間具有較高的相似度,不同類之間的對象差別較大。

聚類分析的一般做法是:先確定聚類統計量,然后利用統計量對樣品或者變量進行聚類。從統計學角度來講,根據相似度方法,對樣本聚類叫做Q型聚類,對變量進行聚類叫做R型聚類。

目前在實際應用中存在著大量的聚類方法,算法的選擇取決于數據的類型、聚類的目的和應用,本文采用的是系統聚類算法。

3、系統聚類算法。系統聚類法是先將需要聚類的樣本或者指標各自看成一類,然后確定類與類之間相似性統計量,并選擇最近的兩類或若干類合成一個新類;計算新類與其他類之間的相似性統計量,再選擇最接近的兩類或若干類合成一個新類,直到所有的樣品或指標都合成一類為止。以此指標就可以對城市區域房地產投資價值進行排序。

二、武漢市實證分析

1、指標選擇。武漢市作為中部崛起的支點和承接東部產業轉移的橋梁,其經濟和房地產發展一直處于中部省會城市前列。但由于山水相隔,武漢市房地產市場呈現塊狀而非傳統圈狀分布,再加上房地產區位的不可移動性,因此在武漢市房地產投資中,必須考慮各區域實際情況。本文從武漢市中心城區相關數據出發,設定房地產發展重點指標,綜合評價各區域主要特點和投資優劣勢。

房地產投資需要考慮的因素很多,為充分說明、適度簡化和避免單個指標解釋的充足性和牽連性問題,本文抽取2008年度武漢市重點區域影響房地產投資的七個主要指標(商品住宅銷售面積、商品住宅新增供應面積、商品住宅用地平均成交樓面地價、商品住宅成交均價、平均商品住宅成交總價、人均可支配收入、二手住宅成交均價),組合成相對獨立的四個綜合性評價指標:X1銷供比,X2房價地價比,X3收入房價比,X4折價率,分別反映各區域房地產投資的銷售、利潤、購買力和性價比等涉及投資需要考慮的最重要的四個方面。

X1銷供比=區域商品住宅銷售面積/區域商品住宅新增供應面積;X2房價地價比=區域商品住宅成交均價/區域住宅用地平均樓面地價;X3收入房價比=(區域人均可支配收入×3)/(區域商品住宅成交均價×90);X4折價率=區域二手住宅成交均價/區域商品住宅成交均價。

2、數據資料。(表1、表2)

3、系統聚類分析。采用上述四個綜合性評價指標對武漢市重點區域使用系統聚類法進行聚類分析。首先對每個變量(指標)的數據進行標準化處理,經過定性和pearsom相關系數檢驗分析,指標間相關性不高。樣本間相近性采用歐式平方距離度量,類間距離的計算采用類平均法,進行Q聚類,得到聚類結果。(表3、表4、表5、圖1)

4、分析結果。依據聚類分析的結果可以把武漢市重點區域劃分為三類。

第一類,江岸區、江漢區。第一類在綜合評析中,收入銷供比方面明顯領先于其他兩類,在房價地價比上位于第二,折價率、收入房價比排名靠最后。這說明江岸和江漢區市場需求量大,而供應方面偏緊。雖然本類內房價相對區域內居民收入較高,但是本區域客戶源來自于整個武漢市乃至市外,因此房價受到支撐。由于需求、房價一直居高不下,本區域地塊更受青睞,地價也較高。由于區域內板塊差異較大和二手房建筑年代更長久,綜合二手房和新房價差較大,實際江漢區價差較小,甚至在部分區域出現“新舊倒掛”現象。隨著CBD、漢口火車站等項目工程的推進和武漢市中部領頭羊地位的鞏固,處于武漢市發展頂端的本類區域投資前景更樂觀,但在地塊選擇的局限性和爭奪的激烈度方面未來將更加明顯。

第二類,口區、洪山區、武昌區。第二類在房價地價比、折價率比上均位列第一,收入房價比、銷供比均位列第二。本類地價相對不高,供應比較充分。由于房地產發展時間較短,新舊房差價較小。在房地產發展的強勁沖擊下,房價增長較快,與收入增長情況形成一定反差。由于在2008年上市量較大,本類區域暫時出現結構性供大于求,銷供比并不特別理想,部分區域和部分產品競爭比較激烈。

本類各區域屬于房地產發展第二梯隊,近年來發展勢頭迅猛,供需兩旺,由于遭受經濟調整和房地產調整雙重打擊,受到的沖擊也比較明顯。但是從較長期看,本類區域起著重要的承上啟下的作用,承接著武漢市中心城區居民大部分的住房消費需求。在城市建設方面,本類區域受到重視,市政投資較大,過江隧道、地鐵、大東湖生態水網、集中供暖制冷工程、武昌和武漢火車站以及道路和立交橋的項目均在穩步推進,城市面貌得到改善,投資環境得到優化,增加了房地產投資價值。

第三類,青山區、漢陽區。第三類在綜合評比中,收入房價比排名第一,在折價率上位列第二,房價地價、銷供比均排名最后。從購買力上講,本類區域潛在消費能力較強,這與區域內房價相對不高有關,特別是青山區,其購買力絲毫不遜于其他重點區域。由于最近幾年其他區域發展勢頭更加強勁,青山區和漢陽區受到的關注度略有下降,因此本類區域地價也相對便宜。2008年本區域在銷售和供給量方面較少,受市場大環境影響較大,這與本區域所屬兩個區均屬于工業區有關。

由于歷史原因,本類兩個區域發展相對獨立,受到區域外消費者關注度不高,房地產消費以當地為主,隨著產業發展和配套完善,區域投資潛力將逐漸得到挖掘和展現。

以上定量分析結果與武漢市實際情況基本相符,但由于投資環境的動態性以及單個項目的具體性,因此對具體投資項目還需要做具體的分析。

(作者單位:中國地質大學(武漢)資源學院)

主要參考文獻:

[1]彭俊,劉衛東.房地產投資分析[M].上海:同濟大學出版社,2004.

篇5

 

1.引言

為適應市場需求和建立與國際財務報告趨同的企業會計準則體系，財政部于2006年初構建起了一套包含39項會計準則的新企業會計準則體系。準則體系于2007年1月1日起在上市公司中執行，同時鼓勵其他形式企業執行。在此次準則體系修改中，對企業影響重大的修改之一是允許企業選擇公允價值計價模式，即在符合條件的情況下，企業可對部分資產選擇公允價值進行計價。其中《第三號會計準則——投資性房地產》的實行被認為將對持有投資性房地產的企業產生較大影響，理由是由于可采用公允價值模式對投資性房地產計價，因而過去形成的由成本計價而被低估的投資性房地產可實現價值的快速回歸，從而可實現企業業績大幅攀升[1-3] 。

此次準則體系修改中，對企業影響重大的修改之一是允許企業選擇公允價值計價模式，即在符合條件的情況下，企業可對部分資產選擇公允價值進行計價。其中《第三號會計準則——投資性房地產》的實行被認為將對持有投資性房地產的企業產生較大影響，理由是持有投資性房地產的企業會迅速將其過去采用的成本計價模式變更為公允價值計價模式，這樣可以對因使用成本計價而被低估的投資性房地產實現價值的快速回歸，從而實現企業業績大幅攀升[1-3] 。

但直到2009年10月，上市企業的相關財務報告顯示采用公允價值計價的企業數量仍很少，允許企業對投資性房地產進行公允價值計價的準則變動對上市企業的整體影響很小[4, 5] 。針對此現象學者們展開了積極地探討，主要從客觀角度總結了許多影響企業選擇公允價 值計價的因素[6, 7] 。

本文認為客觀因素制約影響了小部分上市公司對公允價值計價模式的選擇，而更主要的原因在于上市企業管理層基于自身利益的考慮做出了不變更計價模式的選擇。后文將對此觀點進行論證，并對管理層如何進行計價變更決策展開具體分析自利，對為何采用公允價值計價模式的上市企業數量很少的現象給出解釋。

2.新準則下投資性房地產計價特點及公允價值計價效應

新會計準則對投資性房地產定義為能夠單獨計量和出售的，為賺取租金或資本增值而持有的房地產，并規定為如下范圍：已出租的土地使用權；持有并準備增值后轉讓的土地使用權；已出租的建筑物。企業自用或作為存貨的房地產在新準則中被認為不屬于投資性房地產。

新會計準則單獨劃分投資性房地產是基于房地產實務對固定資產區分的需要而提出的，目的是規范企業對投資性房地產的會計處理和相關的披露，提高會計的相關性。舊準則里投資性房地產被當作和其他固定資產一樣的資產看待，也采用相應的估計使用年限對其提取折舊。隨著我國經濟的市場化程度提高，發現投資性房地產的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經常高出數倍甚至數十倍，而采用折舊后的固定資產凈值往往不能反映此類投資性房地產的真實價值。基于此，業界和學術界認為將投資性房地產作為一般的固定資產處理不合適。因此，需要將投資性房地產從原有的固定資產中劃分出來，作為單獨一類確定會計規范，投資性房地產準則由此應運而生。

2.1新準則下投資性房地產計價特點

相對于舊準則，新準則中投資性房地產在初始確認和后續計量上有較大變化，主要體現在：

1）歸入的資產性質變化

在舊的會計準則中，將與投資性房地產相關的內容分散在存貨準則、固定資產準則和無形資產準則三個部分，由于各個部分的資產性質不同，因而會計處理方式也有較大差異。如：房地產開發企業自行開發的房地產用于對外出租的，作為企業存貨，按存貨準則規范處理：對外出租的固定資產和企業的一般性固定資產一樣作為企業固定資產，按固定資產準則規范處理；對外出租土地使用權或者持有并增值后轉讓的土地使用權，作為企業的無形資產，按無形資產準則的規范來進行處理。而在新準則中，這些不同用途的房地產統一歸于投資性房地產，按照同樣方式進行會計處理。

2.價值計量模式的選擇變化

舊準則中，歸入固定資產和無形資產計價的房地產主要以成本模式計價，歸入存貨資產的房地產則以成本與市價熟低法原則計價，在房地產市場價格節節攀升的情況下，成本價格要遠低于市場價格，由此會計賬目價值與資產的實際市場價值存在較大差額。而新會計準則規定，投資性房地產可采用成本模式進行后續計量，也可采用公允價值模式進行計量，公允價值（fair value）意指“公平合理之價值”。

3.后續計量變化

在舊會計準則中，歸屬于存貨、固定資產、無形資產的房地產分別按照該類資產的后續計價規定進行計量。

新會計準則下的房地產后續計量則規定：原來采用成本模式計量的投資性房地產，可以變更為公允價值模式進行計量；但是一旦采用了公允價值模式進行后續計量，則不允許再變更為成本模式計量。在成本模式下，投資性房地產比照固定資產和無形資產準則計提折舊或攤銷，并在期末進行減值測試，計提相應的減值準備；在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量，采用公允價值模式計量的自利，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。

2.2公允價值計價效應

我國上市企業已普遍設立投資性房地產科目，在已實施公允價值計價模式的上市企業，公允價值計價模式變更決策為實施企業帶來了巨大的積極影響。主要體現在：1）極大地提升企業利潤，改善企業以往較差的經營業績，甚至力挽狂瀾幫助企業避免被退市。2）改善企業報表中如資產規模、資產負債率等會計指標，增強債權人和投資者對企業償債能力、盈利能力信心，有利于企業進一步融資以獲得發展。例如ST百花通過計價模式的變更獲得了巨大的價值。作為一家以餐飲為主的上市企業，ST百花2004、2005連續兩年虧損，而且2006年也了預虧的報告，但最后在年報中公司通過對投資性房地產選擇公允價值計價模式實現了凈利潤，從而避免了被退市的厄運。

雖然具有可觀的公允價值計價效應，然而直到2009年10月，上市企業的相關財務報告顯示采用公允價值計價的企業數量仍很少。表1是我國設有投資性房地產科目的上市企業有關計量模式的統計表，說明了上市企業對投資性房地產采用公允價值計價的積極性不高，可看出采用公允價值計價模式的上市企業數量呈現出逐漸增多趨勢。上市企業仍較普遍地實施成本計價模式，與新會計準則推出前預測上市企業將廣泛采用公允價值計價大相徑庭。

表1 我國上市公司投資性房地產采用計量模式情況表

 

年 度

2006

2007

2008

采用成本計量模式的上市公司

619家

657家

690家

采用公允價值計量模式的上市公司

篇6

1.引言

為適應市場需求和建立與國際財務報告趨同的企業會計準則體系，財政部于2006年初構建起了一套包含39項會計準則的新企業會計準則體系。準則體系于2007年1月1日起在上市公司中執行，同時鼓勵其他形式企業執行。在此次準則體系修改中，對企業影響重大的修改之一是允許企業選擇公允價值計價模式，即在符合條件的情況下，企業可對部分資產選擇公允價值進行計價。其中《第三號會計準則——投資性房地產》的實行被認為將對持有投資性房地產的企業產生較大影響，理由是由于可采用公允價值模式對投資性房地產計價，因而過去形成的由成本計價而被低估的投資性房地產可實現價值的快速回歸，從而可實現企業業績大幅攀升[1-3] 。

此次準則體系修改中，對企業影響重大的修改之一是允許企業選擇公允價值計價模式，即在符合條件的情況下，企業可對部分資產選擇公允價值進行計價。其中《第三號會計準則——投資性房地產》的實行被認為將對持有投資性房地產的企業產生較大影響，理由是持有投資性房地產的企業會迅速將其過去采用的成本計價模式變更為公允價值計價模式，這樣可以對因使用成本計價而被低估的投資性房地產實現價值的快速回歸，從而實現企業業績大幅攀升[1-3] 。

但直到2009年10月，上市企業的相關財務報告顯示采用公允價值計價的企業數量仍很少，允許企業對投資性房地產進行公允價值計價的準則變動對上市企業的整體影響很小[4， 5] 。針對此現象學者們展開了積極地探討，主要從客觀角度總結了許多影響企業選擇公允價 值計價的因素[6， 7] 。

本文認為客觀因素制約影響了小部分上市公司對公允價值計價模式的選擇，而更主要的原因在于上市企業管理層基于自身利益的考慮做出了不變更計價模式的選擇。后文將對此觀點進行論證，并對管理層如何進行計價變更決策展開具體分析自利，對為何采用公允價值計價模式的上市企業數量很少的現象給出解釋。

2.新準則下投資性房地產計價特點及公允價值計價效應

新會計準則對投資性房地產定義為能夠單獨計量和出售的，為賺取租金或資本增值而持有的房地產，并規定為如下范圍：已出租的土地使用權；持有并準備增值后轉讓的土地使用權；已出租的建筑物。企業自用或作為存貨的房地產在新準則中被認為不屬于投資性房地產。

新會計準則單獨劃分投資性房地產是基于房地產實務對固定資產區分的需要而提出的，目的是規范企業對投資性房地產的會計處理和相關的披露，提高會計的相關性。舊準則里投資性房地產被當作和其他固定資產一樣的資產看待，也采用相應的估計使用年限對其提取折舊。隨著我國經濟的市場化程度提高，發現投資性房地產的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經常高出數倍甚至數十倍，而采用折舊后的固定資產凈值往往不能反映此類投資性房地產的真實價值。基于此，業界和學術界認為將投資性房地產作為一般的固定資產處理不合適。因此，需要將投資性房地產從原有的固定資產中劃分出來，作為單獨一類確定會計規范，投資性房地產準則由此應運而生。

2.1新準則下投資性房地產計價特點

相對于舊準則，新準則中投資性房地產在初始確認和后續計量上有較大變化，主要體現在：

1）歸入的資產性質變化

在舊的會計準則中，將與投資性房地產相關的內容分散在存貨準則、固定資產準則和無形資產準則三個部分，由于各個部分的資產性質不同，因而會計處理方式也有較大差異。如：房地產開發企業自行開發的房地產用于對外出租的，作為企業存貨，按存貨準則規范處理：對外出租的固定資產和企業的一般性固定資產一樣作為企業固定資產，按固定資產準則規范處理；對外出租土地使用權或者持有并增值后轉讓的土地使用權，作為企業的無形資產，按無形資產準則的規范來進行處理。而在新準則中，這些不同用途的房地產統一歸于投資性房地產，按照同樣方式進行會計處理。

2.價值計量模式的選擇變化

舊準則中，歸入固定資產和無形資產計價的房地產主要以成本模式計價，歸入存貨資產的房地產則以成本與市價熟低法原則計價，在房地產市場價格節節攀升的情況下，成本價格要遠低于市場價格，由此會計賬目價值與資產的實際市場價值存在較大差額。而新會計準則規定，投資性房地產可采用成本模式進行后續計量，也可采用公允價值模式進行計量，公允價值（fair value）意指“公平合理之價值”。

3.后續計量變化

在舊會計準則中，歸屬于存貨、固定資產、無形資產的房地產分別按照該類資產的后續計價規定進行計量。

新會計準則下的房地產后續計量則規定：原來采用成本模式計量的投資性房地產，可以變更為公允價值模式進行計量；但是一旦采用了公允價值模式進行后續計量，則不允許再變更為成本模式計量。在成本模式下，投資性房地產比照固定資產和無形資產準則計提折舊或攤銷，并在期末進行減值測試，計提相應的減值準備；在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量，采用公允價值模式計量的自利，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。

2.2公允價值計價效應

我國上市企業已普遍設立投資性房地產科目，在已實施公允價值計價模式的上市企業，公允價值計價模式變更決策為實施企業帶來了巨大的積極影響。主要體現在：1）極大地提升企業利潤，改善企業以往較差的經營業績，甚至力挽狂瀾幫助企業避免被退市。2）改善企業報表中如資產規模、資產負債率等會計指標，增強債權人和投資者對企業償債能力、盈利能力信心，有利于企業進一步融資以獲得發展。例如ST百花通過計價模式的變更獲得了巨大的價值。作為一家以餐飲為主的上市企業，ST百花2004、2005連續兩年虧損，而且2006年也了預虧的報告，但最后在年報中公司通過對投資性房地產選擇公允價值計價模式實現了凈利潤，從而避免了被退市的厄運。

雖然具有可觀的公允價值計價效應，然而直到2009年10月，上市企業的相關財務報告顯示采用公允價值計價的企業數量仍很少。表1是我國設有投資性房地產科目的上市企業有關計量模式的統計表，說明了上市企業對投資性房地產采用公允價值計價的積極性不高，可看出采用公允價值計價模式的上市企業數量呈現出逐漸增多趨勢。上市企業仍較普遍地實施成本計價模式，與新會計準則推出前預測上市企業將廣泛采用公允價值計價大相徑庭。

表1 我國上市公司投資性房地產采用計量模式情況表

年 度

2006

2007

2008

采用成本計量模式的上市公司

619家

657家

690家

采用公允價值計量模式的上市公司

10家

18家

23家

3.制約公允價值計價模式選擇的客觀因素

為何大部分上市企業不愿采用公允價值計價模式，有著兩個方面的原因，一是客觀因素的制約，限制了部分企業不能采用公允價值模式對其擁有的投資性房地產計價；二是管理層主觀選擇的影響，即企業管理層的主觀偏好影響了其在計價模式上的選擇決策。本文第四部分將討論管理層如何基于自身考慮做出計價模式選擇。

制約上市企業公允價值計價模式選擇的客觀因素有：

1.公允價值計量的嚴格準則限制。基于對我國國情的考慮，投資性房地產采用公允價值計量受到了嚴格的準則限制。《企業會計準則第3號——投資性房地產》第十條規定：“有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量”。采用公允價值模式計量的，應同時滿足下列條件：(1)投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；(2)企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計”。相對來說，國際會計準則下的公允價值可采用三種方式獲得：活躍交易市場的報價；類似資產可觀察到的市價；運用估值技術所確定的價值。而我國公允價值估值方法不允許采用估值技術確定投資性房地產的公允價值，這樣的選擇限制制約了部分企業不能采用公允價值進行相關計量。

2.成本因素制約。公允價值模式計量的采用將增大企業信息披露成本和支付評估費用的成本。公允價值模式計量要求在每個會計期末企業需外聘專業人員對投資性房地產價值進行重新計量，將增加企業會計核算與審計工作成本，而且相關準則還要求企業應在年報中詳細披露房地產當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等。相對采用歷史成本計價模式，這將使企業花費更多的代價，由此也將抑制企業選擇公允價值模式計價的積極性。

3.投資性房地產占總資產的價值比重影響。投資性房地產資產占企業總資產的價值比重較小時，將使得企業變更計價模式的意義不大，也將制約公允價值計價模式的采用。在上市企業中，雖然房地產企業擁有大量的房地產，但是其擁有的大部分物業資產目的在于出售，而非經營或出租，故不屬于投資性房地產范疇。房地產開發企業所擁有的待出售房屋建筑物，是作為企業的存貨核算的，其計價基礎仍采用成本模式，并不受公允價值升值影響。該類企業即使為了適用公允價值計量模式自利，而將其持有的房屋建筑物改售為租，在準則實施的第一年，其公允價值超過賬面成本的部分也只能調整期初的股東權益，而不會影響當年的利潤。

結合我國上市企業的實際情況來看，可以認為因受上述因素制約而使得不能實施公允價值計價的企業數量很少。原因在于：首先，存在大量上市企業的投資性房地產在市場交易活躍地區，但仍然采用原成本計價模式。例如北京、上海、廣東共有240余家持有投資性房地產的上市公司，雖然這些地方房地產交易活躍，卻也僅只有不到4%的公司采用公允價值計價模式。其次，雖然計價模式變更為公允價值后，會增加公司的成本支出，但這項支出一般不大，應該在公司可接受的范圍內。由此可以得出，客觀因素的制約不是上市企業投資性房地產沒變更為公允價值計價模式的主要原因。

4.影響公允價值計價模式選擇的主觀分析

投資性房地產沒有選擇公允價值計價模式更多地是源于公司管理層基于自身利益考慮做出的決策。現代公司制度下，公司所有權和經營權分離，所有者與經營者之間屬于委托關系。在代表所有者行使公司經營權時，公司管理層常常面臨著眾多的決策選擇，為此作為人的公司管理者的決策存在著道德風險和逆向選擇的可能。本部分即以管理層最大化自身利益的心理分析其在計價模式選擇中的決策行為。

設企業已有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得，并在資產負債表日可對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。考慮的決策時點是新準則頒布之后的兩年內，公司是否將投資性房地產由原采用的成本計價模式變更為公允價值計價模式，實質是一個采納與否（是否采納公允價值計價模式）決策問題。以此變更決策是否對公司有利和對管理層有利考慮，則選擇變更計價模式后公司和管理層的收益結果如表2所示：

表2 是否變更為公允價值計價決策收益表

決策收益

管理層收益

公司收益

類型1：正，正

類型2：正，無

類型3：正，負

類型4：無，正

類型5：無，無

類型6：無，負

類型7：負，正

類型8：負，無

類型9：負，負

在表2的各收益結果中，當收益為類型1和類型4時，由于收益結果對管理層有利，對公司至少無不利影響，故管理層選擇變更計價模式的可能性會很高；當收益為類型6、類型8、類型9時，管理層會放棄變更計價模式，因為變更計價模式不能為公司和管理層帶來正收益；當收益為類型5時，一般管理層也會選擇放棄變更計價模式，因為他們可將變更計價模式的選擇權留到未來有利的情形執行；當收益為類型3時，雖然收益結果對公司為正，但基于管理層最大化自身利益的決策動機自利，可能選擇不變更計價模式；當收益為類型7時，此時的收益情況正好與類型3相反，管理層可能會選擇變更計價模式；當收益為類型2時，管理層可能選擇變更計價模式，也可能選擇不變更計價模式（以作為延期期權留待對自己最有利時執行）。可見，各上市公司是否變更計價模式取決于變更計價模式的收益結果類型。

變更決策后收益結果的判斷思路是：1）對公司來說，若公司的實際經營業績加上由于變更計價模式獲得的變更會計利潤，結果會對公司產生巨大的積極影響，則稱為變更決策對公司的收益為正；若變更后對公司為負面影響，則稱為變更決策對公司的收益為負；若變更決策后對公司的影響很小，則稱為變更決策對公司的收益無。2）對管理層來說，若變更決策對管理層的利益有重大積極影響，則稱為有正收益；反之為負收益；若無影響，則稱收益無。

雖然已實施變更計價模式的上市企業出現了積極的公允價值計價效應，但并不是所有企業實施變更都會具有這種效應，也即僅在具備一定的條件下才會出現積極的影響。其中重要的條件之一是決策當期公司經營業績情況。一般公司的經營業績情況有兩種可能：正收益，或負收益。下文分別以此兩種情況進行分析。

1.公司經營業績為負時變更決策的收益結果

當投資性房地產由成本計價變更為公允價值模式計價，對公司可能的影響有：1）由于近年物業升值迅速，基于會計計量原則，計價變更必將極大地提高公司凈資產價值和扭轉業績不佳的局面。2）可改善公司相關財務指標（如資產負債率），甚至可避免當期會計利潤為負，利于后續年度公司實行增配股。3）當企業陷入連續多年虧損境地時，采取此變更措施可一舉扭轉虧損局面，甚至會因此而保住珍貴的上市資格。從計價變更后對公司的收益影響來看，當公司連續多年虧損面臨退市時，此時變更計價模式會給公司帶來巨大收益（保住上市資格）；當公司需采用增配股方式繼續融資，而實際經營業績不佳時，計若價模式變更可以改良公司財務指標實現符合增配股相關條件要求，則變更計價模式具有巨大價值；當公司財務指標不符合貸款銀行的放貸指標要求時，若變更計價模式可實現改善公司相關財務指標達到貸款銀行融資標準，則變更計價模式具有正向收益；當企業既沒有后續融資需要，也沒有退市風險，計價模式變更則對企業來說實質上無影響或為負影響（由于將失去未來有利時的變更機會）。

投資性房地產變更為公允價值模式計價，對于管理層來說，變更獲得的收益與公司是同方向的。上市公司若因業績糟糕而退市，會給管理層帶來聲譽損失，這是管理層不樂意看到的，所以若變更計價模式能保留上市資格對于管理層來說此時變更收益巨大。若上市公司因變更計價模式保住業績指標而實現后續融資，由于融資后會增大管理層所控制的資產數量，因此對管理層來說變更的收益也是正向的、巨大的。同樣，當變更計價模式能為企業實現貸款融資時自利，由于增加了管理層的控制資產，對于管理者來說變更計價模式的收益也是正向的。除此之外，變更計價模式對管理層的影響很有限，可以視作無影響。

2．公司經營業績為正時變更決策的收益結果

此情況下，投資性房地產由成本計價變更為公允價值模式計價，對公司可能的影響有：1）可在原來正經營業績的基礎上，更高地提升公司的會計利潤。2）可在原相關財務指標不利的情況下，改善公司財務指標，有利于保持公司貸款融資，或保住公司增、配股融資資格。3）由于原經營業績為正，變更計價模式將進一步增長當期會計利潤，導致當期所得稅支出增加。4）采用公允價值計價模式之后的各會計年度將失去成本法下折舊對所得稅抵扣的好處，則后續年度稅負增加，導致企業現金等實際利益的流出。從計價變更后對公司的收益影響來看，當公司需要進行融資而達不到融資條件，通過變更計價模式可以實現順利融資或通過變更計價模式來實現后續增配股融資，此時的變更計價模式就具有正收益；除此之外，雖然變更計價模式能夠提高會計凈利潤，但它僅是對原本持有的投資性房地產資源價值的再確認，本質上并沒有給企業增加資產，反而會因此而導致資產流出（稅負增加），可以認為在公司經營業績為正的情形下計價模式變更給企業帶來的是負收益或者近似無影響（當增加的稅負不多時）。

投資性房地產變更為公允價值模式計價，對管理者的積極影響是：1）可能的更高業績獎勵。從我國上市企業的現實情況看，一方面我國上市企業經營管理層的獎勵與經營業績的相關性較弱，另一方面由于這樣的業績提升并不是經營管理層努力的結果，公司董事會往往不會對這樣的業績提升給予獎勵，由此可以認為更高業績獎勵發生的可能性很低。2）由于變更計價模式可實現融資目標，管理層能夠掌控更多資產，此時變更計價模式帶來的收益為正。對于管理者不利的方面是：1）失去在未來變更計價模式的機會。這是因為準則規定使得計價模式不可逆向轉變。企業未來經營業績的不確定性會導致管理層未來利益不確定，甚至可能因經營業績不善而遭辭退。若管理層早期實施了變更計價模式則會喪失在未來通過這一籌碼來實現關鍵時期改善業績的機會。2）計價模式的變更獲得的會計利潤提升并不為企業帶來相應的現金流，但稅收的交納卻將導致企業現金流出，這將削弱經營管理層能夠控制和利用的資產數量。顯然對于管理層來說，這種結果是不樂意接受的，所以變更計價模式的收益為負或者近似無影響。

3.收益結果類型

綜上所述，在經營業績為負的情形下，變更計價模式能幫助避免因連續多年虧損退市或幫助實現增配股融資和貸款融資時，則變更計價模式能夠為公司和管理層帶來正向收益，即屬于表2中的收益結果類型1，管理層會選擇變更計價模式；除此之外，變更計價模式對公司和管理層的收益無影響或為負影響，屬于類型5或類型8自利，此時管理層不會選擇變更計價模式。在經營業績為正的情形下，當變更計價模式能有利于公司增配股融資或貸款融資，則變更計價模式能夠給公司和管理層都帶來正向收益，屬于類型1，此時管理層會選擇變更計價模式；除此之外，變更計價模式給公司和管理層帶來的收益屬于類型6、類型8和類型9，管理層不會選擇變更計價模式。

結合我國的實際來看，近年來我國上市公司中擁有投資性房地產而實際經營出現虧損的比例很低，擁有投資性房地產并因業績不佳面臨退市壓力的公司數量則更少；在經營沒有出現虧損的上市公司中，因為財務指標不滿足銀行貸款條件，或實際某期業績不佳需要改善以保留增配股資格的數量也很少，也即符合類型1而變更計價模式的上市公司很少，更多公司符合類型5、類型6、類型8和類型9，即不變更計價模式對其更為有利。由此對我國上市企業很少變更計價模式的現象給出了合理的解釋。

由上述分析還可得出此結論，即客觀因素原因僅制約了很少數企業投資性房地產不能選擇公允價值計價，更多數量的上市企業主要是由于管理層基于自身利益考而沒有實行變更決策，他們選擇的是延期變更計價模式。

5.結論

實行投資性房地產公允價值計價模式具有積極的意義。在我國，房地產市場的快速發展，使得以成本價格計價的房地產已不能有效揭示企業擁有的房地產實際價值。采用公允價值計價模式能夠很好地反映投資性房地產的市場價值，能更合理地反映企業的財務狀況，提高財務信息的相關性，有助于企業管理層和利益相關者更好地做出與企業相關的決策判斷。

雖然投資性房地產變更為公允價值計價模式能為其帶來巨大的積極效應，但上市企業采用公允價值對投資性房地產計價的總體數量仍很有限。一方面是由于客觀因素的制約，但更主要的原因是由于上市企業管理層出于最大化自身利益的考慮而偏向于仍采用原成本計價模式。隨著新會計準則的繼續推行，相信隨著企業融資要求的出現（如企業需股權再融資或進行債務融資）或經營情況的變化（如面臨退市壓力），將會有更多的上市企業陸續將投資性房地產成本計價模式轉變為公允價值計價模式，這也是新會計準則實施的必然結果。

參考文獻

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為了加強我國會計準則與國際準則的趨同，我國財政部于2006年2月15日頒布了新企業會計準則。《企業會計準則第三號――投資性房地產》允許采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。那么我國目前投資性房地產公允價值計量模式應用現狀如何？有哪些因素導致了公允價值模式在我國投資性房地產計量中的應用現狀？投資性房地產公允價值計量模式有何需要完善之處？對這些問題的探討對會計理論界和實務界都有極其重要的意義。

一、我國投資性房地產公允價值計量模式應用現狀

據筆者統計，在準則頒布當年僅有18家企業選擇使用公允價值模式，之后幾年選用公允價值計量模式的企業數量也只是緩慢增長，截至2012年12月31日，滬深兩市僅有34家企業采取公允價值模式計量投資性房地產，僅占全部上市企業約1.5%，可見目前大部分企業仍然延續使用歷史成本計量模式。而就房地產行業來看，僅有中航地產等少數幾家房地產企業選擇使用公允價值模式計量投資性房地產，這可能是因為房地產企業大部分房產都是作為企業存貨計量，而準則明確規定作為存貨的房產不屬于投資性房地產范疇的緣故。我國采用公允價值計量投資性房地產的企業數量具體變動見表1。

另外，準則規定公司采用公允價值模式計量投資性房地產應當同時滿足以下兩個條件：投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；公司能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。但是對于具體的公允價值確定方式準則卻沒有明確規定，目前許多企業按評估價格方式確定投資性房地產的公允價值，但也有企業按照同類或類似房地產市場價格、第三方調研報告或談判價格等其它方式確定投資性房地產公允價格，確定方式的不一致使不同企業財務報表相關數據缺乏可比性、加大了企業操縱利潤的空間，同時也增加了報表使用者做出正確決策的難度。各公允價值確定方式企業選用數見表2。

二、我國公允價值模式在投資性房地產計量應用中遭遇現狀的原因

1.公允價值較難取得、應用成本較高。由于采用公允價值計量模式需要滿足上文提到的兩個條件，但現實是準則對于“活躍的市場”、“同類或類似房地產市場”并沒有明確的定義，而實際上這些定義在實務中界限模糊，會計計量需要會計人員運用大量職業判斷。而對于采用評估方式確定投資性房地產公允價值的企業，如果借助外部獨立注冊評估師和評估機構評估本企業投資性房地產，則每年的評估費用會大幅增加企業成本。這里值得注意的是，原稅法規定企業以公允價值計量的金融資產、金融負債以及投資性房地產等，持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額。稅法與會計的不一致也會增加企業核算成本，但是目前該稅法文件已經廢止。

2.采用公允價值計量模式容易造成利潤波動劇烈、掩蓋正常業績。我國房地產市場尚不成熟，房價受供求關系、居民收入、政策等因素影響容易出現波動。在歷史成本計量模式下，投資性房地產一般作為固定資產處理，需要按期計提折舊或者攤銷，計量相對具有穩定性。在公允價值計量模式下，投資性房地產市值的波動將在賬面上得到體現，市值的變化直接影響企業當期利潤和資產水平，企業財務報表上的巨額波動容易誤導投資者，而掩蓋企業正常業績。在采用公允價值模式計量投資性房地產的企業中不乏ST股，由于投資性房地產公允價值往往遠高于其賬面價值，ST股轉換投資性房地產計量模式不排除其借助會計變更以達到“摘帽”目的、擺脫退市風險的可能性。而大部分企業不愿意承擔市場劇烈波動帶來的風險，為了保持穩定性和謹慎性，更多企業選擇繼續以歷史成本計量投資性房地產。

3.采用公允價值計量模式條件嚴格。上文提到，準則明確規定有確鑿證據表明投資性房地產存在活躍的市場且能持續可靠取得其公允價值，才能夠對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。而準則對能夠作為投資性房地產的資產規定也甚為嚴格，準則將投資性房地產的范圍限定為已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權或已出租的建筑物，自用房地產或者作為存貨的房地產不能確認為投資性房地產。拿制造業來說，制造業企業擁有的房產很大部分是作為自用房使用（例如庫房），如此嚴格的條件限定了可作為投資性房地產計量的房地產范圍，在一定程度上也縮小了公允價值模式在投資性房地產計量中的應用，使許多企業對公允價值計量模式望而卻步。

4.現金流與賬面價值背離程度加大。對于上市公司來說，采用公允價值計量模式帶來的利潤增長并沒有實際的現金流做支撐。公允價值變動帶來的損益能入賬計入公允價值變動損益，從而影響企業當期利潤表，但投資性房地產的公允價值損益對于當期現金流量表卻沒有影響，公允價值計量模式的應用會造成企業賬面價值和實際現金流背離程度增大。由于許多企業都施行低正常股利加額外股利政策，對于需要以股利政策留住或吸引投資者的企業來說，公允價值的引入無疑會加大分紅政策和股利政策制定的難度。

5.采用公允價值計量對會計人員素質要求較高。投資性房地產公允價值的確認和后續計量存在諸多不確定因素，在準則中判斷該項資產是否屬于投資性房地產、是否應該采用公允價值進行后續計量、如何確認其價格等事項都需要會計人員做出大量職業判斷，這就說明采用公允價值計量投資性房地產對企業會計人員的從業素質（無論是在會計知識還是職業道德方面）都有較高的要求。

公允價值計量模式在我國投資性房地產應用實務中遭遇了一定困境：一方面是采用公允價值計量模式的企業數量很少，另一方面是公允價值確認方式也并不統一。而公允價值較難取得、采用公允價值計量投資性房地產成本相比歷史成本模式較高、采取公允價值模式可能掩蓋企業正常經營業績、公允價值計量模式所要求條件嚴格、現金流與企業賬務價值相差加大、對企業會計人員素質要求較高是目前大部分企業仍然繼續選擇歷史成本模式對投資性房地產進行后續計量的重要原因。

參考文獻

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（上海海事大學 經濟與管理學院，上海 200135）

[摘要]戰略性新興產業具有高風險、高投入、高收益特征，并在成長與發展過程中存在潛在的不確定性，但其對經濟社會的發展具有重要作用。傳統的風險投資價值評估方法如風險因素、折現現金流量、比率評估都無法對戰略性新興產業的投資做出準確預測和價值評估。運用實物期權方法契合了戰略性新興產業投資潛在不確定的特征，適合戰略性新興產業無形資產的價值評估，能更好地體現戰略性新興產業種子期、起步期、成長期、成熟期、重建期五個發展階段的特性，有利于實現風現投資項目的價值最大化。

[關鍵詞]戰略性新興產業；風險投資價值評估；實物期權

[中圖分類號]F [文獻標識碼]A

當今世界新技術、新興產業迅猛發展，孕育著新一輪新產業革命。新興產業正在成為引領未來經濟社會發展的重要力量，世界主要國家紛紛調整發展戰略，大力培育新興產業，搶占未來經濟科技競爭的制高點。對于我國來說加快培育和發展戰略性新興產業更是時不我待，意義重大。2010年10月國務院出臺了《關于加快培育和發展戰略性新興產業的決定》，確定了戰略性新興產業將成為國民經濟的先導產業和支柱產業，為我國戰略性新興產業發展指明了方向。

一、戰略性新興產業的定義與特征

戰略性新興產業是以重大技術突破和重大發展需求為基礎，對經濟社會全局和長遠發展具有重大引領作用，知識技術密集、物質資源消耗少、成長潛力大、綜合效益好的產業，主要包括節能環保、新一代信息技術、生物、高端裝備制造、新能源、新材料和新能源汽車七個戰略性新興產業 ，具有3個特點：

一是成長性，新興產業往往有著良好的成長預期，發展速度一般快于傳統產業；二是新穎性，技術新、形態新、結構新（包括產品結構、產業結構、組織結構等）；三是不確定性，因為用戶的需求市場條件、未來的進步等尚存在著很多未知因素，新的業態新的技術能不能形成規模，能不能成為未來的主導產業，存在著很大的不確定性，而且前期的高額投入具有較大的風險。因此，戰略性新興產業具有高風險、高投入、高收益的特征。在未來的發展具有不確定性。其在發展過程中需要投入大量資金的同時，也面臨著巨大的風險，傳統的信貸方式根本無法滿足企業對資金的需求。風險投資作為一種新興的投融資工具，成功解決了這一問題。所以，在現實環境下，風險投資的定位與功能正好契合了戰略性新興產業的特點。而項目價值評估是風險投資過程中非常重要的一個環節，準確的估計可以為風險投資家的投資決策提供強有力的支持。

二、傳統風險投資價值評估方法及在戰略性新興產業應用中存在的缺失

傳統的風險投資價值評估方法有很多種，比如：投資回收期法，會計收益率法，內部收益率法，風險因素評估法，折現現金流量法和比率估價法等，本文主要介紹風險因素評估法、折現現金流法和比率估價法在戰略新興產業應用中存在的不足。

（一）風險因素評估法

風險因素評估法是一種定性的方法，通過評估投資項目的風險因素指標用合理的方法賦予權重比例以期從總體上把握投資項目的風險因素指標的高低次序，并評估與項目價值的聯系。

新興產業在發展過程中，會受到各種風險因素的影響，從產品的研發到投入生產都要面臨各種投資風險，而風險投資的各個階段其風險特征也不相同，這就需要風險投資者有效地評估各種風險因素并建立相應的價值評估體系。而風險因素評估法是一種定性的風險投資價值評估方法，指標的選取和權重的確定需要較多的人為判斷，這對新興產業的價值評估不利；而且風險因素評估法的評價體系中的許多數據來源于歷史數據，而新興產業具有高風險、高投入、高收益的特征，它的許多數據都需要預期而無歷史數據可查，且其未來的發展具有極大的不確定性，所以風險因素評估法在實際運用中很難對新興產業的投資作出準確的預測不利于新興產業的風險投資價值評估。

（二）折現現金流量法

折現現金流量法是由美國西北大學的阿爾弗雷德· 拉巴波特于1986年提出的，是一種定量的方法，其核心是凈現值法（NPV）。 所謂凈現值是將整個壽命周期內發生的現金流入量和現金流出量的差額，按照一定的貼現率分別折現而得到的凈現值。計算凈現值的公式為：凈現值NPV=未來現金流入的現值—未來現金流出的現值。

折現現金流量法考慮資金的時間價值，但是戰略性新興產業大都處在成長階段，其未來發展存在巨大的不確定性，如果項目經營失敗，運用折現現金流量法就要選擇放棄，這會帶來很大的損失；其次折現現金流量法從項目開始時就開始預測未來各年的現金流，并根據事先確定好的折現率對未來各年的現金流進行折現。新興產業的新穎性決定了很難對未來的現金流其準確的預測；最后新興產業無形資產比重大，而這些無形資產多半在賬面上體現不出來，具有隱形性，按照折現現金流量法無法準確評估戰略性新興產業無形資產的價值，這樣就很容易造成項目價值被低估，將可能導致投資者錯過投資機會。

（三） 比率評估法

比率評估法是一種定量的方法，對于經過綜合指標計價法評價的風險投資項目，可進一步進行評價。其中，市盈率估價法是評價風險投資項目的有效方法。市盈率以企業所屬行業平均市盈率來評估該企業的價值，即：

修正的市盈率=可比企業實際市盈率/（可比企業預期增長率*100）；

每股價值=修正市盈率*目標企業預期增長率*100*目標企業每股收益。

但是由于戰略性新興產業的創新性，很多項目都是近幾年才發展起來的，很難找到具有相同特征的可比企業；而且市盈率指標無法反映戰略性新興產業潛在的增長能力，也無法反映戰略性新興產業所面臨的風險程度，所以采用比率估價法也很難對戰略性新興產業進行準確的價值評估。

三、實物期權法再戰略性新興產業中的應用

綜上所述，傳統的風險投資價值評估方法很難適應處于不確定環境中的戰略性新興產業的風險投資價值評估，而運用實物期權法正好契合了戰略性新興產業發展的特點。實物期權的概念最初是由Myers（1977）在麻省理工學院所提出的，他提出一個投資方案其產生的現金流所創造的利潤，來自于目前所擁有資產的使用，再加上一個未來投資機會的選擇。戰略性新興產業的價值就等于凈現值與實物期權價值之和。凈現值部分可以運用傳統的凈現值法，實物期權價值部分可以運用B-S模型或二叉樹模型。與傳統方法相比，實物期權法應用于新興產業風險投資的價值評估中，有不可比擬的優勢。

（一）更加符合新興產業不確定性的投資環境。新興產業具有高度的不確定性，這些不確定性給新興產業風險投資帶來風險的同時，也帶來了投資機會。由于不確定性的存在，對戰略性新興產業的風險投資可以看作看漲期權，即：投資者獲得了一項對未來進行投資的權利，為下一階段的投資創造了機會。在投資環境好的情況下，可以選擇執行期權，否則就不執行。這樣即使前期投資不產生現金流，也為后期的投資創造了投資機會。

（二）有利于對戰略性新興產業無形資產的價值進行評估，新興產業擁有很多無形資產，而按照傳統的價值評估方法會低估企業的價值，運用實物期權法，新興產業擁有的這些無形資產，使得企業擁有了一種在未來使用這些無形資產的權利，同時也擁有放棄使用這些無形資產的權利，企業考慮這些權利時，項目的價值就能公正地體現出來。

（三）能更好地體現新興產業多階段的特性。新興產業一般有種子期、起步期、成長期、成熟期、重建期五個發展階段，中國創業風險投資項目所處階段的總體分布（見表1）：

從表1可以看出風險投資機構的投資重心主要集中在后期，對種子期投資的金額僅為10.2%，投資項目僅占19.9%。這說明在種子期風險比較大，風險投資的價值評估也比較困難，許多評估都是基于經驗判斷，這樣用傳統的價值評估方法對其作出的評估就會不準確，忽視了項目后期投資者的選擇權，而實物期權法考慮到了各個階段投資所具有的選擇權，這樣更能體現新興產業多階段的特性，從而更好地預測新興產業的價值。

（四）有利于實現風險投資項目的價值最大化。風險投資項目的價值是由未來的增長權決定，而不是由現在的現金流所決定。對于新興產業來說，企業進行的投資活動并不能立即獲得收益，而投資的目的不是為了獲得短期的收益，從長遠來看企業前期投入的資本是為了占有更多的市場份額，取得某種專利權或者進入市場的潛力。傳統的風險投資價值評估方法，忽視了風險投資項目的期權特性，使得投資者低估了項目的價值，導致投資者會做出不利于企業的決策，不利于實現風險投資項目的價值最大化。

四、結語

戰略性新興產業是目前我國大力發展的產業，也是提升我國綜合國力的關鍵，對其進行風險投資價值評估具有重大的意義。而實物期權方法正好與戰略性新興產業的特點相吻合，這不是對傳統的風險投資價值評估方法的否定，而是在傳統方法的基礎上，找出更適合戰略性新興產業價值評估的方法。如果能同時正確的使用實物期權法與傳統的價值評估方法，將會得到更好的效果。

[參考文獻]

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中圖分類號：F810 文獻標志碼：A 文章編號：1673－291X（2008）04－0156－02

一、公允價值的基礎理論

（一）公允價值的定義

對于公允價值，不同的機構有不同的定義。國際會計準則委員會1999年的《國際會計準則第39號――金融工具：確認和計量》第98段指出：“在公允價值定義中隱含著一項假定，即企業是持續經營的，不打算或不需要清算，不會大幅度縮減其經營規模，或按不利條件進行交易。因此，公允價值不是企業在強制易、非自愿清算或本銷售中收到或支付的金額（IASC，1999）。”美國財務會計準則委員會于2000年2月頒布的第7號概念公告對公允價值的定義是：“公允價值是當前的非強迫交易或非清算交易中，自愿雙方之間進行資產（或負債）的買賣（或發生與清償）的價格（FASB2000）。”我國新頒布的《企業會計準則――基本準則》中，把公允價值定義為：“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額。”對比以上我國對公允價值的定義，本文認為這個定義充分考慮了基本國情，符合我國市場經濟發展需要。

（二）目前我國公允價值的適用范圍

雖然我國在新準則中部分地采用了公允價值的計量屬性，但是公允價值在新準則中的應用是十分謹慎的。與國際財務報告準則相比，我國新的企業會計準則體系在確定公允價值的應用范圍時，充分地考慮了我國的國情，作了審慎的改進。公允價值的運用必須滿足一定的前提條件，即公允價值應當能夠可靠計量。基本準則中也強調，企業一般應當采用“歷史成本”，只有在會計要素金額能夠取得“并可靠計量”時才能采用非歷史成本計量屬性。目前，主要在金融工具、投資性房地產、非共同控制下的企業合并、債務重組和非貨幣性資產交換等方面采用；另外，在各項使用公允價值的具體準則中，也嚴格限制了使用條件。比如，在非貨幣性資產交換中，提出兩個前提條件，即交換是否具有商業實質，交易各方之間是否存在關聯方關系。這些限制條件，在一定程度上可以保證公允價值的“公允”表達，同時也可以有效遏制企業的利潤操縱。

二、公允價值在投資性房地產準則中的應用分析

（一）投資性房地產準則制定的背景

房地產行業作為我國第三產業的一個組成部分，其交易日趨活躍，在國民經濟中的作用也日趨凸顯，適時分析新的會計準則對該行業的影響顯得十分必要與重要。投資性房地產只是房地產業的一個部分，主要是指“為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。”主要包括：已出租的土地使用權，持有并準備增值后轉讓的土地使用權以及已出租的建筑物，從而把為生產商品，提供勞務或者經營管理而持有的房地產和作為存貨的房地產排除在本準則之外。對于投資性房地產，如果將其作為一般的固定資產看待并提取折舊，其凈值往往不能反映投資性房地產的真實價值。一方面投資性房地產在經過數年以后，它們的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經常高出其賬面原值的數倍甚至數十倍。另一方面，對房地產的投資一般金額大、周期長、流動性和變現能力較差，往往具有高收益和高風險并存的特點。在這種情況下，將投資性房地產作為一般的固定資產處理顯然是不合適的。但是，將它們按照流動資產以成本與市價孰低的計價原則來處理，也是不合適的。所以應該給投資性房地產制定一個專門的準則。截至2005年，世界上只有IASB、英國（SSAP19：投資性房地產的會計處理）和中國香港地區（SSAP13：投資物業會計）對投資性房地產制定有相關的會計準則。

（二）新準則中對投資性房地產的有關規定

新準則規定：企業應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地進行后續計量，在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。這意味著地產公司可以對兩種模式進行選擇。而且計量模式一經確定，不得隨意變更。已采用公允價值模式的，不得從公允價值模式轉為成本模式。從原有成本模式轉為公允價值模式的，公允價值與原賬面價值的差額調整留存收益。準則還規定，如果投資性房地產采用公允價值計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。之所以對采用公允價值計量的房地產不再計提折舊了，主要是折舊的部分已經通過公允價值跟賬面價值之間的差額調整留存收益而相應地得到了補償。

上述規定可能產生下列影響：第一，原先上市公司擁有的物業都被計入了固定資產，因此，物業的升值與否，并沒有體現在報表中。近幾年物業升值迅速，如果上市公司一旦采用公允價值法來計量其早些年購入的投資性房產，必將大大提高其凈資產和當期凈利潤。公允價值計量模式的引入正式奠定了重估凈資產值的方法作為房地產上市公司估值的核心地位。這必將引導市場對該項方法進一步的認可。第二，隨著投資性房地產物業的增多，尤其在新會計準則采用后，肯定會引導市場更多地關注各項投資性房地產物業的真實價值，并使重估凈資產值的估值方法成為評估投資性房地產企業的主要標準之一。既然選擇公允價值對投資性房地產進行計量，在我國房地產行業發展勢頭強勁的今天，勢必大大提高企業的凈資產，也會提高當期的凈利潤，那么是不是擁有投資性房地產企業就會不加思考地優先選擇公允價值來計價呢？

（三）企業是否會優先選擇公允價值計價問題分析

對于公允價值和歷史成本之間做選擇的問題，本文認為雖然新準則給了企業選擇的空間，但是并不見得所有的公司都會青睞公允價值。首先，公允價值的確認是否合理是一個不容忽視的問題。按照新會計準則的規定，如果企業所擁有的投資性房地產有活躍的房地產交易市場供其交易，且該房地產交易市場能提供該類或類似的房地產市場價格及其他相關信息，則企業應當采用公允價值模式，即不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以會計期末投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。這就給企業以及審計師提出了一個比較大的挑戰了，怎么樣來判斷公允價值的確認方法是否恰當呢？本文認為，“能夠提供該類或類似的房地產市場價格”這個標準很難確定。即使采用綜合評分法，每個人對每個項目所給的權重也是不一樣的，那樣得出的結果也會不同。所以公允價值的確定是否合理，成為投資性房地產后續計量是否合理的關鍵。在這里我們看一下香港的做法。在香港的房地產開發上市公司中如果采用了公允價值模式的，每年度公司均聘請獨立的測量師對其投資性房地產行評估，并作為公允價值的確定依據。內地上市的房地產公司如果采用公允價值，也需要每年聘請獨立的評估師對其投資性房地產進行評估，并在年報中詳細披露房地當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等。這將成為企業的一項很重的負擔。

其次，公允價值增大了公司經營成果的不穩定性。采用公允價值模式后，擁有較多投資性房地產的公司的業績將更多地受該物業市場價格變化的影響，這增加了公司業績的不穩定性，有可能掩蓋了管理層的經營不利或優秀管理能力。從以上的分析中，本文認為，此次新準則中對投資性房地產的相關規定，尤其是公允價值的引入，雖然意義重大，也會對房地產行業產生一定的影響，但是由于擁有投資性房地產的企業是否會選用公允價值作為其計量屬性還是值得商榷的，所以公允價值的影響可能沒有大家想象的那么大。

參考文獻：

[1] 財政部．企業會計準則2006 [N]．北京：經濟科學出版社，2006．

[2] 謝詩芬．公允價值：國際會計前沿問題研究[M]．長沙：湖南人民出版社，2004：2．

篇10

一、前言

2006年2月財政部頒發了包括1項基本準則和38項準則的新會計準則體系，并規定于2007年1月1日起首先在上市公司實施。新會計準則的和實施必將成為我國會計史上的又一重要里程碑。其在諸多方面實現了新的突破，其中最大的變化是全面引入公允價值作為計量屬性。新會計準則在金融工具、投資性房地產、非共同控制下的企業合并、債務重組和非貨幣易等方面均采用了公允價值。在公允價值計量下，資產和負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額計量。

二、公允價值的概念和特征以及計量方式

公允價值的概念。公允價值（Fair Value）亦稱公允市價、公允價格。對于公允價值的定義，不同的會計機構定義也不完全相同。如：國際會計準則委員會（IASC）定義公允價值為：是指在公平交易中，熟悉情況并自愿的各方之間，交換一項資產或結算一項負債時所采用的金額。英國的會計準則委員會（ASB）將公允價值定義為：公允價值是熟悉情況并自愿的雙方在公平交易而不是強迫或清算銷售中能夠交換資產或負債的金額。

公允價值的特征。公允價值有著其自身的特征，通過公允價值的定義可以看出其具有以下幾個方面的特征：第一是交易的雙方必須是在公平交易的環境中進行的，并且是在自愿的基礎上，而且熟悉交易的情況；第二是在運用公允價值進行會計要素計量時，應當保證所確定的會計要素金額能夠取得并能可靠計量；第三是公允價值立足于當前的交易，而不是資產在過去的交易或事項中所形成的價格，也不是資產在未來創造現金流量的現值。

實行公允價值計量的方式。對于公允價值的確認，我國的新會計準則采用了以下三種方式：第一，當存在活躍市場時，交換價格即為公允價值；第二，當市場不夠活躍時，但與該資產類似的資產存在活躍市場，則以類似交易的價格作為公允價值的計量基礎；第三，如果不存在活躍的市場，或不存在類似的市場，就應當使用該資產所能產生的未來現金流量的現值評估確定，也可以采用專業評估人員的評估結果。

三、公允價值在投資性房地產中的具體應用

公允價值在投資性房地產中的適用范圍。《企業會計準則第3號—投資性房地產》中規范的投資性房地產，是指能夠單獨計量和出售的，企業為賺取租金或資本增值而持有的房地產，包括已出租的建筑物、已出租或持有并準備增值后轉讓的土地使用權等。企業應當在資產負債表日，采用成本模式對投資性房地產進行后續計量。但有確鑿證據表明，投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。

公允價值模式下投資性房地產的計量。初始計量。新會計準則規定：在初始計量方面，公允價值模式與成本模式一樣，都是按取得的實際成本計量。在采用公允價值模式下，企業應當在“投資性房地產”科目下設置“成本”和“公允價值變動”兩個明細科目，按照取得時發生的實際成本借記“投資性房地產一成本”科目，貸記有關科目。

公允價值模式下投資性房地產與其他資產的轉換。企業有確鑿證據表明房地產用途發生改變，滿足下列四個條件之一的，應當將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產。第一是投資性房地產開始自用，第二是作為存貨的房地產改為出租，第三是自用土地使用權停止自用，用于賺取租金或資本增值，第四是自用建筑物停止自用，改為出租。

公允價值模式下投資性房地產的處置。企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益。同時，將投資性房地產累計公允價值變動轉入其他業務收入；若存在原轉換日計入資本公積的金額，也需一并轉入其他業務收入。

四、完善公允價值在投資性房地產中運用的對策

力求規范和完善投資性房地產行業的結構。首先，投資性房地產資本結構的調整，房地產的資本來源，將從單一渠道融資轉化成為多元化的結構融資；其次是投資性房地產產業結構的調整，房地產的產業結構比例，將從住宅地產獨霸天下轉化為以商用地產為核心的產業鏈集合。

加快市場經濟體制的建設。不斷加強我國市場經濟體制的效率，首先，要逐漸形成統一的市場結構，能夠讓任何資源在市場上都可以得到自由的貿易流動。其次，要把一些壟斷行業逐漸取締，政府要加強對壟斷行業的管理，能夠讓資源在市場中得到合理的競爭，公允價值能夠真實的得到反應。最后，要對上市公司進行整頓，堅決杜絕會計信息虛假披露。

加強法律體系的建設。當前，我國房地產事業的發展正一步步的走向成熟。房地產法律也由原來的以行政部門為主要的管理模式逐漸的演變為以保護房地產權人的權利為主的模式。當前《物權法》將會在一定程度上為我國的房地產法律體系建設帶來良好的機遇。提高公允價值在投資性房地產中應用的計量水平。

五、結論